新政要求限购“三套房” 标准应该如何认定?

来源:现代快报  作者:尹晓波 赵丹丹
2010年10月14日08:06 我来说两句()

  南京一纸“暂时限制购买第三套住房”的“限购令”,由于界定及执行时间上的模糊,让楼市陷入困惑之中。“到底从什么时候执行啊?”一些国庆长假期间刚刚买了房子的人,因为搞不清楚自己到底算不算“三套房”,正在纠结着“退还是不退”,而一些楼盘在面对购房人时,也直解释“实在是搞不明白”。快报昨日了解到,对于“限购令”中第三套住房的明确界定以及房价备案政策等细则,南京市有关部门本周内可能以召开新闻发布会等方式予以权威解读。

  [声音]

  停贷和“限购”的三套房,标准一样吗?

  “我现在手上只有一套房子,8月份将另外一套房子卖掉了,现在再买的房子算不算第三套房?”面对购房人秦先生的这一疑问,昨天南京市产权登记部门一名工作人员表示“无法解答”,因为现在他们也只是看到文件,对如何认定也解释不清楚。

  在国庆节期间,秦先生购买了河西某楼盘一套140平方米左右的房子,因为前面两套房子都用了商业贷款,这套房子被认定为“三套房”,银行拒绝放贷。于是选择出售了一套老房子,一次性付款购买了这套新房子,10月7日当天就签了购房合同。如果限购第三套住房的话,“我这个算不算三套房?是不是和银行认定的三套房一个概念?”

  “如果是三套房的话,在明年交付后,我还能办到房产证吗?”

  目前无解。南京市住房局产权市场处有关负责人也觉得“解释不清楚”,如果是银行对三套房停贷的“认房又认贷”政策,就意味着“拥有过”两套房,就得限购第三套住房;如果不是那样,就意味着要看购房人目前名下究竟有几套房子,如果名下有两套房,再买就不行了。秦先生郁闷不已:我是退房还是不退房呢?不退会不会不给办证呢?这家楼盘也表示“说不清楚”,只能先让秦先生等等看。

  记者随机调查了几家楼盘的看法,他们基本认为“限购令”应该是从10月12日的发文时间算起。但是,也有疑问是:如果12日前购房的,没有备案鉴证的话,算不算限购前而不被限制呢?

  住房还没改善过,我就被“误伤”了

  “我绝对是被误伤的。”张先生说,自己通过房改,拥有了一套白下区50平方米的小房子,一直住在里面,一家三口觉得很挤。去年,南京市的“救市”政策出台,对购买90平方米以下的住房实施零契税的优惠政策,又赶着将父母亲的一套70多平方米的老房子“过户”到了自己名下,而父母亲还住在房子里面。之后,一直想再换一套面积大点的住房来改善居住条件。现在要“限购第三套住房”,“我不是买不起来房子了吗?卖掉一套房子有没有用呢?问谁,谁也说不清楚。”张先生觉得很冤枉,自己还没改善过住房,就直接被“限购”了。

  某房地产网站的一项新政细则调查显示,网友已经给出了至少三种方式来规避第三套住房的限购,分别为“假离婚”(调查占比33.3%)、 “用父母或朋友名义再买”(占比33.3%)、“卖一套房再买”(占比16.7%)。有网友表示:“假离婚这招最好使,夫妻每人购买两套房子,就至少可以有四套房子了。”

  限制不等于禁止 非炒房者或可买三套房

  对于买房人各种各样的疑问,昨天南京市住建委一名人士也表示“应该要明确,否则不好操作”。“如果三套房不给出具体的定义,那这个政策等于没出。”南京中原地产研究中心总监张君说,没有明确的界定、没有何时执行的时间,不就意味着是宽松化处理吗?不管严格不严格,政府部门应该给出一个界定的标准,以便操作。

  也有业内人士甚至认为,文件是说“暂时限制购买第三套住房”,又没说禁止,今后不限购了,三套四套房照样可以买,政策只是短期性的,没什么好怕的。同样,“对违反上述规定、不能提供相关证明的,银行不予贷款,房地产登记机构不予办理权属登记”,显得很是含糊,如果购买第三套住房,就直接不予办证就行了,为什么还要提供相关证明呢?说明并不是绝对禁止购买第三套住房,应该会对一些确属改善的被误伤人群放开口子,可以购买其认定不属投机炒房行为的“第三套住房”。

  [猜测]

  观察

  “办证潮”依然很火爆

  办证!办证!契税征收标准调整之后,随着“宁5条细则”的出台,昨天争缴房产契税的“办证潮”依然热度不减。“怎么提醒也没用,有的根本不用急着赶在20日之前来办证。”面对蜂拥而至的“办证人”,南京市房地产交易市场一名负责人也表示束手无策。而昨天南京市的楼市新政细则一经披露后,不少咨询政策的购房人也将交易市场再次挤爆。

  昨天上午10点多,在华侨 (论坛 新闻)路房产交易分市场的二楼登记大厅,排队取号的人流,一度将上楼的楼梯口也堵塞了。“除了人多还是人多。”交易市场登记科的一名负责人说,很多是不需要赶在20日之前办证缴税的购房人,这些“陈年老账”占的比例不下30%。

  也有一些房产中介公司急急忙忙带着客户赶过来办理手续。一名房产中介业务员直喊“忙死了”,不少客户有的已经在长假上班之后的那几天送件登记了,有两个客户是10月3日签约、10月8日送件登记的,可是因为契税的优惠老政策节点是卡在10月1日前签约购房,“这不忙着来看看能不能撤件嘛,撤出来重新签个购房时间,就能省钱啊”。

  一名中介说,因为现在限购第三套住房的具体认定标准还没出来,“我手上的好几个投资客朋友,已经开始拼命购房了,怕界定出来没机会了”。他说,有个“房虫”朋友,当天就拉着他,看中了一套房源,一次性付款,在政策没有明确怎么执行之前,先登记“过户”再说,不然以后“限购”了,还怎么炒房呢?“近几天主城八区三个办证点,商品房和二手房的业务量,加起来都在七八百套的样子。”南京市住房局产权市场处相关人士表示,每次有契税调整新政出台,排队办证就忙碌了,大致会持续一周的时间,预计到本周日(17日)才会有所缓解。快报记者 尹晓波

  市场

  “限购令”出台 认购量不降反增

  业内称这与限购政策不明确有关,但各大售楼处冷清了不少

  昨天是南京楼市新政细则出台后的第一天,对楼市有无造成影响?在采访中发现,一些开发商抱怨“看房人气大降了”,不少买房人受政策调整的影响,也纷纷决定推迟买房计划。不过,当天南京楼市的新商品住房认购量反而突破了200套,较政策颁布前一天多出50多套,新政难道对楼市没有作用?

  有买房人开始打“退堂鼓”

  “不少买房人都在咨询新政的问题。”河西一家楼盘的销售总监苦笑着说,政策具体怎么执行和界定,是政府部门的事,作为开发商也没办法解释,但可以看出,“政策对买房人心理层面的影响很大”,不少买房人自己掂量了下,觉得影响会很大,房价会下降,买房的意愿有所减弱。江北一家楼盘也表示,来客量明显不如前几天了,甚至还不如国庆长假那几天。“不过,因为购房人一般都集中在周末看房,从周末的人气对比才能看清购房人的真正心态”。在开发商的推盘节奏上,由于楼市细则还须“再细化”,江北、江宁有几家原定在11月推房的楼盘,决定提前领证开盘。

  售楼处昨天有点冷清

  昨天记者到南京几家售楼处探访了一番,因为摸不清限购令执行时间,不少销售人员已经开始拒售三套房。而不少买房人称契税增加,房价没降,他们还在观望。在集庆门大街附近的一处楼盘,销售中心内只有几名购房者在看房。“南京的新政才出来,感觉还不是很明显。”不过销售人员也表示,暂停购买三套房,他们的客户里多少有三套房、四套房的购房者,这么一来势必会带走一些客流。他表示,现在再卖房,他们要问清楚是否是购买三套房的,如果是,一律不卖。“虽然限购令何时执行未明确,但是到时不能通过房产局鉴证,还要退房,我们和消费者都麻烦。”

  楼市认购量反而增多了

  南京的新政细则是否影响到了楼市销售量呢?南京网上房地产数据统计显示,截止到昨日20时,全市新商品住房认购209套、成交352套,而前一天的数据是“认购155套、成交165套”。怎么认购和成交量反较细则公布前多了呢?

  相关人士表示,认购量的不降反增,与楼市“限购令”的不明确有关,在未被“再细化”之前,不排除个别投资客下手“囤房”的可能性。而成交量的上涨,是前期购房人“认购”转化“成交”的结果,并不能说明是政策作用的结果,同时也表明政策因素还没有到真正“损害”楼市的地步。另外,在今天开幕的“2010中国南京秋季房地产商品交易会”上,将有50多家楼盘参展,共计推出9730套新房房源。有业内人士认为,如此大规模的房展会才是检验购房人心态的一块“试金石”。

  快报记者 尹晓波 赵丹丹

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