1手楼事|多图分析!翠屏城712套房该怎么选?

南京焦点发布 2019-01-03 18:01:14
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销许均价12218元/㎡!禄口板块翠屏城新领最后712套房源销许! 本次开盘的86㎡共占了一半,共计356套,94㎡共计50套,98㎡共计128套,117㎡共计178套,另外,105#26层层高,108#、109#共计33层。 此次加推的3栋房源均为1梯2户,分2个单元。其中105#为26层,108

销许均价12218元/㎡!禄口板块翠屏城新领最后712套房源销许!

本次开盘的86㎡共占了一半,共计356套,94㎡共计50套,98㎡共计128套,117㎡共计178套,另外,105#26层层高,108#、109#共计33层。

此次加推的3栋房源均为1梯2户,分2个单元。其中105#为26层,108#为33层,109#为33层,下图为户型分布图:

今天上午,狐妹赶到了翠屏城售楼处,为大家打探了一手信息,并发现:

1、售楼处只负责买房人现场报名,没有样板间,也没有置业顾问介绍,沙盘也不开放,只有户型单页,买房人可以随意领取。

2、我潜入小区内发现,105#、108#、109#三栋楼外立面均基本成型,今年年底就可以交房,但均有遮挡,其中108#采光受到影响较大,有现场施工师傅告诉我,16楼及以下采光受限较多,而105#10米以内有变电站,对5层及以下或有影响,109#南侧有幼儿园。

3、我进入105#楼内查看,发现86平户型入户花园较大,未来或可做部分改造,而且每家都已经安装好了防盗门,但我站在2楼,发现公共通道内比较黑暗,采光受到较严重影响,楼层高情况好一点,另外连廊存在一定的风险。

4、我站在一栋即将交付楼栋俯瞰周边环境,周围环境还比较乡村,如果未来开发的话,应该还可以。

5、我进入即将交付的组团内进行查看,发现正在做景观施工,公区瓷砖已经铺设,可以作为未来收房的参考。

6、目前二手房价格在1.5-1.6万/平左右,最近成交量不是很大,但也算是个小倒挂盘。

翠屏城配套最全梳理

翠屏城的位置,狐妹觉得,不能算禄口,而应该是上秦淮板块和禄口板块的一个中间地带,距离两个区域距离均不远,也就意味着,两个板块的配套都可以沾点边。

对于在城东/仙林/江北上班的人来说,狐妹先给下一个判断,自住买翠屏城不太合适哈。

狐妹住在城东,早上是几经波折辗转来到3号线秣周东路站,坐上了851路公交车,8站路花了18分钟左右时间,即到了马塘站,对面就是翠屏城,如果打车的话,时间可以减半。

但是在马塘站下车后,过马路是个小挑战,天禄大道来往大货车比较多,且人车混行,有一些危险。

3号线秣周东路站→翠屏城→禄口派出所(算是禄口小万达)是我推荐的一个线路,理由在于:规避了S1号线机场线,坐过这条线路的人应该有印象,发车时间间隔太长,并且,从翔宇路北站下来后到翠屏城的公交班次实在太少,等到心碎。

而且我注意到,851路公交车还经过秣陵和秣陵中学,未来3号线南延一站到秣陵,那么公交车到翠屏城的时间可以缩短到10分钟左右,算是可以期待的一个小利好。

学校的话,目前小区内有配套的幼儿园,但中小学在禄口镇上,公交车在5站路左右。

商业的话,目前小区内只有零散的商业配套,而如果想要消费,要么去砂之船,要么可以去禄口镇。

百利广场

翠屏城有哪些户型

今天我在售楼处现场,工作人员表示,现场没有置业顾问接待,也没有样板间,如果想看房,可以直接去小区内。

我在注意到,有工作人员负责接电话,为有疑问的买房人答疑,内场也有多位工作人员,为买房人现场报名。

此外,小区内外,有多达5家楼盘的小蜜蜂在派发单页,主要涉及了溧水、正方新城、横溪等三个区域。

而翠屏城最后一次开盘共有4种户型,分别是86㎡(中间户)、94㎡、98㎡、117㎡(边户),如果后期入户花园可以做一些改造的话,得房率会有一些提升。

▼户型图:

▲86㎡户型:3室2厅1厨1卫(总价约103万)

▲94㎡户型:3室2厅1厨1卫(总价约113万)

▲98㎡户型:4室2厅1厨1卫(总价约118万)

▲117㎡户型:4室2厅1厨2卫(总价约140万)

狐妹本想进入房子内部为大家带来内部素颜照,但是无奈,防盗门已经装好了,只能在公共通道里看个大概。

(86平中间户)

我进入了15号楼的工地现场,公共区域基本上有了大概的模样,一梯两户。

楼梯的防滑线已经划好。

四期内有地上停车位。

对于天井,由于消防设施的要求,或将不能封闭,而对住在高层的朋友们来说,是个安全隐患,下雨下雪会有一定风险。

(四期另外楼栋的天井位置)

(四期另外楼栋的入户门)

(正在进行绿化铺设)

据周围中介介绍,入户花园是可以做一些改造的,前期正在卖的二手房房源中,很多将门外移到了消防栓位置,这样可以增加客厅面积。

我在链家APP上找了一下86平户型的套内面积,大概可以达到62平(不含入户花园),得房率在72%左右。(仅供参考)

翠屏城买房怎么选

那么问题来了,翠屏城适合哪些人购买?

1、手里钱不太多的投资客,如果有购房资格的话,就不建议你再去都市圈当韭菜了。

2、在这些位置内上班的买房人,预算不多的建议可考虑:南站、软件大道、九龙湖(殷巷)、百家湖、禄口、江苏软件园等,像狐妹的朋友是在仙林湖上班,那么买这里自住就不合适了。

3、要有买车的打算。851/852路公交车班次不少,但上下班高峰期还是比较拥堵的。

此外,本次翠屏城项目收官加推,买房人可以采取公积金贷款、商业贷款、组合贷款方式进行付款。项目认筹不需要验资,购房当天需缴纳2万元的认购金。

不过小区也有几个明显硬伤:

1、项目周边城市界面不甚理想,区位有所孤立,和我同行的几位买房人形容这里“前不着村后不着店”,它距离秣周东路站和禄口镇都有距离,没车的话出行还是稍弱些。

2、出小区的路,就是天禄大道,没有非机动车道和人行道,基本上属于人车混行的情况,并且有很多大货车,行驶速度较快,请务必遵守交通规则。

3、产权缩水较严重,项目预计在2019年底交付,产权年限为70年(自2002-11-11起,至2072-11-10止),等于说,从你拿到房子开始计算,产权已缩水17年,最终房子真实产权时间只有53年。

狐妹看了一下,翠屏城的均价定价策略是:

按楼栋来看:105号楼>109号楼>108号楼,105号楼楼层低一点,为26层,其余两栋为33层,得房率更高一点,而105号楼南面是幼儿园,可能会有杂音。建议楼栋选择也按照105号楼>109号楼>108号楼的顺序。

(105号楼南面有幼儿园)

建议选择房源:

(1)105号楼选择6层及以上(前面有幼儿园);

(2)108号楼选择16层及以上(有遮挡);

(3)109号楼选择4层及以上(有遮挡)。

(109号楼前配电房)

从二手房成交来看,小户型成交单价>大户型成交单价,如69平毛坯单价可以达到1.7万,而100平及以上的单价可能只有1.5-1.6万/平左右。

如果是投资的话,有一个因素还是不能忽略的,即同一时间小区内会有多套房源出售,这或决定了想要卖高价不容易。但作为买房人来说,还是看菜吃饭,普通男女也有普通男女的生活方式。

我认为1.2万/平的价格,还是可以入的。对于狐妹重点提及到的几类人群,倒是可以重点关注一下。

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