潘石屹:

　　中国1/3开发商只倒土地从不盖房

　　潘石屹接受央视经济半小时栏目采访，在谈到常见的囤地倒卖现象时表示，中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，能够占到开发商中的三分之一。在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲：

　　“国进民退”是投机和泡沫的推手

　　范小冲认为，借助危机背景，在不对称的资源、政策推动下和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”，扭曲了市场资源配置，打压了市场活力和效率。伴随“国进民退”的是民间投资的大量萎缩，从这种意义上来讲，是改革和市场经济的倒退。国企高价拿地变相推动了房地产市场的投机热情，因产能过剩，需求不足，实体资本大量进入股市和楼市炒作。这同国家救市，经济转型，促进实体经济增长，拉动内需，解决就业的目标是相悖的。

　　北师大教授钟伟：

　　明年二三季度楼市现拐点

　　在万科蓝山文化季CBD2.0新规划价值论坛上，北师大金融研究所主任钟伟在预测明年房地产业形势时表示，中国房地产市场还存在需求旺盛、新开工量、土地储备不足等问题，并不排除房价在短期内出现拐点，明年二季度末、三季度初，很有可能出现房价拐点。钟伟预测，明年第二季度，我国将进入加息通道。另外，房价在迅速上涨一年后，也有回调压力。

　　深圳商报首席记者徐明天：

　　高房价是纸老虎不堪一击

　　资深记者徐明天在自己的博客中规劝炒房者要当心。他认为，中国房地产四成以上是投资房，买了不是住的，而是炒的，这是中国房价一高再高的原因。中国的高房价是建立在高度炒作的基础之上，只要稍一规范，马上就会受到很大冲击。

　　城市运营专家戴欣明：

　　中国的房价暴涨才开始启动

　　在接受《经济观察报》采访时，戴欣明认为，文人有钱才是推动大宗消费品（如房子、汽车等）消费的真正动力。如果“80后”不是赶上大学扩招，也就不会有那么多的人去买房。据他的不完全统计，现在买房者中，特别是80后，高学历的占到80％，而在80、90年代还不到10％。追涨房价的就是这部分人，他表示，这种追涨才刚刚开始。

　　资深地产记者梁爱明：

　　高房价是劫富济贫的圈套

　　“不管你承认不承认，一件事情已经成为事实：半年时间就涨了一倍的房地产，已经和普通大众没关系了。房地产已经伦为富人的游戏！”梁爱明在自己的博客里语出惊人，“政府现在考虑的是怎样保八，怎样让更多的人过上好日子，只得设下一个一个圈套：减免交易税，降低利息，放松贷款门槛，狂发钞票，散布通胀风险，让更多的富人坐不住，将多年的积累拿出来买房。等到哪一天，政府觉得收的钱差不多了，经济也复苏了，就来个釜底抽薪——宏观调控，加重交易税，提高利息和存款准备金率，严格贷款门槛等等，手段多着呢，并且都是政府擅长的，也是屡试不爽的。”

　　北师大房地产研究中心主任董藩：

　　中国的房地产政策

　　就像宋祖德的嘴

　　董藩在09中国地产年会人居60年高峰论坛上用宋祖德的嘴来比喻中国的房地产政策，表示”永远不知道明天会整出点什么事来”。他同时认为未来的格局变化不会很大，通货膨胀暂时不会来临，可以继续实施积极的财政政策与货币政策。

　　11月1日，央视《经济半小时》报道称，位于北京核心城区的工体四号地块，2006年被李泽楷旗下的盈科大衍地产公司（盈大公司）以5.1亿元人民币购得。这幅建筑面积为4.6万平方米的土地，按照土地出让合同的约定，开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日。然而，3年多来，项目闲置多年，没有开发，至今只是一个大坑。今年8月21日，该地被以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业。在节目中，潘石屹报料称，中国有大概占三分之一的房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，囤地是中国房价暴涨的重要原因。不管这个数字的来源如何，也许无法考证，但这确实让许多人震惊了，在舆论界、社会各界上掀起了轩然大波。

　　节目播出后，有着“华人首富李嘉诚公子”、“小超人”等光环或荣誉或指责的李泽楷及其旗下盈大公司和北京工体四号地块，成为了开发商不顾政府土地政策而疯狂囤地闲地炒地的典型样本，成为了一些开发商扰乱房地产市场秩序、通过促使地价房价上涨而以小己暴利掠夺老百姓用于购房的血汗钱的典型案例，成为了透视当下一些富翁在打着以投资发展经济等旗帜的背后拼命敛财致富的经济黑洞的典型镜头，成为了用中国传统伦理文化和现代社会经济道德来反思在中国经济发展中一些商人为富不仁的典型事件……

　　其实，对于华人首富李嘉诚及其家族而言，拥有在华人世界无可匹敌的财富，拥有因财富、成功故事而带来的四射光环，在境内获得了大量的商业青睐、政府关照、项目优先、利益让渡而许多人给予无限感激之后，本用不着直接对抗在这块养育整个家族血脉的土地上的国家的土地政策，以谋取那点炒地利益。可是，李泽楷名下公司却做了。难道李泽楷真不知这种行为可能会带来多大损失？即便老老实实地把在此项目上所敛不当财富全部悉数吐出，将土地从买家手中赎回，按照土地政策被“无偿收回”，再“陪送”上难说数目的“忏悔金”或“罚金”，可在当前房地产市场情势下，依然难以抹平这个泱泱大国里无数老百姓的鄙视所带来的创伤。甚至，弄不好，足可能伤害到李嘉诚家族的一世英名。想想这些，在华人世界作为经济事业成功老样本的李嘉诚先生，可能会在“上帝”面前不知该所措，不知该何言，也许会痛心疾首。可从盈大公司的回应来看，李泽楷可能依然是不思悔改：居然拿出了国内末流开发商也会祭出的理由，同样以在工地上挖了个大坑就算开工不算闲置为借口，进行危机公关，忽悠老百姓。

　　实际上，从舆论信息来看，北京工体四号地块的建筑面积只有4.6万平方米，土地价值的金额也不大（2006年的卖价只有5.1亿元人民币，今年8月21日的卖价也只有1.18亿美元），相比较于全国各地大量闲置的更大面积、更大金额的土地而言，实在算不上典型样本，也算不上李泽楷这个号称“商业奇才”的商业“妙笔”。可盈大公司的回应，把李泽楷的商客本质尽数表露了出来。

　　据媒体报道，“香港盈大地产的相关负责人李小姐”回应称，“工体4号地项目长期闲置的说法属于误会。根据2006年3月24日签订的北京市国有土地使用权出让合同约定，工体4号地项目应于2007年9月前开始动工。而盈大方面在合同签订后，也于2006年4月起委托建筑设计师进行设计与施工研究，并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置”。由于建筑设计及审批花费的时间超出预期等原因，才使得进度落后于项目起初的计划。“而这种情况是由客观条件限制所导致，并不属于依国务院相关规定应被处罚的故意闲置土地的不良行为。”至于盈大地产选择将工体4号地的开发权转让给瑞安建业的原因，据称“这是在公司整体战略指导下所做的选择”。盈大地产的回应，与不少囤地闲地开发商的“回应”或表态非常一致，可称得上忽悠百姓、忽悠媒体舆论的典型样本，将商人的商业嘴脸和心存侥幸的公关动机尽数表露了出来，使得公众本来可能会给予“因特殊原因而致”的原谅，不再有了太多意义。

　　开发商囤地闲地炒地，客观上推涨房价，使无数老百姓的切身利益受到侵犯。胡总书记曾强调指出，“群众利益无小事。凡是涉及群众的切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。”对照而言，相信政府会“竭尽全力”地解决开发商囤地、高房价等问题。按照土地政策，“坚决无偿收回”“闲置满两年、依法应当无偿收回”的土地，对一些只囤积、倒卖土地而不做房屋开发的开发商予以严惩。尤其对盈大公司囤积倒卖北京工体四号地块这类已经曝光的案例，进行严惩，以杀一儆百。

　　近期关于囤地的话题一直被炒得火热，媒体的持续关注，更是引起了从明星开发商到北大教授，从数据分析高手到评论人等专业人士的现身说法，大家纷纷痛陈囤地的缘起、现状和危害等。

　　因起北京“房荒论”。据说是北京的房子只够卖5个月的，房价所以才会疯涨。这个新闻似曾相识，大约就在一两个月前，貌似上海也放出过“房荒论”，但矛头没指向地产商囤地，当时的结论是：地产商上半年销售业绩好，卖得差不多了，但是手头地少，供不应求，上海市政府应该增加土地供应。此次按他们的说法，北京也房荒了，但北京的地产商没这么“好彩头”，他们被扣上了“囤地所以导致无地开发，无地开发导致无房可建，无房可建导致房荒，房荒致使房价疯涨”的连环帽。

　　其实，这又是一场鸡生蛋、蛋生鸡的亘古游戏，是一道永远的无解题，至少在我们有限的智商所能理解的中国房地产语境下。我们来做个简单的逻辑推理题，如果关于囤地导致房价飞涨的逻辑成立，那么房价飞涨导致囤地的逻辑成立不？貌似也成立。前一段时间的新闻是地王，地王出现的原因被解析得五花八门，其中，“房价上涨预期导致地产商大手笔拿地”最为普遍，也就是说，怎么卖都不会赔本，所以敢拿地王。那么，现在新闻焦点到了囤地，这似乎可以很顺理成章地、很好地补充地王出现的原因了：那些拿地王的或许是没本事囤地的，因为别人囤了太多地，所以没地可开发，只好头破血流去抢地王了！

　　这里面的因果关系讨论了N年了，没有什么新鲜的，但是每次讨论依然新鲜，因为无解，因为每年的房价都不一样，因为没人说得清。

　　唯一能说清的，说到底，全是因为一个东西——“地”。这个行业的全部链条之任督二脉就是地与钱，而二者又相辅相成，缺一不可。

　　囤地是很老的把戏了，囤地现象存在很多年了，这个道道貌似香港地产商人尤其精通。巴菲特爱说，老狗熊玩不出新把戏。其实囤地就是老狗熊的把戏。

　　先说为什么会囤呢？凡囤者，积聚存储之意，囤积居奇便是极端的囤。土地被赋予的意义，人类一清二楚，生存、繁衍、安居，谁也离不开土地，但土地作为不断升值的稀缺资源被无限放大且囤积，的确是集中发生在中国房地产业出现之后的事。建国60年，土地价格与价值翻了多少倍，估计地产商人、地方政府、观察家都未必说得出确切数字，但一旦说出来，他们自己或许都得吓一跳。土地成为貌似市场化、实则垄断、能获取巨大收益的稀缺资源，这样的东西商人如果想阻止自己囤积的欲望，估计是很难。只是稀缺资源未必就能引发囤积，“能获取巨大收益”是其必要条件。土地本身没有这样的特质，按照土地的自然本性，它的收益来自耕种与生长，与“巨大”相离甚远。当其可以不断人为“生长”房子时，如果仅是安居，则离巨大收益还是有很大距离，只有当它生长的房子被赋予了巨大的利益关系，土地终于成为“能获取巨大收益”的囤积品了。

　　那么，谁是囤地把戏的老狗熊呢？或者引申一点说，玩来玩去的土地游戏里，谁是背后的老狗熊呢？地产商人吗？卖地的地方政府吗？貌似他们都是，但又都不是。真正的老狗熊不是哪一个群体，而是这些利益参与者们所形成的一个坚固的利益链条，是一种长期默认的、甚至固化的利益关系。这种关系与链条一旦形成，他们看清并掌握了土地游戏规则，何须新把戏，一个老把戏就足矣。而那些即使一时因土地市场失利而力图揭示利益关系的商人们，本身就是利益链条的一份子，如同老狗熊的一个细胞，一个毛囊，出点小问题，何碍老狗熊？所以，其实中国的土地机制只要一直不变，老狗熊的把戏就可以一直用下去，只不过是偶尔紧紧，偶尔松松，偶尔停停，偶尔跑跑，土地与房价的口水战就会一直打下去。

　　央视在他们做的“囤地”节目的最后指出，“最治本的办法，就是重建这个市场的游戏规则，打破运动员和裁判员的利益关联，让地产商干它们该干的事去”。可是，谁能告诉我们，游戏规则该如何重建？地产商该干什么？关键是，老狗熊同意吗？谁来搞掉老狗熊？

　　银行乱搅房地产“政策市”

　　疏导富人投资需求为楼市减压

　　因为通胀预期，近期不少富人的“热钱”通过各种途径流入楼市投资房地产，以期获得好的保值增值。这时候，为富人们开辟有更强的安全感、更好的财富保值增值通道，分流楼市投资压力的“疏”的做法，对缓解当前楼市火热、房价大涨趋势也许比“堵”更好一些。

　　保障性住房靠谁保障

　　保障性住房的修建为何就推不动呢？主要是地方政府缺乏积极性。为什么？回答是没有钱。一是国家只是请客不买单，钱要地方出；二是政府不赚钱甚至还赔本；三是官员和修建方没有盈利，这种事情如今没有人干。党中央、国务院要求加大保障和改善民生工作力度，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展，无疑是十分正确的。但是，这项工作进展缓慢，其主要原因是这样的民生工程没有多大的油水，于是官员不感兴趣。所以我建议，房地产改革可以让给市场，而政府官员主要抓贫困区的改造，不论是经济适用房，保障房，还是廉租房，以解决贫困区百姓住房问题，让百姓满意为标准，作为官员政绩考核的重要条件，来推进民生工程建设。

　　——人民网强国论坛网友刘义忠

　　房价就要出现拐点，恐怕你又不敢买了

　　在去年经济危机来临后，房价确实有所下降，可是老百姓观望的多，不敢轻易出手。几个月后，房价一路走高，甚至突飞猛进，后悔的人又匆匆忙忙入市，以致房价今年涨势喜人，怨声载道的人更多了。辞河分析，房价的拐点就要出现，你是否还会错过机会？从长远来说，辞河的观点是房价仍然会涨，不过今年房价从三月份开始，一路走高，这个情况不正常，特别是经济并不景气的情况下，房价不可能继续高升。辞河认为，房价的拐点就要出现：一是去年底压缩的购买欲望已经释放。二是房价的自然企稳恢复平静。三是优惠政策到年底结束。四是国家可能还出台限制房价的措施。五是人们的购买欲望相对降低。六是地王还不到上市的时候。七是中央四中全会加强党的建设和反腐败，也会在房地产领域 (论坛 新闻)产生影响。房价高低其实不是特别大的问题，如果你不买，再低你也不要，如果想买，可能考虑的其他因素也很多，就怕房价出现了拐点，你又不敢轻易入市了。

　　——人民网网友辞河

　　买房等于无偿为银行等打工20年

　　也许您还在为高房价而苦恼。如果您所要购买的房子，总价格超过了夫妻双方6年的纯收入总和，那么，我就建议您不要买房。首先，如果您是贷款买房，未来20年左右，您都要无偿地为政府、开发商或银行打工。第二，如果您得到了父母的支持买房，您忍心用他们的血汗去换一套冰冷的房屋？第三，买房住未必比租房住条件好。第四，不买房可以让自己更加随心所欲地选择生活方式。第五，买房子最多有70年产权。第六，房产未必升值。第七，自己苦了一辈子，不见得能为后代带来幸福。第八，现金总是比房子有用。房产交易使消费者快速失去了大量的现金，买房，特别是高价买房，实际上就是主动的把财富交给别人的过程，明明被剥夺，还自以为很值得。要知道，如果没有买房，自己本来并没有那么穷困。

　　——某网 网友y851206

　　2010将是调整年

　　我分析，在确保完成8%的情况下，政府一定会对房地产这种虚假的经济加以控制，转而支持更具实际价值、风险更小的实体经济。那么整体楼市的走向必然放缓，甚至合理的回归。南京楼市挺过今年是没有问题的，而2010年将是回归理性的时候，当然这里面还有一个开发商、投资客和购房者博弈的过程。从我个人的观点，在经历了08年低迷、09年报复性增长后，2010年应该是调整年，有购买意向的朋友不妨看看。

　　近日，关于二套房贷政策，消息满天飞，多而杂乱，足以让业内人士和普通民众一道，莫辨西东。比如一则新闻报道：交通银行总行近日发出通知，要求从11月1日起对二套房的审核标准，由原来的以个人为单位，变更为以家庭为单位。

　　平日不太关注政策动态的人，会以为这是交通银行出台的房贷新政，好像配合银监会的态度很是诚恳，因为今年5月以来，银监会曾三番五次地要求商业银行严格执行二套房贷政策。

　　事实恰恰相反，这反倒是交通银行违反银监会规定的确凿证据。2007年9月，央行和银监会联手出台“二套房贷新政”，其后各家商业银行在“以家庭还是个人为单位”界定二套房的问题上，存在严重分岐。不得已，当年12月，两部门又下发了一个“补丁文件”，规定“以家庭为单位”。

　　去年10月央行推出个人房贷优惠政策，12月国务院办公厅出台著名的“131号文”，其中再次明确了什么是“改善型购房”：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。”也就是说，自2007年二套房贷政策出台以来，央行、银监会、国务院从未改变过“以家庭为单位”的认定标准，而交通银行却以总行的名义不打自招，原来他们居然还是“以个人为单位”！

　　2003年以来，我国房地产调控频率高、措施多、力度大，可效果却与目标相差甚远。笔者反思后发现，主要是三个因素干扰了政策执行。一是地方政府不愿压制房地产市场，土地出让金和房地产税收是地方政府的重要财政收入来源，楼市凉了自然影响赚钱。二是房地产开发商抵制紧缩型政策，企业以营利为天职，比如查处闲置用地政府喊了多年，开发商总能找出借口“借地生蛋”；市场火爆时，又暗地里通过捂盘等手段抬高房价。

　　第三个干扰主体便是银行。房地产是资金密集型行业，金融政策对楼市走向影响显著。对房地产业而言，金融政策又分外部和内部两类，外部政策包括调整利率和存款准备金率等，是为了稳定宏观经济；内部政策主要是房贷政策，其中又分为开发贷款和个人按揭贷款。内部政策对市场的影响力大于外部政策，比如2007年二套房贷政策出台后，市场需求迅速萎缩；2008年此政放松后，直接刺激了改善需求和投资需求，市场反弹力度之大让人大跌眼镜。

　　现阶段，我国房地产企业和购房的居民，融资手段比较单一，对银行贷款的依赖度很高，所以在很大程度上，银行能否认真落实房贷政策，直接关系到房地产调控效果的好坏。目前我国实行的是以国有银行为主导的商业银行体系，在计划经济时代，国有银行惟国家政策是瞻，可经过改制、尤其是上市后，在市场化、商业化的驱动下，早已不再是政府眼中的“乖孩子”。

　　对于房贷政策，商业银行落实效果总体上不尽人意。上述的交通银行一事，只是冰山一角而已。各家商业银行在政策执行中，都存在降低门槛的现象，而很多商业银行的地方支行，为了抢业务、出业绩，往往会在总行的基础上，再度放松政策限制。于是我们常常看到，一边是央行和银监会提醒房贷风险“雷声阵阵”，一边是各地商业银行依然我行我素，不断推出所谓的“房贷创新产品”，以求在激烈的市场竞争中处于有利地位。

　　银行对于个人房贷的热情，明显高于开发贷款，因为前者绝对是块“优质资产”。比如，2008年12月末，上海市中外资银行机构商业性房地产不良贷款率为1.04%，比年初上升0.15个百分点；而个人住房贷款不良率只有0.6%，反倒比年初下降0.1个百分点。2005年6月末，上海市个人住房贷款不良率仅为0.3%。在此情况下，不管央行和银监会怎么“千叮咛、万嘱咐”，商业银行都会将之当作耳旁风的。

　　那么，房贷优惠政策果将在年底终结吗？考虑这个问题之前，先请大家自问明年中国房价泡沫会破灭吗？如果答案是NO，则别寄望商业银行会将房贷政策严格到底。笔者认为，从银监会和央行角度，第一套房贷极有可能继续优惠，对于二套及多套房贷，则会按期终止。然而，中短期内个贷风险很小，商业银行依然会在争夺客户的大战中比拼让利幅度。

　　为此，中国金融业的监管部门也不必过于自责，只有中国楼市像美国那样经历一次泡沫破灭，不良贷款率激增，商业银行才会明白：原来市场还有冷血的一面。难道不是吗，金融危机中，美国银行破产数已超百家，最近又有9家商业银行玩完。（责任编辑：静仔）