最近，南京多个小区的房价传来上涨的消息，新的房价格局正在形成，但有人欢喜有人忧，有些业主躺在家里，身价都在涨，而有些却......

01河西中8万+！河西南6万+！

最近狐妹在二手房网站上看到，位于河西中的拉德芳斯在8月底成交了一套73㎡的房源，总价600万，成交均价高达8.15万/平！

据了解，由于该套房源是非常稀缺的复式户型，所以卖出了如此高的单价。

但我们从二手房网站上的成交记录中可以看出，近两年拉德芳斯小区的房价涨幅不小！2017年，小区大部分房源成交均价在4.6万左右，而目前已经看不到4字头成交的房源了，大部分成交均价都在5.5万-6万左右，最近还有几套房源在6.6-6.8万之间成交的。

今年上半年，拥有新城双学区的紫金西区中央也成交了2套8万+的小户型房源。

同样，最近河西南也火了一把，五矿崇文金城在6月成交了一套二手房源，单价近6.2万/㎡，创片区新高。

8月1日，佳兆业城市广场二期一套面积为86.35㎡的小户型，以503万总价成交，单价超5.8万/㎡，成交周期仅34天！

正荣润峯8月也有一套103.59㎡的三房成交单价超5.4万/㎡。

鲁能公馆8月有一套89.31㎡的三房，以超5.1万/㎡的单价成交。而此前该小区二手房成交均价在4.4万/㎡左右。

对于这些突然出现的高价房源，狐妹熟识的中介表示，影响二手房价的因素太多了，同一个小区，不同的楼层、户型、位置的房子价格都会有很大的不同，加上有些户型赠送面积多，看成交单价没有太大意义，毕竟少数不能代表全部。

我们看到鲁能也有很多房源挂牌单价超5.2万/平，但却鲜有人问津。而五矿和佳兆业在高价房源成交之后，6月和7月的成交价也基本回归到正常水平。

02法拍房卖到4.6万/平！南站二手房涨势喜人

8月23日，位于南站的万科尚都荟有一套面积为87.29㎡的司法拍卖房，经过109轮竞拍，以406万总价成交，单价4.65万/㎡！

南站片区自今年初教育利好频传后，二手房价便不断上涨。有买房人吐槽，目前已经买不到4.5万/㎡以下的房源，“学校来了，房子也买不起了”。

目前南站片区小学为雨花外国语小学，中学为雨花台中学，值得一提的是，今年雨外和雨中考的很好，其中雨外有7人被南外录取，成为今年小升初较大黑马。

学区确定以后，业主欢呼雀跃，周边二手房价纷纷上涨，成交价原来的4.4万/㎡-4.5万/㎡涨到了4.8万-5万/㎡左右。

而狐妹从二手房网站上也能看到，区域内二手房成交率很高，价格也一路稳涨。

今年5月，万科九都荟成交了一套90平的三室房源，成交单价逼近4.9万/平，而有中介透露，此前万科九都荟有一套3楼的满两年90㎡左右的二手房，成交价已经达到了5万/㎡。

而万科尚都会目前二手房成交价已稳站4.6万+！

大校场的保利堂悦近两个月来涨的也比较凶猛，8月已有两套4.5万+的房源成交，而且成交价还是比较稳定的，成交数量也多。

据了解，以599万成交的这套房源未满2年，最初挂牌价578万，经过1次调价后，以599万成交。成交周期仅24天，可谓相当神速。

回看今年5月份，保利堂悦的成交价还难超4万/平，中介还曾直言：保利堂悦二手房大多未满2年，许多业主虽然心气高，但徒有挂牌价，很不好卖，真正成交的还是4万/㎡左右的高性价比房源。短短3个多月，小区房价就涨了5000元/平！

一街之隔的复地宴南都，最近也有了4.4万+的成交数据。

03江宁多个小区二手房成交价破4万/平

提起江宁，大家首先可能会想到朗诗玲珑屿二手房价是不是又涨了？

的确，近日朗诗玲珑屿一套面积为130.58㎡的二手房，以601万总价成交，单价近4.6万/㎡，成交周期仅27天，对于这个盘，涨到5万好像都不是那么让人惊奇了。

不过最近龙湖春江郦城成交了两套3室的房源，均价都在4万以上，甚至已经有4.1万+的成交价出现了，有微微上涨的趋势。

中航樾府也已经有超4万/平的成交记录，而7月份之前该小区大部分成交价还在3.5万/平左右。

04仙林湖全面破4，近在咫尺

高科荣境近日成交一套251平米4室2厅房源，总价1139万，成交单价4.5/m²。刷新高科荣境成交价较高记录！从成交记录中我们也能看到，很多大户型都卖到了4.3万/平以上的高价！

除了高科荣境之外，从最近仙林湖一批的成交价来看，全面破4已近在咫尺。6月，保利罗兰香谷成交一套140m²房源，总价542万，单价38555元/平。

金地湖城艺境也早已卖出3.9万/平的均价。

从以上二手房价上涨的例子来看，不难发现涨价的大部分都是新房短缺的区域，成熟的配套、优质的学区成了大部分人选择二手房最重要的原因，而区域内没有可供选择的新房，一些优质小区的房价也自然水涨船高。

南京新房和二手房销量一直处于此消彼长的状态，从8月的数据中也能看出这一点。

05新房成交量萎缩，二手房逆势上涨8月份，南京的住宅供应量上涨明显，共供应78万㎡，环比上涨59%，成交49万㎡，环比下降48%，成交均价为28,176元/㎡，基本持平。本月新房的主要供应区域仍为江北和江宁，由于新房集中供应加速，整体市场存量上涨，但去化周期稳定，市场较为健康。

图：南京主城（不含高淳、溧水）住宅量价及库存走势

根据南京网上房地产数据显示，8月，南京二手房成交9733套，环比上涨了9.6%，同比也涨了39.9%，仍保持着上涨趋势。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅成交量走势

据南京我爱我家研究院统计，8月南京二手房成交均价30805元/㎡，环比下降了3.5%，同比则上涨了1.2%。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅成交价情况

06江北供应量剧增，业主房子卖不动了......

虽然现在二手房卖得好，但也并不是每个板块都在涨。江北作为目前新房市场上的供应大户，每次开盘都占足了风头，但二手房房主却愁了，新房这么便宜，我这二手房往哪卖啊......

从二手房网站上狐妹看到，华润国际社区最近一次成交仍然停留在5月份，价格也停滞在3.7万/平。

正荣润江城的情况稍微好一些，最近一次成交是在7月，但价格却从之前的4.2万跌到了3.7万，猛降了5000元/平！

从网上的数据中可以看出，核心区二手房近来成交数量屈指可数，与雨山路或是桥北二手房成交量对比起来相形见绌。可以看出，核心区新房上市量的激增对二手房的市场已造成了相当大的冲击，而未来核心区的新房还会增多，那么区域内二手房价格是否会下降呢？一位二手房中介表示，目前核心区区域内二手房价没有降，但短期内也不会上涨。对此，你怎么看呢？