在高压政策下，南京的房价和地价都被压抑在一个平稳的空间里。

在这个极小的空间之内，一些不确定的变量导致这个市场在不断积攒势能和能量。随即引发南京楼市三大难题，这结界能突破吗？

1、哪些板块地价正在回归合理区间？

2、哪些板块地价依然在死扛？

3、地价暴跌真的意味着房价就能回调吗？

这些板块地价降了

问：哪些板块的地价正在回归合理区间？

答：过去半年内卖过地的板块，基本都被“大清洗”了。

这里有一大波案例！从江北到江宁，从城东到城南，从城北到仙林，哪里有土拍，哪里就有降价。河西没有降价，至于个中原因，大家自己去猜咯，宅妹就不告诉你！

01江北：核心区、雨山路、六合地价跌了今年6月20日，金地拿下江北核心区G04地块，剔除掉国际高中的成本，实际楼面价在1.7-1.8万/㎡左右，比江北次核心板块雨山路多幅2万+高价地是低了好几千。江北核心区朝着更务实的方向发展，过去几年鲜少供地，现在批量卖地，追求建设速度的时候到了！6月22日，中粮以17922元/㎡楼面价拿下雨山路G21地块，这幅地放在一年前，和周边的周边保利云禧、金地保利悦风华一样，卖2万没问题。而现在，和江北核心区比、在板块内部比，2万元地价已经是高位了。

8月1日，冠城大通拿下六合G32地块，楼面价6387元/㎡，比之前卖出的保利荣盛合悦、龙池御府、冠城大通G67地价都要低，而且不需要现房销售！现房销售的保利荣盛合悦现在只能哼哧哼哧盖房子，必须达到相关条件才能领销许！02城南：岱山、铁心桥等板块地价下滑

8月1日，岱山G30地块经过2轮竞价被招商拿下，楼面地价14164元/平。而在今年5月拍出的电建G18地块，楼面价17919元/平，无需现房销售。去年2月拍出的绿城云栖玫瑰园楼面价21745元/平，需现房销售。

03江宁：科学园、淳化、青龙山等板块房价跌了在6月底的土拍中，万科55.6亿拿下科学园G26商住地块，楼面价14171元/㎡，而对比方山板块的联发翡翠方山2万+地价、五矿澜悦方山1万7的地价，G26地块拿地理性多了。而青龙山其实地价已经率先降了。去年年底，青龙山G61地块，被金茂以楼面价14720元/㎡拿下。早几个月前拿地的朗诗青龙山G22地块，楼面价17319元/㎡，再往前看，青龙山地王融侨观澜，拿地价1万9千多。04城北：新玄武房价更理性

今年5月，新玄武G16地块被星河地产以40.8亿总价、楼面价12789元/㎡竞得。新玄武G17地块被北京电子城以34.2亿总价、楼面价13730元/㎡竞得。

而去年卖出的新玄武地王，星河天赋地价30006元/㎡，还需要现房销售。

05城东：麒麟地价下跌明显去年7月，麒麟G36地块经过5轮竞价，被正荣以17亿元拿下，楼面地价9538元/㎡。2016年卖地的京奥港未来墅（如今的蓝光黑钻公馆）地价22353元/㎡，新城则以22429元/㎡拿下G59地块，要知道在当时的麒麟地价不足万元，周边房价也不过1字出头。06仙林：地铁小镇房价跌了去年年底，青龙地铁小镇近10万方地块仅报价2轮便成交，楼面价10174元/㎡，拿地的是招商。在2016年9月卖出的新城G59地块，楼面价达到20069元/㎡，还需要现房销售，所以这也就导致了后面拿地的，先上市了。

哪些板块地价还会下跌？

所以宅妹也做个大胆的推测，未来哪里有卖地，哪里就会有地价更理性的信号。

而地价也会稳定在现在的价格，这样对楼市来说更加理性。那些地价仍然不低的板块，只要再卖地，必然有着降温。

地价降一降，并不是坏事，是步入更理性的通道。

上面没有提到的河西板块，如果有卖地，地价相信也会更理性。

接下来，江宁滨江、燕子矶、江北核心区、雨山路都会有新地块出让，对于这些板块来说，建设是需要成本投入的，那地价理性一点，反而有益于建设。

8月10日，江北新区2宗住宅用地出让，总出让面积26.49万方，总建筑面积58.27万方，总起价86.3亿元，平均起始楼面价14809元/㎡，上限楼面均价20987元/㎡，低溢价率成交。

燕子矶刚刚挂的G42地块，起拍楼面价14389元/平，30.6亿的门槛，加上配建的人才房，实际起拍楼面价在1.6万/平左右，而目前燕子矶地价较高是在2.2万+左右。

雨山路宅地G43，起拍楼面价14123元/平，起拍总价33.5亿元，10万方的宅地，这次也不太可能高溢价成交了。

地价降了，房价会降吗？

按照常理来说，在这样凄惨冷清的市场中，更多地房企应该做出的理性选择就是，逃离！疯狂的逃离这个市场！

但是，实际的情况却恰恰相反。精明的开发商都趁着土拍限价，重仓南京！

在高压政策下，市场趋向冷清和稳定，土拍又被限价。此时的南京诸多房企，排名前列反应就是——

抢红利的时机终于到了！重仓的时机终于到了！

虽然土拍的溢价率下降了，但是土拍的成交率反而不降反升，几乎是出一块住宅地，抢一块住宅地。中海、金地、新城、复地、招商等已经深耕南京的房企在持续补仓。

站在房企角度看南京——买买买！重仓布局！

为什么？

因为他们看到了，在南京波澜不惊的市场基本面之下，有这么几个不安分的因子在发酵！供需、供需、还是供需！未来的南京，供应是吃紧的，大概率是供不应求！

物有规律，市场有周期，物极必反。连开发商自己都说了，这两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。不得不说，大家的苦日子要到了。