近日，有媒体报道称，位于江宁淳化的万科和昌金域东方降价4000元/㎡，现价20000元/㎡左右，引起了人们的关注，楼事的粉丝也赶来询问究竟是怎么一回事。

（粉丝疑问）

不仅是楼盘，连带着淳化板块都受到了大批购房者的关注。近期淳化有个纯新盘刚刚公布案名，该项目就是保利操盘的G21地块，定名为“BackBay贝克湾”。项目放风价高达25000元/㎡，不过在现下有开发商偷偷降价的淳化，贝克湾能够撑得起25000元/㎡的价格么？

（飞机稿）

据悉，该地块于2017年7月由保利和金地联手以总价22.2亿拿下拿下，楼面价16015元/平方米，由金地、保利、金科、碧桂园、中骏、平安6家房地产企业出资打造，保利操盘。

在案名公布时，开发商就阐述了其中的寓意，希望能够复刻世界著名的波士顿BackBay街区规划，意图打造成淳化版“BackBay”，宣传标语更是高大上既：“黄金湖湾，世界资产，世界湖居的南京样本。”

逼格如此之高,有此价格感觉也算合理，但事实情况究竟如何呢？

近期，记者就去了梅龙湖一探虚实,现场实探发现竟然保利操盘的贝克湾竟是淳化版买家秀。

 1 

交通配套欠缺

提及淳化，排名前列印象就是远、配套不齐，淳化过去一直默默无闻，相信很多人都没有去过，直到这两年南京城建扩容，城区范围外扩，淳化的地块相继出现在土拍中，吸引了万科、和昌、禹洲、弘阳、保利、金地等多家开发商进驻，淳化才走进人们的视线。

不过，与同样是主城外扩的江北区域便利的交通不同，淳化给人很浓厚的荒芜感。

淳化没有地铁，据记者所知在江宁区未来地铁规划中淳化不会有！

早在2012年，就有网友问过淳化的地铁问题。在江宁区未来地铁规划中，江宁规划多条，包括已经运行的3号线，正在建设中的5号线以及规划中的地铁12号线。地铁12号线经过淳化旁边的青龙山生态新城，而淳化并没有地铁规划。

（问政截图）

最邻近的地铁线是地铁1号线南延线。路程距离约4公里，从淳化坐公交，30分钟，便可到达龙眠大道地铁站，驱车约10分钟。有点坑！

★而我们再看看波士顿的贝克湾。波士顿的BackBay是城市的地带，居住多是意大利后裔，为满足意大利浪漫风情需求，配套交通十分便利。据资料显示，波士顿BackBay周边离最近的Amtrak火车站，仅有400m距离，同时离Prudential地铁站只需步行便至，可以说很便捷的到达城市的各个角落。

（波士顿后湾）

 2 

生活配套稀缺 工厂扎堆

在贝克湾周边实探了一圈，我们发现连一瓶水都很难买到，没有超市、没有自动售货机，也没有小商铺，周边的商业生活配套非常稀缺。

不仅如此，地块的侧后方几乎被各类工业厂房包围，如最近景佑路路上做精密仪器的同方科技园、汽配加工的星乔威泰克、金瑞斯生物和苏美达机电等。       

（工厂扎推）

从地图上搜索，从贝克湾出发，在梅龙湖对岸有条淳化的商业街。这条商业街，饭店、超市、药店等各种业态比较丰富，能满足一般群众的生活需要，但如果想在当地享受更加优质的购物体验，目前还是比较的困难。

（淳化老商业街）

另外，离较优质的的商业配套文鼎广场，直线距离还有3.5公里驾车约15分钟，至于学区配套也有，是淳化中学、淳化小学、淳化中学幼儿园以及拆迁安置房淳湖佳苑内的第二幼儿园，除此之外，好像再没有其他的教育配套。

至于淳化的医院，目前也只有一家小医院，还有一些小诊所，医疗配套也不算完善。

区域内的各类配套还是处于只能满足最基本的生活需求层面，短板很大，虽有不少的规划但需要3-5年乃至更长足的时间才能起头。

★而波士顿的BackBay有条叫“newbury”的街道就如同国内具有小资情调的上海茂名路、合肥红星路，成为时尚的发布地，又因为隔几个店就是一所老教堂，所以宗教、艺术、时尚无缝对接，早已成为久负盛名的游览和消费中心。

（波士顿后湾配套）

 3 梅龙湖环境堪忧 

风景带开发未期

保利操盘的贝克湾，重点宣传了“黄金湖湾”核心梅龙湖（即东焦水库）配套，不过所见可能会让有期待的人产生巨大落差。 

走近紧挨售楼处一侧的水边，清晰看见成片绿油油的藻类植物浮漂在水面，周边零散的垃圾几乎随处可见，水域藏乱可见一斑。

（梅龙湖局部水面） 

水面上方的观景地更是荒草纵横，杂乱不堪，淡淡的异味也一直充塞鼻间，这样的毗湖而居别说是和真正的BackBay相比了，就连南京本土的百家湖、九龙湖的居住环境都好过梅龙湖，这样的景观谁会愿意买单呢？

（梅龙湖局部景观） 

当然，这也与梅龙湖暂时还没有开发风光带有很大关系，但是早在几年前梅龙湖周边就已经有项目在售，也有已经居住的小区，但风光带的开发迟迟未见影踪，标榜打造“世界湖居南京样本”的贝克湾还要等多长时间？

★而波士顿BackBay 直译成中文，为后湾，顾名思义，紧邻海湾。城市初建在查尔斯河口南岸小半岛上，几乎被水域包围，仅以一条狭窄的地峡与大陆相连。地峡西侧原有大片泥沼，称“后湾”，后填成陆地。现市区面积的1/4仍为水域。

（波士顿后湾全貌）

（波士顿后湾风景） 

 4 

工程进度实探 

目前项目的工地上，施工作业正在如火如荼的进行，售楼处主体基本建成。

下车后，记者就看到工地的主出入口。

  （入口处）

而在正前方终于看到了外立面构造基本完成的售楼处，褐石颜色的元素在阳光下很是醒目，外墙图案首尾以三角相连，中间错落凸起整体呈菱形排列。

（售楼处侧面施工图）

售楼处整体感觉像个集装箱的造型，从感官上觉得并不大气，并没有承袭波士顿后湾伟岸庄严的气质。 

（售楼处正面施工图）

据现场施工人员介绍，内部配建等其他部分要完全落成，预计五月中旬。  

目前，记者看到的只有19栋已经建造两层，其它多数处于地基阶段。

（19栋侧面施工图）

（对比）

同时，在现场还发现了一个比较尴尬的地方，色调上与它旁边的老盘梅龙湖无界有点“撞衫了”，都是大片的红色未来一眼望去倒有点区分不了！

（梅龙湖无界）

总体来看，保利操盘的贝克湾，不论从地理位置、周边配套还是景观环境，都与之标榜的波士顿BackBay都相去甚远，工厂围绕、配套缺乏、板块认可度不高，种种迹象而言，保利操盘的贝克湾只能称之为“乡村版”BackBay。

这里要多说一句，虽然开发商的初衷和愿景都是好的，但不能为了卖高价而搞一些不实的噱头，过度包装往往适得其反。 毕竟销量反映了板块在购房者心中的接受度，市场反馈才是最真实的评判，文章开头的降价就是个很好的例子。