涨!涨!涨!南京楼市真的要变天了?

南京楼市深度报道 2020-03-25 16:19:29
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(一) 南京,今年又“贵”了。 短短几天,谁都没料到:在疫情稳定之后,南京的各大商场并没有迎来人头攒动的“报复性消费”,反而迎来了房价的新一轮报复性跳涨(含放风)。伴随衍生的各种情绪:焦虑、不安、以及套利的欲望、挣扎的纠结...... 这个神奇的“两极分化”现象,在昨天终于被放大到极致:一边是新街口

(一)

南京,今年又“贵”了。

短短几天,谁都没料到:在疫情稳定之后,南京的各大商场并没有迎来人头攒动的“报复性消费”,反而迎来了房价的新一轮报复性跳涨(含放风)。伴随衍生的各种情绪:焦虑、不安、以及套利的欲望、挣扎的纠结......

这个神奇的“两极分化”现象,在昨天终于被放大到极致:一边是新街口德基、金鹰门可罗雀的中庭、空空荡荡的楼层。另一边却是政务中心、各大房管局门口排成长龙开购房证明的队伍。南京人的朋友圈再次被刷了一天的屏。

有人说:别小看这些穿着“朴素”的人,他们才是南京真正的投资大军。个个都是行走的“五百万”。

“难怪,捂着钱不花,原来都拿去买房了!”于是,各种牛逼传说铺天盖地,包括但不限于:1,南京一天开出xxxxx张购房证明。2,买房人想去鸡鸣寺烧香,结果发现还没开放。3,某位90后小哥哥高调筹集2000万验资,就为买到一套华新城......

毫无疑问,为了那些大V口中的南京最后一个4.5万“倒挂神盘”,南京有钱人都疯了。

几乎与此同时,进入3月后的南京楼市“喊涨”声一片。多个板块放风价出现跳涨,部分老盘开始补涨。背后折射出来的,是长期被限价压制的“报复心”十分强烈:

1,板块放风跳涨,代表:南部新城核心区“第二座金茂府”放风5.5万,河西中部科技园的保利云际放风5.5万(跳涨1万起步)。还有直接跳涨五、六千一平的“卫星城”,比如大厂的卓越蔚蓝星宸苑,放风1.7万(精装),名不见经传的福基凤滨嘉园二期更是放风2万/㎡。

2,新盘突破限价,代表:迈皋桥的锦麟融誉府成功获批均价3.5万(高层产品),江北核心区的润辰府成功获批均价3.3万,标准层卖到3.6-3.8万,最高单价逼近3.9万(洋房产品)。另外,“偏远”的江宁湖熟,新盘破限也让人猝不及防:孔雀城紫樾澜庭销许均价1.85万,远超周边老盘1.1-1.3万均价。

3,老盘低调补涨,代表:湖南路的绿地海珀紫金收官均价4.53万,比首开猛涨2000多元一平米。当然,距离早期放风8万一平的壮志豪言相差甚远。对此,有人轻轻地调侃:“西流湾毕竟不是上海太平桥,南京版的翠湖天地何时出现?还得再等等。”

也有业内人士指出:“城中板块房荒已久。即使是4.5万出头的价格,注定被买房人拿来跟河西中部那些无学区的豪宅比较,会觉得捡便宜了。”

毕竟,就连那个户型设计无比奇葩的人才房,河西青奥村也涨价了:均价约3.7万/㎡,相比上次开盘涨了2000元/㎡。

所以,借用南京某大V的话说,如果要怪,只能怪南京市场真的太好了。

(二)

先得寸,再进尺。

从2019年算起,南京限价政策开始逐步松绑的节奏,其实是先以“因盘施策、分类调控”的小碎步姿态,以温水煮青蛙的方式分批过渡。直到今年3月,才似乎顺水推舟地酝酿新一轮的“集体跳涨狂潮”。

虽说“冷热不均”,一直是近年国内房地产市场的主旋律。但,在某种程度上,南京的市场究竟是有多好?

答案显而易见:即使是在后市不明朗的胶着阶段。也能好到开发商完全有足够的自信,将原本应该压轴推出的产品,或者是压舱石“提前拿出来”,作为破限的敲门砖。

房叔至今都清楚地记得,去年2月13日,贾西地铁站附近的中海城南公馆,以低密度洋房产品成功打响破限第一枪:均价高达3.4-3.9万/㎡。一夜之间,毫无预兆的撕裂城南3万限价红线,震惊南京楼市。

让人瞠目的是,凭借央企深耕多年的品牌力,城南公馆首推的131-140㎡大户型很快被抢购一空。而且,还是在板块没有一二手倒挂刺激的前提下。“通过个盘破限的大动作,持续强化南京楼市对它的记忆点。”

从此,“纯新盘,大户型,低密度”,在很长时间内成为南京各家新盘破限的不二法宝。直到今年开春后,终于迎来了包括低密度洋房、普通高层产品在内的,无论新老盘项目,都在“全线破限”。

这边厢,迈皋桥的新希望地王以高层产品3.5万一平的价格,正式宣告城北全面进入“不用靠低密产品,也能换取破限许可证”的时代。当然,首开小试牛刀卖了12亿,只是近百亿货值大盘开始回款的揭幕战。

那边厢,江北核心区的润辰府也毫不示弱:再次玩起了一年前城南公馆破限的经典套路,用小货量的低密度洋房(只有28套)试水,部分房源成功大幅度突破江北限价3万红线,实现了真正意义上的“跳涨”。

最高单价逼近3.9万。当这个价格实实在在地批下来后,江北新区不少项目估计都要笑开花了:长期卖不动的老地王们,或将重新找回自信。而稍微“偏远”的五桥、三桥板块,应该有更多的底气,喊价3万+了。

另一个可以看得见的事实是:有的板块在限价全面放开前,确实会允许部分老盘小幅补涨,作为最后的过渡。比如燕子矶新城的中海听潮,此前一直在2.9万左右徘徊。但,近日拿到的最新销许已实质性突破3万+红线,均价达到3.1万。抢在万象天地九悦之前,成为燕子矶史上率先“破3”的项目。

还有初生牛犊不怕虎的远郊刚需板块,一上来就“高开高走”,比如安置房遍地的桥林新城。首个新盘水沐云筑入市,卖到2.1-2.2万/㎡。也就意味着,这个价格将是桥林进入商品房时代的“护城河”。

更不可思议的是,传统印象中的“偏冷板块”,最近也借势小幅微涨,比如龙潭新城。那个滨江孔雀城首开销许批到1.83万/㎡。比竞品高层贵了600-800元/㎡。但,隔壁的正荣悦东府低密度洋房,均价批到20186元/㎡,已低调突破限价红线。

当然,在此起彼伏的喊涨声中,也有或因限价无法继续突破,而不得不“稍微让利于民”的项目。比如南京第一富人岛的神盘仁恒江湾世纪,“最后两栋小高层”的销许均价,仅有42630.31-45994.72元/㎡。比去年12月首开时的43650-46036.17元/㎡,还稍微“降”了一点点。

“没办法,正面遇上人挡杀人佛挡杀佛的倒挂神盘华新城。就算是高高端着的富人岛,也必须在这场史诗级的区域抢客战中避开锋芒,稍微让一让啊!”

山雨欲来风满楼。天,真的要变了?

(三)

涨!涨!涨!这不是开玩笑,是“狼,真的来了”。

一个事实正在逐渐清晰地浮出水面:随着各板块段位的整体抬升,意味着南京楼市正在拉开新一轮的价差。

房叔简单梳理了一下,发现2020年南京房价“金字塔”梯队已经开始重新排位:

第一梯队:5万+以上。包括城中别墅盘,比如千万级的金鼎湾状元府,均价5.5-5.8万/㎡,较前期房源上涨3、4千。以及河西多家主力大平层项目,比如6.4万的葛洲坝中国府,5.2万的金茂府,以及放风5.5万的保利云际,大概率卖到6万+以上的海玥万物。

第二梯队:4万+以上。包括鼓楼滨江,桃园世纪收官均价4.8万/㎡。以及新玄武的星河,4.2万/㎡。江心洲的仁恒,4.5万/㎡。赛虹桥的中铁建,4.32万/㎡。还有软件谷的大名城,实际价格也已突破4万。

第三梯队:3万+以上。包括江北核心区(3.3-3.9万),紫东核心区,麒麟科学城,仙林湖(放风3.2-3.3万),城南两桥板块,城北迈皋桥(初步站稳3.5万),燕子矶新城(放风3.5-4万),江宁主城区及上秦淮等板块。

第四梯队:2万+以上。包括栖霞山文旅区,江宁青龙山生态新城,淳化,禄口新城,桥北-高新区,汤山新城,尧化门-新港经开区,桥林新城,板桥,江北雨山路-五桥部分区域。

第五梯队:1万+以上。包括高淳,溧水,六合,江宁湖熟,江北大厂,龙潭新城。

此外,放风5.5万被推上风口浪尖的南部新城核心区,今年开仓后的实际价格,究竟是属于“4万+”还是“5万+”阵营?仍需时间和市场的检验。

难怪,有业内人士表示:“多个热点及非热点板块不约而同地集体喊涨,很多项目成功破限。预示着南京楼市加速洗牌,迎来阶段性普涨的时代。随着一二手倒挂现象逐渐消失,新房价格也将有更多的想象空间,豪宅化或将继续。这也就意味着,今后在南京主城区买房,或许不用再靠万人摇号的运气,而是靠真正的实力。

但,投资大军真的会停下脚步吗?君不见,2017年11月,河西十盘同开,万人排队。也是源于“河西最后一批倒挂盘卖完就没了。如果没上车,以后房价就涨了”的恐慌心理。结果是,两年过去了,鱼嘴、鱼背的新盘是涨了价,照样被抢购一空。与此同时,二手房报价也在涨。于是,新的倒挂继续出现,人们继续在忙着抢房。

不少已经买到房子的业主,肯定希望转手价格能卖的更高。也有摸底二手市场水温的心理,故意把房源价格一再上调。比如河西华新城,近期二手报价一路突破6.5万,最高甚至破7万一平。比如江北核心区,华润国际社区二手全面站稳3.7万,正荣润江城部分二手挂牌突破4.4万。意味着,如果后续新盘入市没涨过二手房,无疑将催生新一轮的倒挂。”

由此可见,南京此轮价格普涨并非真正可以做到“一锤定音”,彻底消除一二手倒挂,让南京人告别“福利炒房”的时代。因为,随着一批新盘破限目标完成,大批投资客或许暂时停下脚步观望,但绝不会就此永远收手。“只要某个板块、某个项目出现新的套利空间,他们一定会奔走相告,继续蜂拥过来排队。”

一、二手市场微妙联动,互为策应。这,才是南京楼市那只真正“看不见的手”。

(四)

纵观2020年的南京楼市,有的板块已经开始涨了,是因为成功拿到突破限价的尚方宝剑。但,也有的板块迄今仍然被限价牢牢捆绑,动弹不得。

比如麒麟科创园,不,今天的新名字应该叫生态科技城,科学城。在破限上就没那么的幸运:截至目前,板块整体均价还是被控制在3万一平左右。就算有的老盘想涨价,也就涨了100多块钱一平米。“再想涨?没门!”

所以,也有人说:万万没想到的是,今年开春这一轮报复性跳涨,让始终被限价不放松的麒麟,竟然从价格洼地突然变成了市场倒挂板块(比主城其他板块都要低)。这,难道是故意让刚需们来“捡漏”的吗?

在房叔看来,如果把南京楼市视为一个聚宝盆。那么,当四周逐渐隆起后,中间的底部,其实才是最有想象力的。因为,它的升值空间已经留出来了。这,才是真正的“福利买房”啊。

于是,《在南京》出品人墨子老师难得开口了,说如果要买麒麟那个新保弘领东苑的,记得找他妹妹。

好了,最后,这位美丽妹妹的联系方式也已附上了。不知不觉写了一天,手都酸了。各位想要上车的,只能帮你们到这了。毕竟,这年头能被按住不涨价的新盘,才是正义。

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