它，是刚获批不到半年的南京临空经济示范区，更是面向世界的一站式航空枢纽新城。

它，是江宁主城南部的“桥头堡”。区域房价曾经长期徘徊在一万左右，被称为“刚需洼地中的战斗机”。

它，如今悄悄“捂着”总建面近百万方的巨大新盘存量，包括七大待售纯新盘集体站岗。其中多家房企不止一次放风，誓要“突破2万以上的限价红线”。

它，就是江宁南部新的一极：规划面积81平方公里的禄口空港新城。截至目前，区域最贵的楼面地价已经突破了1.3万/㎡，且闹了半年多的“房荒”。

“久旱何时逢甘霖？”虽然那个老盘蓝天星港花园终于打算收官，不紧不慢地推出66套精装尾房。但面对买房人憋了很久的置业需求，实际上已面临严重断供的禄口，究竟要捂到什么时候？

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“号外，蓝天星港花园终于要开盘最后一栋楼了！总价只要150-170万！最小面积85平米！”

近日，江宁不少买房人的朋友圈被这样一条截图刷屏了。如果消息属实，那么意味着这也可能是禄口空港新城最后一栋均价1.8万/㎡左右的住宅产品。“卖完后，禄口2万以内的时代可能就彻底结束了。”

回想当年，禄口也算是南京楼市半路斜刺里杀出的那个程咬金。

以如意湖中央公园（CBD广场）为圆心，禄口新城中心区的规划可谓大手笔：形成“一核一轴一带、一环五区”的总体布局结构。其中：一核为新城商务办公核心；一轴为翔宇路城市拓展轴；一带为越秀路公共服务集聚带；一环为如意湖滨水休闲环；五区为一个先进制造产业区和4个宜居社区。

当你驾车沿着双龙大道一路向南，经过百家湖、九龙湖、上秦淮、秣陵、直达禄口，会发现中途没有任何大山、大湖等自然资源的阻挡。这也在理论上，可以促使江宁核心区未来的资源，能够快速辐射到禄口新城。让后者在可以拥有空港周边地缘客群的同时，也可以承接江宁主城刚需人口外溢。

回首2017年，禄口新城中心区(NJNBh020)控制性详细规划成果草案首次公示，更触发了禄口土地市场少有的火爆。一批大鳄地产房企以近乎疯狂的姿态，不惜成本抢滩禄口。诞生了一批“面粉价”全线破万的高价地块，堪称是禄口城市化历史上的“高光时刻”。

尤其在2017年3月底，禄口新城一口气上演了一出“四手联弹”的大戏，共计四家品牌开发商一股脑蜂拥拿地，急吼吼地杀入这座曾经被南京人“瞧不上眼”的外围卫星城。

经统计，禄口目前共有6家高价地块，楼板价均在万元以上。去掉今年4月出让的弘阳禹洲禄口G12地块（楼面地价11535元/㎡）外，剩下5家项目均为2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具体梳理如下：

2017年3月，经过80轮竞价，中骏以总价19.1亿拿下禄口G02地块，楼面地价12842元/㎡。即中骏融信雍景台 （点击查看）

2017年3月，经过67轮竞价，红豆置业以总价15.6亿拿下禄口G03地块，楼面地价12846元/㎡。即红豆香江华府（点击查看）

2017年3月，经过67轮竞价，恒大以总价8.05亿拿下禄口G04地块，楼面地价13095元/㎡。一举刷新禄口新地王记录。即恒大林溪郡 （点击查看）

2017年3月，经过81轮竞价，和昌以总价2.01亿拿下禄口G06地块，楼面地价12459元/㎡。即和昌绿地新悦湾  （点击查看）

2017年7月，经过122轮竞价，中海以总价7.3亿拿下禄口G23地块，楼面地价11199元/㎡。即中海云麓公馆 （点击查看）

上述2017年获取地块的五家万元高价地，均被要求现房销售。再加上楼板价9千多的红豆香江华庭，以及2015年就已经拿地的蓝天慧融花园（楼板价4千多），它们共同组成了今年禄口楼市的主力推货方阵。

不过，这只是排名前列波。接下来，还有跑的比较快的合景泰富G67地块，据说较快9月份就能公开售楼处了。后面排队待推的还有金基、三巽等地块，楼板价集体回落至7千-9千多元/㎡，拿地成本无压力。

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虽然，禄口目前至少拥有11个储备地块，未来拟上市超过百万方货量。但现在的禄口，却处于“新老更替”的敏感节点上。高价地能否突破2万限价红线？何时能松绑入市？让很多买房人等到望眼欲穿。

这也导致了：从去年开始，禄口新盘因为在住宅产品的入市节点上多次被迫“放鸽子”，被网友们调侃称都能“捂出水来”。

比如，区域头部排名前列热盘中骏融信雍景台最早放风将在2018年底首次推出住宅房源，精装放风价甚至超过24000元/㎡。可到了去年底，又改口“2019年3月推住宅”，之后放风开盘时间一再推迟，从今年3月推到5月，再到6月、7月、8月。“到了最后，销售顾问每个月都在说下个月就能开盘。”

隔壁的中海云麓公馆，也是“难兄难弟”。项目早在去年7月就已基本完成售楼处建设，保安人员透露“较快8月开放”（注意：是2018年8月），但迄今也没有在住宅产品上有任何的正式发声。不过，听说售楼处已经在低调接待客户了。

至于隔壁的隔壁，禄口排名前列地王恒大林溪郡曾经也一度放出风声，预计将在今年夏天公开售楼处，首开推出5栋楼约两百余套房源。可现在，似乎也“没声音没图像”。

再看另一头的红豆香江华庭，曾经放风2018年6月开盘，后来改口称延迟至年底。到了今年，放风首开节点也在不断后延：从5月推到6月，再从6月推到7月，然后是8月。

“禄口多家新盘的住宅首开节点如今基本按月为单位不断后延，一方面说明开发商也想急于入市回笼资金，另一方面也反映出与区域限价环境的博弈仍然激烈。”有业内人士指出：“禄口大部分万元以上高价地都是2017年获取的，一般经过两年的住宅开发周期，有的项目其实已经接近或满足现房销售条件，只等限价松绑的最后一刻。”

“当下这个时候，老盘蓝天星港花园突然宣布收官加推，无疑是给禄口的新房市场解渴。虽然只有66套，但预计会吸引更多的置业者目光投向禄口。”据悉，该盘上一次开盘是在2017年12月，精装均价约1.7万元/㎡。如今距离上次开盘已有19个月，不少刚需客和投资客都在紧盯着这家“最后的少有老盘”。

“提到骨灰级少有老盘，很多人一定会怀念那座超级大盘翠屏城。今年1月收官加推的700多套尾房，均价仅为12218元/平米，吸引8000多组买房人陪跑。这样的景象，恐怕以后再也不会在禄口上演了。”

所以，我们也就不难理解，为何在今天的禄口新城，有的新盘主体封顶了，有的甚至外立面也做好了，有的已经接近准现房及现房的交付标准了。可是售楼处却迟迟不开放，甚至连销售团队也不急于进场。在产品口径的释放上，也是半遮半掩，神神秘秘。

“新盘的入市时间还要再等等，目前禄口楼市只能靠二手房撑起来。”一位二手房中介如是说，禄口目前有多家二手次新房的报价超2万/㎡。其中，新城保利、招商依云郡、朗诗青春街区等小区二手成交价已破2万/㎡。

放眼南京全城，无论是新房均价卖到1.5万的横溪，1.7万的龙潭，2.2万的淳化，2.4万的栖霞山，2.7万的五桥，还是放话准备破4万的、想跟鼓楼滨江“平起平坐”的燕子矶和小市等过去的“老破小板块”。一个个全新价格梯队的形成，无一不是当地费尽心思努力溢价的结果。

难怪，有人打抱不平地说：现在就连溧水、高淳的新盘都卖到1.6万了，作为江宁南部中心的禄口凭什么不能突破2万大关？

但，对于一个昔日被深深打上“远郊刚需重镇”烙印的空港及制造产业板块来说，现阶段任何的风吹草动，都意味着在某种风向上的高度敏感。从另一方面来看，“禄口高价地们可能会在下半年的某个时间段集中爆发。可一旦大量的新房入市，也会存在不小的去化压力。”

所以，禄口的城市进阶依然需要时间，更要有足够的耐心。