楼市调控的效果在土地市场上逐步显现。今年以来，多个热点城市为完成供地计划，纷纷加大了住宅用地供应量，土地交易频繁。在供需活跃的环境下，土地市场正悄然变化。

热点城市土地储备增加

随着一二线热点城市的楼市调控政策有条不紊的推行，房价增幅虽然得到了合理的控制，但现实的市场环境依然是“好房难求”。

南京上个月一周内共有16家楼盘推出超3000多套住宅房源，其中4家楼盘当场售罄，千人排队现象也屡见不鲜，部分楼盘的中签率还不到10%。杭州也是如此，虽然本周新增可售房源3000多套，但热门板块房源依旧稀缺。

目前大多数一二线城市已经基本完成了去库存任务，在这种情况下，为了抑制房价过快上涨，满足购房者市场需求，热点城市纷纷落实加快住宅用地供应的政策，土地储备也随之增加。

（图：二线城市成为房企拿地的主战场）

据易居房地产研究院发布的较新数据显示，截至2017年10月，易居监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米,环比增长3%，同比增长15%。

从城市分类来看，三类城市当中，二线城市土地储备目前连续11个月同比正增长，三线城市连续16个月同比正增长。

究其原因，因为二线城市商品房需求依然很大，土地市场成为众多房企拿地的主战场。在一二线城市限购之后，许多需求流入到三线城市，房企也在三线城市积极储备土地。

土地溢价率走低 下半年近百余幅土地流拍

虽然供地幅度加快，土地交易更加频繁，但土地溢价率并没有上升。

中原地产有关数据显示，今年以来，一线城市住宅土地成交额达3715亿元，溢价率跌至18%，二线城市溢价率为34%，住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势，多个城市住宅土地溢价率明显下滑。

（图：11月以来部分房企拿地情况）

其最主要的原因是，大多数住宅用地都采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式，地价基本都有较高限制。

此外，近期如杭州、南京、苏州等地土地出让时，大多数住宅用地均未触及较高限价，近底价成交的地块也不在少数。这反映出在供需活跃的市场环境下，房企拿地更加理性谨慎。

一些城市也出现土地流拍的现象。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗，其中一线城市北京1宗、广州2宗，合计数据同比上涨4成。

出现溢价率下滑，土地流拍的主要原因有两个方面:

一方面因为地块比较冷门，位置偏远，或者开发难度大，配建要求高；且地块挂牌价过高，导致无人出价。

另一方面则是房企自身的资金压力。虽然许多地块设置了较高限价，但竞配建竞自持等的方式并没有降低房企拿地成本；此外，房企负债率居高不下，融资难度加大，资金回笼慢，导致再拿地的压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

（图：今年7-10月 全国35个大中城市共计流拍128宗土地）

对此，专家还预测，2018年由于房企布局中心转移，土地流拍虽然不是主流，但随着楼市回落，土地流拍数目或将增加。

除了住宅用地外，商办、工业用地供应过剩是土地流拍的一大原因。

根据中指数据统计，2017年1-10月全国35个大中城市流拍土地中，工业用地占39%，住宅用地占29%，商业办公用地占28%。因此，要依据实际需求，平衡商办住宅工业用地的供地比例，维持去化周期在一个合理范围内十分重要。

房企扩大规模与资金压力的矛盾

房企拿地谨慎的背后，是销售压力的悄然增加。

在今年各房企纷纷打破历史的的销售记录的时候，临近年底，销售额开始减少。从10月较新的销售业绩来看，万科2017年10月份实现销售面积247.8万平方米，销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%。

融创2017年10月销售均价约人民币15350元/平方米，而其前10月销售均价约为17270元/平方米。旭辉10月合同销售均价约1.59万元/平方米，其前10月销售均价约1.75万元/平方米。大部分开发商在10月以后销售均价和销量都开始下滑。

（图：今年大多数房企业绩飘红 打破历史记录）

从国家统计局公布的数据看，前10月，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、郑州、无锡、北京住宅价格出现了同比下调。

房企销售业绩和住宅价格的数据都反映出，楼市高峰期已过，接下来的2018年才是楼市调控效果发酵的一年。

房企的融资能力也开始下滑，据统计，2017年10月融资额531亿，环比9月减少24%，资金成本提高进一步导致房企现金压力增加。土地市场的变化给房企带来不小的压力。

在限购之后市场趋冷的大背景下，除非有实力的开发商，特别是深耕三四线城市多年，如碧桂园或者恒大，依靠自身品牌，能在小城市有所斩获，大部分开发商的业务重心，基本上都在一二线城市或省会城市。但随着房地产市场区域分化进一步加剧，房企更需扩大规模。

调控效果发酵 土地市场分化日趋明显

在这种情况下，一方面，有实力的房企积极扩大规模，丰富土地储备。另一方面，资金压力大的房企开始寻求股权合作和联合开发等共同分担开发压力。

那么，土地市场的悄然变化，将给未来的房地产市场带来哪些的影响呢？

排名前列，在资金和调控的双重压力下，房企利润被压缩，房企经营风险增加。有实力的房企或者扩大规模提高竞争力，或者走向转型运营之路，而实力稍弱的房企合作和股权变动将会更加频繁。

第二，供地节奏不会有明显放缓，随着土地储备的加大，供需更加平衡，但随着楼市降温，土地储备去化周期增大的风险也相应提高。

第三，房价回稳，土地交易市场更加理性，土地溢价率走低，流拍现象或将增加，但热点城市的热门板块由于需求原因，优质地块竞争依然激烈，土地市场冷热不均。未来房地产行业集中度将持续提升，市场分化日趋明显。