高价地成批出笼!销售数据却大跌眼镜!疯狂拿地后砸了自己的脚?

南京焦点发布 2018-09-10 17:19
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如果说要用一个词来形容现在的博弈状态,宅妹认为用“困售之斗”来形容还是比较贴切的。所以,就着这个形式,问宅策划了“困售之斗”系列选题,首期就和大家一起直击高价地上市后的市场接受程度情况!

销售销售,顾名思义,离不开一张嘴,好的话术只能刺激却不能主导成交,对于南京楼市而言,这个9月,是一个新大幕的开启,新房难卖了,二手房也难卖了。

如果说要用一个词来形容现在的博弈状态,宅妹认为用“困售之斗”来形容还是比较贴切的。所以,就着这个形式,问宅策划了“困售之斗”系列选题,首期就和大家一起直击高价地上市后的市场接受程度情况!

南京这轮调控,最大的威慑力是新房限价。限价已持续2年,很多楼盘的定价低于开发商和市场预期。但彪悍的限价,还遇到一个更现实的新问题——高价地批量上市。

限制你们的房价天花板,你们就会卖得好吗?所以你们看啊,真正的考验来了,高价地最大的敌人不是限价,而是市场已经冷了……韭菜们已经不够用了!

01、高价地成批出笼

一般按照拿地-开发-上市大约2年的周期,今年应该是2016年、2017年高价地蜂拥上市的时间。这里面,有相当多的地块属于开发商当时脑子发热举的牌,还有地价比房价高的。

随后,限价大网铺开,所有的开发商都不能置身事外,他们内心无比忐忑,感觉自己离亏本更近了。然而一句话就顶回了所有开发商的质疑:谁说开发商不能亏?

让开发商略微松一口气的是,已经开盘的地王,没有谁因为土地价格高亏本。它们都按照保本或者微利的状态,拿到销许。

这主要得益于限价参考产品和结合周围情况,并在一定程度上给了精装产品松动的口子。

以南京有上市高价地纯新盘的几个板块为例来单独说一下:

>>>江浦

江浦今年已有保利云禧悦风华中建国熙台二期三家高价地新盘拿到了销许。

其中悦风华楼面地价22374元/平,保利云禧楼面地价22320元/平,两家楼盘毛坯叠墅均价均在29000元/平左右。

中建国熙台二期楼面地价22435元/平,精装均价29950元/平,没有超过3万的红线。

>>>鼓楼滨江

此前楼面地价22373元/平的中海桃源里,毛坯房价38995元/平,并不亏本。

桃园世纪楼面地价29899元/平,精装均价43800元/平;当代万国府ΜΟΜΛ楼面地价24769元/平,精装均价43800元/平,都不亏本,也考虑到精装产品的溢价空间。

>>>麒麟

熙悦楼面地价19195元/平,精装均价28900元/平,而隔壁的蓝光黑钻公馆,毛坯均价26000元/平。

>>>高新区

弘阳燕澜七缙楼面地价16065元/平,洋房精装均价27800元/平,刷新高新区的房价,板块内此前新房均价1.6-1.7万/平左右,现在是精装+洋房,有新的限价红线也很正常。

>>>江宁

方山的五矿澜悦方山楼面地价17059元/平,叠墅毛坯均价29500元/平,价格和已清盘的鲁能泰山7号院差不多,算是同一价格维度。

02、这批高价地普遍卖得不好

上面宅妹提到的几个项目,当年都是板块地王,它们转换成商品房之时,不少也顺利创造新的限价红线。

既然限价已经法外开恩,那它们究竟卖得怎么样呢?

江北高新区的这家楼盘在今年6月底推售洋房,均价2.7-2.8万/平,共316套,截至今天下午,已经过去两个月,还有280套未卖,成交+认购仅70套,去化2.2成,也就是说7.8成都没卖掉。

(江北高新区某盘去化情况一览)

江北的中建国熙台二期9月2日开盘,一口气推出442套房,户型面积95、96、110、127、128、166平,均价29950元/平,共有1808组客户摇号,中签率24.4%。

不过开盘现场仅去化约6成左右,今天宅妹查阅南京网上房地产得知,已经备案231套,整体去化仅5.2成,看来和开盘当天传出的6成左右的去化数据差不多。

(中建国熙台二期去化情况一览)

江北近期也有两家叠墅盘上市,分别是保利云禧和悦风华,保利云禧8月30日加推最后一批叠墅房源,共140套房源,截止目前已经上传54套房源备案数据。

悦风华首开322套毛坯叠墅销许,365组客户摇号,中签率88.2%,面积段为125、135、140、240㎡。截止目前网上已经上传45套房源备案数据。

鼓楼滨江的当代万国府ΜΟΜΛ在8月28日开盘一次性推出130套住宅,185组买房人摇号,中签率70%,千万级豪宅开盘当天去化约7-8成。截止目前,网上房地产数据显示,已经备案104套房源。

(当代万国府ΜΟΜΛ去化情况一览)

鼓楼滨江的桃园世纪,8月26日推出516套房,均价43800元/平,开盘当天仅剩余少量顶楼房源,截止目前已经上传了513套房,去化比例达99.4%。

城东麒麟的熙悦,8月26日加推4号楼共96套房,截止目前已经上传91套,去化超9成。

不难发现,部分高价地表现并不算太好,只有少量楼盘能卖出好成绩。换言之,如果没有限价,有些项目可能卖得会更差……

03、地价推导房价逻辑被打乱

我们回过头来梳理下这些高价地新盘获批的价格:地价2.2万,精装价格只给3万;地价3万,精装价格给4.38万;地价1.7万,毛坯价给2.95万……

这里面有规律可循吗?或者说房价跟地价有比例关系吗?

没有!这就彻底斩断市场对地价刺激房价的预期,这是限价的威力。

土地成本不能决定房价,市场供需行情也不行。因为,有限价在。

前两年,南京在售的项目有一半以上都是更早拿的低价地。跟房价相比,地价成本都可以忽略不计。但未来,这种地越来越少,高价地将成批出笼。

那么,针对高价地定价的“松动操作”,是否将成为常态?不会。

大家可以看到,主心骨的限价逻辑并没有变动,比如江宁、江北,它的限价红线就是3万,甭管你是精装毛坯,洋房还是高层,但板块内部会有较量。

以江北为例,最高均价的限价就是3万,甭管您的项目吹的有多天花乱坠,价格上限已经给你定了,核心区、江浦、桥北、高新,可以无限逼近3万,但是不会超过。

至于通过单价高低搭配来实现均价不超过红线,那是开发商的独门秘诀,其他开发商很可能跟进,这个口子,会一直存在。

以江宁为例,方山的叠加房源批到了逼近3万的大关,九龙湖的叠加也会是这个限价红线,也超过不了。而百家湖、九龙湖、方山现在都是3万的房价,同台对垒之下,卖得好不好就得看自己的本事了,没人保证你开发商一定不能亏本。

这是开发商又一次的胜利吗?他们又为自己当年盲目竞价,找到接盘侠了吗?

即便初始价给的比较高,但对开发商也只是微利,随着融资、运营费用的持续支出,楼市的苦日子,还在持续。

后期高价地出笼,价格会破顶,那现在愈发一窝蜂去抢“错过不再”的低价地项目。

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