实探赛虹桥纯新盘,集中供应9选1,它能排第几?

拼房帝南京 2021-10-27 10赞
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就在昨晚,“宁小通”发布10月集中供应楼盘,本次共计9盘,分别为河西中颐和源璟,大校场金基望樾府、金地大成雅境,江北核心区金基中北映樾、大华锦绣江来、天宸江樾,赛虹桥纯新盘上铁淮风晓月,鼓楼滨江中冶锦绣天玺以及燕子矶万象天地四季,共计2399套房源上市。其中河西中颐和源璟、南部新城金基望樾府两盘销许

就在昨晚,“宁小通”发布10月集中供应楼盘,本次共计9盘,分别为河西中颐和源璟,大校场金基望樾府金地大成雅境,江北核心区金基中北映樾、大华锦绣江来、天宸江樾,赛虹桥纯新盘上铁淮风晓月,鼓楼滨江中冶锦绣天玺以及燕子矶万象天地四季,共计2399套房源上市。其中河西中颐和源璟、南部新城金基望樾府两盘销许已领,今日开始报名。其余7盘预计今天领取销许,明天开始报名。点击进入拼房帝小程序,查看集中供应楼盘

苦等了近一个月,南京楼市终于开仓放粮!本次“9选1”该怎么选?

首先,颐和源璟不用说了,直接冲吧,毕竟目前看来河西仍然是非常抗推的板块,上一次集中供应在8选1的情况下依然日光就很能说明了。

其次,大校场金基望樾府和金地大成雅境两者之间,金基品质更高,但起步户型面积大,价格也高,主要面向的是纯品质改善人群。而金地大成雅境本次加推的最小户型有105㎡,均价相比望樾府要低一些,小户型性价比比较高,毕竟以后大校场都以大户型为主了,但是房源不多,估计不是人才很难摇到。而主推的210㎡户型2栋都是楼王位置,共88套,适合终极改善。

江北核心区方面本次三盘供应,金基品质高价格高更适合自住,大华没有装修包,相比之下性价比就比较高了,大华锦绣江来和天宸江樾加推的都是收官房源,卖完就没了,江樾靠地铁,而大华产品比较有特色。三盘相比,在资金允许的情况下首选金基。

鼓楼滨江中冶锦绣天玺本次加推的都是380平的大平层,爱好江景的却又够不上之前河西万科融创的可以入。

燕子矶万象天地四季距离上次加推已经过去有10个月了,目前燕子矶板块新房库存也不多了,上车门槛又比江核要低,同时项目周边地铁商业配套未来都很齐全,这次报名的人应该不会少。

赛虹桥上铁淮风晓月是这次集中供应中唯一的纯新盘,也没有什么竞品,首付5成的门槛也不算太高,适合区域地缘客,自驾上班比较方面,配套和生活氛围都比较浓。

对于上铁淮风晓月这个纯新盘也有不少买房人感兴趣,于是今天血拼哥实地跑盘给大家做一个评测,在正式报名之前客观分析一下上铁淮风晓月。

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01预计今日领销许,精装物有所值

上铁淮风晓月于本月初正式公开售楼处,月中公开建筑面积约110、137㎡精装实体样板间,参观需验资200万。

首开房源信息

据置业顾问消息,上铁淮风晓月首推1、7、10号楼,其中10号楼是32层,1、7号楼是33层,共391套房源,户型建筑面积约110(中间户)、137㎡(边户),全装修交付。

价格及首付门槛

全装修均价预计4.3万/㎡,另可加升级装修包2500元/㎡,首付5成起。按最小户型110㎡来算,总价预计500万左右,最大户型137㎡总价预计623万,项目首付5成,所以最低门槛要250万左右。

从楼栋位置分布来看,1号楼靠近凤台南路高架,10号楼靠近宁芜公路,未来居住难免受到噪音影响。

在户型方面,110㎡为三房两厅两卫设计,整体方正,入户玄关,3开间朝南,连廊双阳台设计,主卧套房设计。

137㎡为四房两厅两卫设计,约6.7米南向宽景阳台,户型方正动静分离,但由于多了一个房间,主卧和客厅没有110㎡户型的大,稍显局促。

在精装标准上,淮风晓月采用大金的中央空调、博士的地暖、科勒的台盆/马桶/抽拉水龙头等、西门子厨房三件套(油烟机、灶具、消毒柜)等。

入户门采用定制钢木复合门,搭配博世电子门锁。全屋墙面为墙布交付,客餐厅地面采用地砖铺设,搭配金属踢脚线。3米的层高+双开间阔景阳台设计,落地玻璃窗,全封闭交付。

从样板间所了解的来看,升级装修包2500元/㎡不算贵,品牌以及部分设计都可以,可以说物有所值,性价比还是蛮高的。

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02周边各项配套成熟,地理位置极佳

有一说一,上铁淮风晓月区位还是很不错,项目地处赛虹桥板块,紧邻虹悦城,往西是河西新城,向北是夫子庙以及新街口商圈,东侧是南部新城。既享受新城板块的发展福利,也手握老城区的商业、医疗等优质城市资源,地理位置极佳。

交通配套上,目前有地铁1号线中华门站、地铁2号线兴隆大街站,但距离都在1.5公里以上。不过未来,宁芜公路搬迁后原址上会迎来规划中的地铁S2号线,距离项目约300米,但这条地铁的建成,可能要等很久一段时间。

不过,项目周边路网发达,应天大街、梦都大街、软件大道、绕城高速、凤台南路、雨花西路、机场高速等主干道环伺,可以快速连接主城各个区域。

商业配套上,步行5分钟可到约40万方的商业综合体达虹悦城,开车5分钟即可到达河西商圈,开车10分钟即可到达新街口商圈,生活非常方便。

教育配套上,项目一期地块南侧规划一所30班公办小学,地块周边还规划了一所公办初中教育用地。此外,周边还有南京一中实验学校,但具体划分以最后政府文件为准。

去年,花语江南收官后,赛虹桥板块就一直处于断供状态,区域内新房房源非常紧张,加之区域内配套成熟,地段较好,上铁淮风晓月的出现,自然吸引了一大批关注。

03不得不面对的三大问题

所谓成也萧何败也萧何,上铁淮风晓月好就好在其区位,但问题也是位置带来的。项目位于宁芜铁路和凤台南路高架之间的狭长地带,东南侧为现状老旧小区及工业待改造区域,未来居住舒适度难免受到影响。

1、宁芜铁路。从上世纪 90 年代开始,宁芜铁路便喊出了搬迁口号,20 多年过去了它依旧岿然不动。但从今年开始,有关宁芜铁路搬迁的进展信息不断,8月份,江苏政府采购信息网发布《宁芜铁路搬迁后沿线路网规划建设及公共空间品质提升方案项目竞争性磋商》,根据公告显示,宁芜铁路搬迁预计2022年4月底完成,预算金额100万元。近日,南京市交通运输局公布了“改建铁路宁芜铁路扩能改造工程环境影响评价第二次公示”。

种种迹象表面,宁芜铁路距离搬迁的日子越来越近了,但需要提醒的是,宁芜铁路搬迁所涉及的问题也绝非是一朝一夕所能解决的,所以希望大家还是要理智看待,毕竟耳听为虚,眼见才为实。

上铁淮风晓月预计2024年6月交付,所以业主们要做好心理准备,与火车噪音的交锋在所难免,尤其睡眠质量差、老年群体这类买房人,入手前一定要谨慎考虑。

2、凤台南路高架。和宁芜铁路不同的是,凤台南路高架可不会搬迁,它将会一直存在在那里,这也就意味着选择入手上铁淮风晓月,就要接受凤台南路高架带来的噪音。

血拼哥实地跑盘了解到,上铁淮风晓月位于凤台南路高架东侧,项目目前已初见雏形的楼栋,距离高架也就30米左右。

不过,置业顾问也介绍,项目北侧会安装三玻两腔的隔音玻璃,会对噪音起到一定的阻挡作用。

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3、周边城市界面差。除此之外,上铁淮风晓月东南侧为现状老旧小区及工业待改造区域,鱼龙混杂,要直面改造周期较长的难题,在城市界面上,还有待拆迁升级。

最后,关于项目传言的倒挂,血拼哥也实地了解了一下上铁淮风晓月周边二手房情况。目前项目对标的产品有两个,一个是隔壁的凤凰和美,一个是对面的禹洲吉庆里。

凤凰和美链家网显示,小区目前均价45691元/㎡,最近一次成交在今年10月份,一套89㎡户型成交价47866元/㎡。

禹洲吉庆里链家网显示,小区目前均价55053元/㎡,最近一次成交在今年9月份,一套142㎡户型成交价51189元/㎡。

总体来看的话,上铁以凤凰和美作为对比最为贴切,两个小区位置距离不远,所面临的问题等大致一样。

写在最后:那么,上铁淮风晓月值不值得入手?总体来说,项目更偏向于地缘改善客群,如周边来自软件大道,河西等板块的买房人,毕竟这个价格相较于河西、软件大道还是有优势,而且这个位置非常不错,衣食住行都非常方便。

如果投资的话,需要考虑项目的一些不利因素,毕竟未来出手,这些问题都可能是成为对方砍大价的重要砝码。

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