南京已经全面进入叠墅时代！

既江北的明发阅山悦府、保利云禧相继推出叠加房源后，下半年南京预计还将有超10家纯新盘推出叠加房源，尤以江北、江宁最多。

一下子冒出来这么多改善型叠加房源，南京市场能消化得了吗？但任谁都不会坐着等死，所以激烈的战争已经打响了！

超10家新盘下半年将密集推出叠墅房源

2018，南京楼市叠加年，毫不夸张！

宅妹粗略估算了一下，南京市面上在售、从今年下半年开始计划推出叠墅的楼盘有20-30家之多。上半年保利云禧、明发阅山悦府、升龙桃花园著等楼盘都有推出过叠加房源。

重点是在今年下半年，南京预计超10家新盘计划推出叠加房源，江北集中在江浦，六合也将迎来排名前列上市的叠墅盘，江宁主要集中在上秦淮板块、淳化和方山。

城南板块今年看点也非常足，中华门的应天府商墅中规划有叠加房源，西善桥的绿城云栖玫瑰园有可能年内入市。

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江北

除明发阅山悦府、保利云禧等有叠加产品外，江北的金地保利悦风华、银城颐居悦见山、金隅紫京叠院、保利荣盛·合悦等4家楼盘计划开盘推出叠加产品。

明年北京城建G48地块、恒大白马溪山公馆有望推新，其他高价地项目暂时未公布信息，所以未统计在内。

具体信息如下：

1、（江浦）金地保利悦风华：地价22374元/㎡

预计7月底8月初首开134套叠墅，面积125、135、140、240㎡。

2、（江浦）银城颐居悦见山：地价23017元/㎡

预计今年首开164套叠墅，上叠170㎡，中叠140㎡，下叠220㎡。

3、（江浦）金隅紫京叠院：地价20077元/㎡

预计下半年上市。打造32万方新中式院落，20栋瞰山洋房建筑面积约110㎡、125㎡、130㎡、144㎡、170㎡，22栋山墅叠拼及4栋退台类双拼叠拼建筑面积约185-220㎡。

4、（六合）保利荣盛·合悦：地价8972元/㎡

打造的是区域内少有的叠墅产品，也将是区域内排名前列个采用实景现房销售的产品。

5、（江浦）北京城建G48地块：地价22439元/㎡

该项目将建设25栋住宅楼，包括7栋7+1层住宅楼、8栋8层住宅楼、10栋6层住宅楼、1栋综合楼，地下为车库及设备用房，建成后共有住户767户，可提供机动车停车位932个。

6、（江浦）恒大白马溪山公馆：地价22494元/㎡

规划建设17栋住宅楼，包括6栋7层住宅楼、1栋6层住宅楼、1栋综合楼、1栋4层住宅、8栋6+1等住宅，上市时间未定。

2

江宁

江宁除了滟紫台、鲁能泰山7号院等有叠加产品外，上秦淮板块的五矿澜悦栖原、银城旭辉铂悦源墅、葛洲坝融创南京紫郡府、方山的五矿澜悦方山、淳化的BackBay·贝克湾都有望推出叠加房源。尤其是上秦淮板块的新盘，无非就隔条马路，下半年竞争非常激烈。

另外，碧桂园泊云间、金地弘阳G57地块、联发翡翠方山有望在年底或明年推出叠墅。

具体信息如下：

1、（九龙湖）五矿澜悦栖原：楼面价19574元/㎡

预计8月首开叠墅房源，项目共计打造25栋住宅楼，其中5栋19—20层住宅，8栋13—19层住宅，12栋6层叠墅或洋房产品。

2、（九龙湖）银城旭辉铂悦源墅：楼面地价19991元/㎡

品牌展厅已开放，上市时间待定，项目规划508套叠加别墅、26套联排别墅，产品面积段140-260㎡，容积率仅1.1。

3、（九龙湖）葛洲坝融创南京紫郡府：楼面地价19831元/㎡

预计2018年下半年推出120套叠加产品，项目共规划13栋高层和6栋叠墅，高层面积段为96-142㎡，叠加户型面积213-308㎡（含地下面积）。

4、（方山）五矿澜悦方山：楼面价17059元/㎡

分为上叠、中叠、下叠三种，放风价2.6-2.9万/㎡，预计8月首开叠墅房源，毛坯交付。

5、（淳化）BackBay·贝克湾：楼面价16015元/㎡

住宅有16 幢 6层叠墅，15幢11F小高层，2幢9F小高层。整个项目户型面积段为90-130㎡，其中小高层面积有90、105、115㎡三种，叠加别墅115-130㎡，两卫起步，有一半的户型是四开间朝南。

6、（九龙湖）碧桂园泊云间：地价19132元/㎡

规划建造29栋5层住宅楼，预计建设周期约12个月。预计明年上市。

7、（九龙湖）金地弘阳G57地块：地价19963元/㎡

未来将打造27栋5层住宅。据知情人士透露，住宅将打造叠加以及大平层产品。1-4层打造上叠、下叠，5层两间打通打造大平层。预计较快明年年底上市。

8、（方山）联发翡翠方山：楼面价22344元/㎡

以纯别墅区，叠加产品为主，总计300余套精装房源；叠加别墅为上、中、下六叠产品，户型142、155㎡；稀缺联排别墅，仅有11套，户型180㎡。

3

城南

城南板块也有2家楼盘规划有叠加房源，分别是应天府和绿城云栖玫瑰园。

具体信息如下：

1、（中华门）应天府：G98地块总价98.1亿

393套精装中式合院和283套商墅，在280多套商办性质的商墅产品中，有164套为叠加产品。这也是南京市场上极为罕见的40年产权叠墅。

2、（西善桥）绿城云栖玫瑰园：地价21745元/㎡

规划53幢2-6层的住宅，将打造全新的中式产品，包含六层平墅、中式叠墅、金陵合院；户型建筑面积约108-480㎡，现房销售。

叠墅生死劫，这场仗怎么打？

此前，南京别墅上市量一直以联排、类独栋为主，价格也在千万左右。这让很多想在南京买改善型别墅的购房者望而却步。而小面积、低总价的叠墅产品成了不少人的心头好。

说的简单点，叠加别墅让暂时没有财力买别墅的人也实现了住小别墅的梦。各家也拿出了自己的“小心机”：

1、金地保利悦风华是个青奥板块少有的低密度高端住宅，是距离未来3个CBD最近的低密度项目。

2、绿城云栖玫瑰园主打中式叠墅，把六朝神韵、皇家规制融入了规划设计中，是为南京而造的少有的作品。

3、BackBay·贝克湾的6层住宅楼将按上叠、下叠以及中间大平层设计，考虑到居住舒适度，并未设计中叠产品。

4、五矿澜悦栖原强调有3.15米空间高度、6开间朝南、20米南向面宽等卖点。

5、五矿澜悦方山单层面宽10米，两层20米，另外外立面是干挂石材。

近期，有买房人反馈给宅妹，称上秦淮板块的一家新盘调整了产品面积，户型做的更大了。

在早期释放的产品信息里，叠加产品面积是“上叠面积为163㎡，中叠面积为185㎡，下叠面积为185㎡”，而较新释放的户型面积是213-308㎡。

为此，宅妹致电了该项目负责人，对方表示：“户型并未调整，只是加入了地下室等的面积计算，所以整体对外释放的面积变大了。开盘估计还早，具体得看拿物价的时间。”

南京10多家新盘都不约而同的将叠墅作为力推的产品，一下子冒出来这么多叠加产品，市场能消化得了吗？

宅妹专门咨询了南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华老师，他表示，“叠墅是为了应付高地价所带来的独特现象，这样有便于做出高溢价，但是开发量多，而且集中在某个板块，市场会面临较大压力，投资者今后变现也比较困难。”

宅妹也发现，上面提到的这些新盘很多都是混搭社区，既有高层、小高层房源，也有叠加别墅，但开发商都是抢先推出叠加房源，对此，吴翔华老师分析道：“先推叠墅是因为高层容易定价、也容易销售，叠墅未来有不少，开发商担心未来销售同质化产品形成滞销，因此纷纷抢跑。”

看来，下半年的叠墅市场赢家不会很多，但一定属于用心做好产品的那个。