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发布者：厉建军 易居（中国）南京房地产研究中心
【厉建军】：各位领导、各位来宾大家好，我是易居中国的厉建军我们的切入点是地王现象，这两年以来，大家业界谈论比较多的话题是地王，媒体也是炒作的比较厉害，地王现象有什么特征。
第一，就是溢价率高，下面这个图表大家可能看的比较清楚，这是06年以来，土地出让的溢价率排名前十名，最高是207%，这是第一个特征；
第二，就是整合作用比较明显，实际说是这样子，地王现象的出现，会对周边市场在售的楼盘有很大的价格推动作用，这是对土地价格推动房价上升的一个作用，我们认为，土地价格和房价实际上是一个互动的关系。
第三，上市公司占绝对份额。
第四，这个地王周边项目的捂盘现象比较严重。
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| 年份 |
南京近两年地王概况 |
| 06年 |
NO.2006G72 楼盘价：3491.66元 受让人：仁恒 |
| 07年 |
NO.2007G36 楼面价：2185.09元 受让人：金地 |
| 07年 |
NO.2007G33 楼面价：3277.65元 受让人：万科 |
| 07年 |
NO.2007G13 楼面价：5530.41元 受让人：金地 |
| 07年 |
NO.2007G06 楼面价：748.53元 受让人：红太阳 |
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市场研判 |
| 结论一 |
南京房地产一级市场已不再是一个单纯的区域市场，而呈现出全国性和国际化市场的发展趋势 |
| 结论二 |
高溢价和土地价格的上涨，将对未来的房价形成强有力的支撑 |
| 结论三 |
南京土地市场遭到本地开发巨头和外地知名开发企业的争抢。这种趋势在未来一段时期内将会对本地房地产市场造成一定冲击，相对弱势的开发企业（资金、人才、经验及管理能力……）将进一步被市场边缘化，实力雄厚的企业将渐成市场的主角，并在未来的市场上拥有更多的话语权！ |
| 结论四 |
地价：不考虑政策影响，在未来两年时间，南京市地价与房价相互影响，仍将保持整体上扬态势。但随着土地出让“郊区化”，结构性供应差异将有助于地价整体趋稳 |
| 结论五 |
由于土地市场的发展和变化，传统市场比较法已无法对土地价值进行准确把握。对土地价值的判断越来越专业化，需要更加注重对企业规模效应、品牌附加值、资源整合能力及对未来市场发展预期的探讨。 | |
