2019,头部央企如何攻破南京?

血拼姐(拼房帝小助手) 2019-11-05 13:21:15
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

深谋,方有远见。 有人高歌猛进,有人如履薄冰。有人锲而不舍,有人错失良机。 搜狐焦点&拼房帝,年终盘点品牌房企排兵布阵,剖析头部项目逆市热销密码,预见2020,谁将再主沉浮。

深谋,方有远见。

有人高歌猛进,有人如履薄冰。有人锲而不舍,有人错失良机。

搜狐焦点&拼房帝,年终盘点品牌房企排兵布阵,剖析头部项目逆市热销密码,预见2020,谁将再主沉浮。

2019年的六朝古都南京,正在迅速变成大鳄央企的主战场。

一方面,是以华侨城、金茂、葛洲坝为代表的“土拍天团”,差不多占据了南京主城近年土地出让的半壁江山。只要有看中了的好地皮,绝不轻易拱手相让。

另一方面,是以中海、华润、中冶为代表的“热销天团”,全年不间断地火力全开,有的甚至完全沉迷于突突突地把所有存量子弹统统打完,也要全方位制霸南京楼市的头条。

他们是资本雄厚的地产国家队,更是开启新一轮垄断时代的寡头。在今年即将进入尾声之际,我们不妨回头再看,会发现央企军团大大小小的战绩赫赫,且拿地与出货的势头相较于往年更加凶猛。掀起一波又一波的围猎战、狙击战和攻城战。

说得再直接点,央企阵营的存在感与大手笔重仓投入,在南京已经达到了历史上的顶峰。

(一)

以财大气粗的央企华侨城为例,在过去五个月一气呵成打出“6连击”,只为持续加仓南京。其招式之势大力沉,不禁让人刮目。

6月5日,江北核心区G04综合体地块经过1轮竞拍,被华侨城以底价36.5亿拿下,楼面价10565元/㎡。项目规划1栋150米超高层办公、1座大型商场,2栋酒店式公寓以及13栋高层住宅。意味着华侨城首次将触角伸向了国家级江北新区的腹地。

7月3日,经过59轮报价,燕子矶新城G37地块被华侨城以总价37.3亿竞得,楼面价17539元/㎡,溢价率18.41%。该地块位于经五路中轴大道东侧“C位”,将有望解渴区域房荒。这也是华侨城首次进军燕子矶。

10月10日,华侨城再次出其不意,以总价9.1亿摘得栖霞山G69宅地,楼面价13741元/㎡。值得注意的是,这也是华侨城在栖霞山“主场”继翡翠天域之后获得的第二个住宅地块,意味着将持续深耕、加仓紫东地区。

10月12日,溧水华侨城大型文旅综合项目正式签约落地。根据官宣,华侨城集团将在溧水经济开发区投资120亿元建设欢乐港湾文旅项目,总用地面积1.5平方公里。

10月23日,华侨城挥师杀入南部新城核心区,以总价29.2亿元斩获G70地块,再下一城。有业内人士指出:“G70地块作为华侨城南京第六子,标志着华侨城对南京主城区初步完成从东向西,由北向南的四面合围。”

10月29日,江北核心区G04地块(华侨城+金地商置联合开发)案名曝光,项目名称为江畔都会上城。放风最快年底首开,推出千套精装房源,主力户型89-140㎡。打造核心区最强“抽水机”。

入宁四年,华侨城在南京市场已经布局了七大项目:即南京华侨城欢乐谷(翡翠天域),欢乐滨江(三期天鹅堡),江畔都会上城(江北G04综合体地块),燕子矶新城G37地块,栖霞山G69地块,南部新城G70地块,溧水华侨城欢乐港湾项目(土地待出让)。开发物业类型涉及住宅、商办、文旅等,总投资规模接近1000亿级。

其中,南京华侨城与河西欢乐滨江两个头部项目的投资额均双双超过200亿级,溧水欢乐港湾预计投资额超过100亿级,江北核心区G04综合体项目光是拿地就花了36.5亿,预计总投资达到70-80亿。截至目前,华侨城在南京手握2个主力在售项目,1个待售项目,另有3幅宅地土储,1个已签约待拿地项目,堪称是七剑下金陵。

除了今年拿地势头最为凶猛的华侨城,其他央企如金茂、葛洲坝等央企在土拍市场也表现不俗。例如,在7月3日,南部新城大校场G32地块经过129轮激战,金茂以51.5亿元拿下,楼面价29705元/㎡,溢价率33.07%。一时震惊南京业内。

喜新,但不厌旧。立足于一二级联动开发的巨大优势基础上,“地主”金茂今年还将继续深耕青龙山国际新城。尤其是积极引入中梁、禹洲联合开发在去年底摘得的G66新地块,正式定名为上东逸境花园,打造6栋高层住宅。值得一提的是,青龙山新城目前在售项目已经达到7家。准备入市的待售纯新盘2家,分别为金茂G66地块(上东逸境)和深业青麓上居

而事实上,金茂在青龙山多年“合纵连横”,合作开发手法早已玩得炉火纯青。加上入局操盘江北CBD绿地国金中心的部分住宅(扬子江金茂悦)与公寓项目(A5领寓),以及与平安不动产、华润置地联手开发鱼嘴G97摩天综合体地块,与电建地产联手开发河西金茂府,与苏豪联手打造汤山温泉康养小镇等,金茂在布局南京中高端改善人居、地标商办和养老方面更加长袖善舞。

通过自身经验的不断积累,最终,在今年水到渠成地促成了金茂+新希望+金基+南京建设发展共同开发大校场G32地块的“四手联弹”。

可以预见的是,在很长一段时间内,金茂已经把南京视为继上海之外的“第二主场”,品牌力深耕优势不言而喻。

至于“水电双雄”之一的葛洲坝地产,更是从2015年开始不断在南京主城拿地,包括“面粉”4.5万/㎡的全市单价地王G14(中国府),楼板价近2万/㎡的上秦淮地王G53(紫郡府)。但最让业内津津乐道的,是今年8月底葛洲坝“梅开三度”再进城北小市地区,一家独大的垄断意味十分浓厚。我们不妨再次重温一下小市旧改与葛洲坝的不解之缘:

2015年6月10日,葛洲坝地产联手融创以32.3亿元拿下小市G11地块(线路器材厂地块),楼面价8746元/平米。后“踢出”融创,转而与招商蛇口携手打造葛洲坝招商紫郡蘭园。

2018年12月18日,葛洲坝地产联手常州三禾以15.1亿拿下小市G50地块(汽轮电机厂地块),楼面地价22413元/平米,后引入阳光城合作开发,打造鼓印蘭园(相当于紫郡蘭园二期)。

2019年8月29日,葛洲坝地产经过82轮报价,以总价32.3亿拿下小市G49地块(起重机械厂地块)。楼面价26393元/平米,引发业内一片惊呼:“小市地价涨了4000元/平!”

至此,葛洲坝初步完成“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局,填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片空地,几乎将半个小市揽入怀中。

“事实证明,葛洲坝正在有条不紊地凭借央企主场优势,一点一点吃掉汽轮电机厂周边、起重机械厂等小市旧改地块的城市更新。这样的区域垄断局面,放在全南京也较为罕见。”

(二)

讲完南京土地市场的央企进击之战,我们再来看看央企在今年南京楼市掀起的出货狂潮,力道也是相当惊人。其中,以中海为头号代表,推盘火力之凶猛,最为“嚣张”。

据不完全统计,“银十”南京预计有6000套左右房源入市,而中海一家就有近2000套房源出货,占据整个十月南京推盘量的三分之一。开发商甚至自信地宣布“南京进入中海时间”。

实际上,自2019开年以来,南京中海就以多个网红盘、日光盘轮番上阵,屡次刷新热销纪录。目前已完全做到九子联动“组合拳”,实现了销售规模与销售额的双爆发。

回首今年春节期间,燕子矶网红盘—中海燕矶听潮率先迎来开门红,10天突破5亿,豪夺2019南京楼市上半年单盘销售套数Top 1。卖得最疯狂时,“工作日平均去化10套/天”。

同样是在2月,中海城南公馆首开1小时,宣布售罄142套洋房。全部为建面约131-140㎡的大户型,均价3.4-3.9万/㎡。“一夜撕裂城南限价天花板”。

到了3月,江浦雨山路的中海原山首开,吸引千组客户摇号。122套房源以光速售罄,吹响江北楼市热销第一声号角。

6月初夏,江北核心区的中海左岸澜庭创造历史,开盘5小时狂销1006套,32亿货值。创下南京年度单盘开盘销售套数纪录。此后,该项目保持“每月推一次盘”的高周转快销节奏,不间断批量出货,五开五捷。

据中海内部人士透露,截至目前,南京中海销售额已突破150亿,将在年底冲刺200亿大关。共计九盘同时在售“围剿”南京市场,构筑最强推货阵容:中海棠城公馆(六合)+中海云麓公馆(禄口)+中海左岸澜庭(江北核心区)+中海燕矶听潮(燕子矶)+中海城南公馆(贾西)+中海原山(雨山路)+中海润江府(镇江)+中海滨江U-BOX(鼓楼滨江)+中海桃源铂公馆(鼓楼滨江)。如此大规模的同时推盘,覆盖多个主力板块,放眼南京楼市无出其右。

但,我们也要清晰地看到:在中海这场贯穿2019全年的出货狂欢盛宴的背后,还有一个孤独的身影暂时被按兵不动:那就是位于江宁百家湖商圈的中海龙湾U-LIVE。从2017年7月12日项目拿地算起,该商办性质公寓迄今迟迟未能入市。难免引发坊间诸多猜测。

另一个不容忽视的事实是:2019年,中海似乎只顾忙着埋头出货,全年手头上竟没有一块新增的土储。这与彼时在2017年一口气豪掷130亿拿地,连下7子,待开发土储超百万方的超大手笔形成了鲜明反差。

不难看出,中海2017-2018连续两年累计砸下200多亿重仓南京。可是到了今年,巨大的存量与回款压力势必将倒逼这家头部央企,拼尽全力马不停蹄地出货、出货、再出货。“新的地皮可以先不拿,大把银子回笼要紧。抢在冬天来临之前,变现落袋为安。”

除了一骑绝尘的中海,其他央企如中冶、华润等,也是追求跑量为王。先看中冶,凭借盛世滨江单盘多组团的混合打法,继2018年五开五捷之后,又在2019年接力推出400多套“接地气”的拉小学区房(65年产权),户型35-135平米,总价120万起步,最低首付只要36万起。开盘热销8成。

再看“央企长子”华润置地,其负责操盘的鱼嘴润府在今年6月首开一炮而红,然后开始小批量加推,逢开必光。有消息称,“项目一期会在今年收官。”在鱼嘴一江之隔的江北新区CBD,那个万象公馆的小公寓也卖得差不多了。

但真正的重头戏,还得看独揽燕子矶门户的百万方大盘万象天地,由华润操盘的低密度住宅户型据说很惊艳,大有未开先火之势。“据说,突破区域限价的希望很大。”

“刁钻的地段,过硬的产品。只吃鱼身,不吃鱼尾”。论嗅觉,还是这些头部央企最敏锐啊。

(三)

在央企南京阵营,有人高调逆市前行,也有人收敛起过往的光芒,变得小心翼翼,如履薄冰。

比如五矿,近年新拿的地块大多选择合作开发,并交给其他房企操盘。比如江浦五里桥立交口的G25宅地,光是拿地就花了41.5亿,最后确定由五矿、保利、金地三家联合开发。金地负责出面操盘,“地主”五矿隐在幕后,也就是今天的江山大境。

还有五矿与葛洲坝在河西新江东商圈联手砸下65亿摘得的G30地块,由五矿、葛洲坝、保利、鼎信四家联合开发,已更改案名为金陵府。值得注意的是,该项目原定案名为长江国府,拟引入葛洲坝旗下最高端“国府”系产品线,与河西南的葛洲坝南京中国府分庭抗礼。但因为种种原因,最后还是调整了定位。

此外,G30项目的“面粉价”达到34043元/㎡,被要求现房销售(货量800多套),另外配建保障房面积1.56万㎡(近150套保障房)。“有业内消息称,户型面积约140-210㎡。但拿地2年多,该项目整体进展并不是很快,似乎在刻意保持某种低调。”

从另一个角度看,在调控总基调延续、但部分限价已开始松动下,南京房地产市场仍然充满变数,个盘去化冷热不均。这也在倒逼各家央企即便有钱任性,也要谨慎小心,准备过冬。此外,这样的谨慎,还突出体现在对外围板块的“偏见”上:比如央企军团“誓死”不进龙潭,不进宝华,不进桥林,不进板桥,不进南京远郊一些边角料地区。背后值得思考,也很耐人寻味。

但,当我们翻开南京今年的楼市地图,仍然会发现央企牢牢占据半壁江山的主角席位,从四面八方“攻陷”六朝古都。且经过多年运筹帷幄,精心布局,一步步将更多的中小民营房企“挤压”出这座长三角唯一的特大城市核心区。

无论市场如何风云变幻,他们仍然在不断努力地进击,并选择最适合的方式,用自己的实力与资源“瓜分”南京。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。