名校拉小旁+超豪精装,少有入手鼓楼滨江低密改善的机会来了!​

拼房帝南京 2020-12-18 16:03:59
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学区房对南京人的吸引力究竟有多大? 老破小学区房单价破10万早已不是新闻,不少小区划学区之后,房价蹭蹭上涨,一个板块一旦传出引进名校的消息,新房可以一夜之间变得抢手......类似的事件在南京屡见不鲜。 但含金量更高的名校,其学区房大多都是老破小,很难符合眼下改善家庭的居住需求。 从不少改善家庭的换

学区房对南京人的吸引力究竟有多大?

老破小学区房单价破10万早已不是新闻,不少小区划学区之后,房价蹭蹭上涨,一个板块一旦传出引进名校的消息,新房可以一夜之间变得抢手......类似的事件在南京屡见不鲜。

但含金量更高的名校,其学区房大多都是老破小,很难符合眼下改善家庭的居住需求。

从不少改善家庭的换房需求来看,大多都想要一套既有名校,又能满足高品质的居住条件的房子。

而眼下,鼓楼滨江拉小旁的纯新盘——江望润府即将首开,稀缺的地理位置+区域内难得的低密产品+超豪华的精装品质,正好满足了大家对于改善的一切想象。

PART.01

鼓楼区的教育资源一直在南京占据优势,而鼓楼滨江的方兴小学更是拉小直属分校,由本部直管,学校由原拉萨路小学副校长担任校长,从师资力量、招生计划,以及教学课程都将受到本部领导,相比市面上鱼龙混杂的名校分校来说,血统显然更纯正。

目前拉萨路小学本部的学区房从2015-2020年,仅5年时间就翻了2倍多,不少老破小的成交价已攀至8-10万/平!2015-2020年拉萨路小学学区房房价走势

数据来源:我爱我家而作为拉小直属分校的方兴小学,近年来学区房的价格涨势也颇为迅猛,从2018年至今,短短3年内,不少老破小的价格从1万多涨到了现在的4万多。数据来源:安居客目前方兴小学施教区范围内的次新房成交价已经高达5.2万/平,可见名校资源的影响力。数据来源:链家而江望润府与方兴小学仅一路之隔,对比江望润府目前4.6万/平的放风价来看,已经倒挂超5000元/平,而且上述成交的二手房是简装,而江望润府4.6万/平的价格却是包含了超豪华的升级装修包的价格,品质更加高端,未来发展潜力无限。PART.02

除了浓厚的教育气氛,江望润府所在的鼓楼滨江板块,占据城北最优质的人文景观,拥有醇熟的交通等生活配套,板块定位高端,土地资源却常年稀缺。

江望润府的前身G36地块是在近年7月的土拍中经过84轮激烈竞价拍下,由两家实力房企正荣和佳兆业联合开发。而在此之前板块内已四年未有拍地,所以该地块堪称鼓楼滨江乃至整个鼓楼近年来罕见推出的稀缺地块,以至于江望润府项目一出,便引起全城关注。项目所在的鼓楼滨江板块地处明城墙、秦淮河、滨江“三大风光带”交汇区,自然景观优质。板块内还有小桃园、绣球公园、狮子山、阅江楼等自然景观和和记洋行、中山码头等历史遗迹。

同时,江望润府与地铁5号线方家营站(在建)距离约650m,而且与地铁9号线大桥南路站(规划)直线距离约1km,预计2023年建成。项目附近也有多条公交线路经过,加上大桥南路、郑和中路高架、建宁西路过江通道(在建)等道路环伺,直通江南主城、江北CBD。

商业配套方面,除世茂52+MiniMall、大观天地MALL、大拇指广场、茂悦港和规划建设中的大马路商业街、深业漫埠等商业,未来还将有中山码头、和记洋行地块改造的旧主题商业焕新。PART.03不仅地段稀缺,江望润府产品本身在板块内也是很难再有的。江望润府打造9栋8-18层低密改善产品,主力户型130㎡、143㎡,得房率约83%,这在超高层遍地的鼓楼滨江实在难得。眼下如果想在鼓楼滨江置业,基本只有老小区和超高层可以选择,一般高层的得房率都要在75%左右,如果超过30层则会更低,这也就意味着如果花同样的钱,超高层的实际居住面积要小很多。以江望润府130㎡户型为例,套内面积约110㎡,同板块建筑面积需160㎡户型才可达到。据了解,项目预计在本月首开1号楼、2号楼、4号楼(人才房)、6号楼,共计220套,其中130㎡有68套、143㎡有136套及少量底跃户型。目前放风价4.6万/平左右,含5000元/平的超豪华装修包。

江望润府作为正荣“润”字系产品,更是自带光环。众所周知,江北核心区的正荣润江城、润锦城,河西南的正荣润峯,其二手房价无一不是板块标杆。从户型设计上看,主力建筑面积约130㎡、140㎡户型均为四房两厅两卫布局,户型方正且南北通透,面积几乎零浪费。

而项目5000元/平的装修包更是市面上罕见,据了解是由国际知名的艾集设计操刀,在2019年全国百强榜单评选为亚太设计公司第1名。采用一线国际大牌,细节用心,堪称豪装。三大件日本东芝(中央空调),德国博世(地暖),法国爱迪士(新风),全部采用国际知名品牌,品质高端。

入户钢木复合转印门,海贝斯三合一智能锁,同时玄关处有定制的一字型多功能玄关收纳柜,并采用立林的一键总控+可视对讲。客厅采用了豪华酒店标配——无主灯设计,区别于常见的客厅悬挂主灯的设计,无主灯设计从视觉上直接增加了空间尺度感与高级感。此外,还有全屋高端定制墙布;法国罗格朗的极简插座面板;预留智能窗帘电源;同时设置了市面上较为少见的一体式内嵌书柜,客厅地面、门槛石为天然石材。

厨房德国博世的油烟机、灶具、洗碗机及美国摩恩的净水器、餐厨垃圾处理器,还非常贴心的设计了欧普的凉霸。同时厨房设置吊轨移门,方便清洁、开合角度大。厨房的五金件(厨盆、水龙头)用的是美国摩恩,其中厨盆石英石材质,抗污耐磨,水龙头为抽拉式,360°旋转清洗。不仅选用的都是大品牌,在人性化的诸多细节上,也能看出正荣在精装包上费了不少心思。

卫生间主卫配备唯宝(台盆、一体化智能马桶、浴缸)、汉斯格雅(花洒、龙头)、摩恩(地漏、洗衣机龙头)、欧普(风暖浴霸),同时主卫地面墙面都为天然石材。此外还有双开门镜柜、凹龛收纳,抬高台盆柜等细节设计,卫生间淋浴屏为定制的安全玻璃,防溅插座等,保障居住安全,地面和墙面都为天然石材,顶面为防水石膏板。主卧配备六门衣柜,采用实木复合地板,耐磨、稳定性高。高端定制现代风格墙布,床头硬包背景墙,飘窗选用天然石材,实用又美观。

同时,双阳台设计,约7.4米面宽,配置好太太自动晾衣架,干净整洁,操作方便。PART.04

如果在参观样板间之前,大家还对5000元/平的装修包存在犹豫,那么参观之后,更多的看房人只有一个念头:买!

大家也都能看出,目前江北、河西以及南部新城几大买房热点板块,都开始普及装修包,未来装修包一定会是一大趋势,而现在选择装修包的买房人也越来越多。从自住角度上看,省时省心省力,一步到位享受品质生活选择装修包可以为买房人省去起码大半年的重新装修时间,而且设计的品质也明显更高。此外也可以避免小区内部过多的二次破坏,开发商统一采购装修和维护,性价比更高,业主拿房后就放心可拎包入住。从投资角度上看,以“小杠杆”撬动“大资产”,未来溢价率更高未来二手房市场上,装修品质高的房子明显溢价率更高,也更容易出手。现在买精装包的客户多住为自住,待回头小区上市流通时,市面上流通的二手房会非常稀缺,卖家更有话语权。从出租角度上看,豪装的上市租金差异每月1500-2500元/㎡起,在三年限售背景下,相当于只需要多承担两到三年的租金。而且开发商提供了装修贷,较低零首付、5年以上的利率仅为5.33%,比首套房的利率还要低。一套建面约130㎡户型为例,65万装修价款,贷款30年,月供约3600,5年大约20万。随着时间的推移,通货膨胀、人民币贬值等情况下,用月供3600的价格撬动65万总价的豪华装修是较好的利用银行杠杆。

目前的鼓楼滨江新房尤其短缺,江望润府是眼下难得的上车机会。稀缺地段+名校在旁+低密品质,这样的产品更应该匹配高品质的装修,一步到位不是更好?

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