销售销售，顾名思义，离不开一张嘴，好的话术只能刺激却不能主导成交，对于南京楼市而言，这个9月，是一个新大幕的开启，新房难卖了，二手房也难卖了。

如果说要用一个词来形容现在的博弈状态，宅妹认为用“困售之斗”来形容还是比较贴切的。所以，就着这个形式，问宅策划了“困售之斗”系列选题，首期就和大家一起直击高价地上市后的市场接受程度情况！

南京这轮调控，较大的威慑力是新房限价。限价已持续2年，很多楼盘的定价低于开发商和市场预期。但彪悍的限价，还遇到一个更现实的新问题——高价地批量上市。

限制你们的房价天花板，你们就会卖得好吗？所以你们看啊，真正的考验来了，高价地较大的敌人不是限价，而是市场已经冷了……韭菜们已经不够用了！

01、高价地成批出笼

一般按照拿地-开发-上市大约2年的周期，今年应该是2016年、2017年高价地蜂拥上市的时间。这里面，有相当多的地块属于开发商当时脑子发热举的牌，还有地价比房价高的。

随后，限价大网铺开，所有的开发商都不能置身事外，他们内心无比忐忑，感觉自己离亏本更近了。然而一句话就顶回了所有开发商的质疑：谁说开发商不能亏？

让开发商略微松一口气的是，已经开盘的地王，没有谁因为土地价格高亏本。它们都按照保本或者微利的状态，拿到销许。

这主要得益于限价参考产品和结合周围情况，并在一定程度上给了精装产品松动的口子。

以南京有上市高价地纯新盘的几个板块为例来单独说一下：

>>>江浦

江浦今年已有保利云禧、悦风华、中建国熙台二期三家高价地新盘拿到了销许。

其中悦风华楼面地价22374元/平，保利云禧楼面地价22320元/平，两家楼盘毛坯叠墅均价均在29000元/平左右。

中建国熙台二期楼面地价22435元/平，精装均价29950元/平，没有超过3万的红线。

>>>鼓楼滨江

此前楼面地价22373元/平的中海桃源里，毛坯房价38995元/平，并不亏本。

而桃园世纪楼面地价29899元/平，精装均价43800元/平；当代万国府ΜΟΜΛ楼面地价24769元/平，精装均价43800元/平，都不亏本，也考虑到精装产品的溢价空间。

>>>麒麟

熙悦楼面地价19195元/平，精装均价28900元/平，而隔壁的蓝光黑钻公馆，毛坯均价26000元/平。

>>>高新区

弘阳燕澜七缙楼面地价16065元/平，洋房精装均价27800元/平，刷新高新区的房价，板块内此前新房均价1.6-1.7万/平左右，现在是精装+洋房，有新的限价红线也很正常。

>>>江宁

方山的五矿澜悦方山楼面地价17059元/平，叠墅毛坯均价29500元/平，价格和已清盘的鲁能泰山7号院差不多，算是同一价格维度。

02、这批高价地普遍卖得不好

上面宅妹提到的几个项目，当年都是板块地王，它们转换成商品房之时，不少也顺利创造新的限价红线。

既然限价已经法外开恩，那它们究竟卖得怎么样呢？

江北高新区的这家楼盘在今年6月底推售洋房，均价2.7-2.8万/平，共316套，截至今天下午，已经过去两个月，还有280套未卖，成交+认购仅70套，去化2.2成，也就是说7.8成都没卖掉。

（江北高新区某盘去化情况一览）

江北的中建国熙台二期9月2日开盘，一口气推出442套房，户型面积95、96、110、127、128、166平，均价29950元/平，共有1808组客户摇号，中签率24.4%。

不过开盘现场仅去化约6成左右，今天宅妹查阅南京网上房地产得知，已经备案231套，整体去化仅5.2成，看来和开盘当天传出的6成左右的去化数据差不多。

（中建国熙台二期去化情况一览）

江北近期也有两家叠墅盘上市，分别是保利云禧和悦风华，保利云禧8月30日加推最后一批叠墅房源，共140套房源，截止目前已经上传54套房源备案数据。

悦风华首开322套毛坯叠墅销许，365组客户摇号，中签率88.2%，面积段为125、135、140、240㎡。截止目前网上已经上传45套房源备案数据。

鼓楼滨江的当代万国府ΜΟΜΛ在8月28日开盘一次性推出130套住宅，185组买房人摇号，中签率70%，千万级豪宅开盘当天去化约7-8成。截止目前，网上房地产数据显示，已经备案104套房源。

（当代万国府ΜΟΜΛ去化情况一览）

鼓楼滨江的桃园世纪，8月26日推出516套房，均价43800元/平，开盘当天仅剩余少量顶楼房源，截止目前已经上传了513套房，去化比例达99.4%。

城东麒麟的熙悦，8月26日加推4号楼共96套房，截止目前已经上传91套，去化超9成。

不难发现，部分高价地表现并不算太好，只有少量楼盘能卖出好成绩。换言之，如果没有限价，有些项目可能卖得会更差……

03、地价推导房价逻辑被打乱

我们回过头来梳理下这些高价地新盘获批的价格：地价2.2万，精装价格只给3万；地价3万，精装价格给4.38万；地价1.7万，毛坯价给2.95万……

这里面有规律可循吗？或者说房价跟地价有比例关系吗？

没有！这就彻底斩断市场对地价刺激房价的预期，这是限价的威力。

土地成本不能决定房价，市场供需行情也不行。因为，有限价在。

前两年，南京在售的项目有一半以上都是更早拿的低价地。跟房价相比，地价成本都可以忽略不计。但未来，这种地越来越少，高价地将成批出笼。

那么，针对高价地定价的“松动操作”，是否将成为常态？不会。

大家可以看到，主心骨的限价逻辑并没有变动，比如江宁、江北，它的限价红线就是3万，甭管你是精装毛坯，洋房还是高层，但板块内部会有较量。

以江北为例，较高均价的限价就是3万，甭管您的项目吹的有多天花乱坠，价格上限已经给你定了，核心区、江浦、桥北、高新，可以无限逼近3万，但是不会超过。

至于通过单价高低搭配来实现均价不超过红线，那是开发商的独门秘诀，其他开发商很可能跟进，这个口子，会一直存在。

以江宁为例，方山的叠加房源批到了逼近3万的大关，九龙湖的叠加也会是这个限价红线，也超过不了。而百家湖、九龙湖、方山现在都是3万的房价，同台对垒之下，卖得好不好就得看自己的本事了，没人保证你开发商一定不能亏本。

这是开发商又一次的胜利吗？他们又为自己当年盲目竞价，找到接盘侠了吗？

即便初始价给的比较高，但对开发商也只是微利，随着融资、运营费用的持续支出，楼市的苦日子，还在持续。

后期高价地出笼，价格会破顶，那现在愈发一窝蜂去抢“错过不再”的低价地项目。

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