疫情冲击,南京楼市路在何方?

拼房帝南京 2020-02-17 19:52:26
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(一) 谁也没有想到,2020这个开年如此艰难。 在1月20日钟南山院士宣布“新冠病毒可以人传人”之前,人们一开始以为是普通的肺炎,结果却变成了始料未及的瘟疫。最后才发现是一场看似毫无头绪的“灾难”。 “中国人民不会向这场灾难低头!”房叔注意到,这两天央视较新的抗疫宣传片部分文稿没用疫情,而是直接用

(一)

谁也没有想到,2020这个开年如此艰难。

在1月20日钟南山院士宣布“新冠病毒可以人传人”之前,人们一开始以为是普通的肺炎,结果却变成了始料未及的瘟疫。最后才发现是一场看似毫无头绪的“灾难”。

“中国人民不会向这场灾难低头!”房叔注意到,这两天央视较新的抗疫宣传片部分文稿没用疫情,而是直接用了“灾难”二字了。

按照国家决策层的统一部署,在未来一段时间,我们必须具备抗击疫情与复工生产两条线作战的能力,让经济发展为抗击疫情前线提供充足弹药。在新中国成立后,这样的双线作战少有。

症状多样、个别潜伏期长、有可能无症状传播、在医疗干预下虽然能降低致死率,但治疗耗费人力、物力成本高——新型病毒的“狡猾”似乎远远超出我们的预想。

有专业人士预测,“新冠病毒肺炎”对我国经济发展的影响时间可能要延续到五月份。

作为国内重要经济支柱之一的房地产行业,和其他头部产业一样,堪称重任在肩。

今天,国家统计局发布了2020年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。1月南京新房价格环比上涨0.1%,同比上涨3.3%。二手房价格环比上涨0.1%,同比上涨5.6%。

请注意,由于疫情全面收紧防控是从除夕夜前后逐步实施,与为期一周的春节假期正好重叠。所以,对南京楼市的1月价格数据影响并不大。

回首去年12月开始,南京楼市一路“向上”。全市平均房价正处于稳步抬升阶段。尤其是河西、仙林等多个热点板块在年前量价齐升,保持较为强劲的热销势头。却不曾想被一场突如其来的疫情半路“干扰”,开年后好好的一盘棋一下子被打乱阵脚。

“抗击疫情,八仙过海”。疫情冲击下的南京楼市,表示真的不愿意被按下暂停键。

(二)

截至今天(2月17日),全国累计人数突破7万例。累计追踪到密切接触者54万多人,尚在医学观察的密切接触者已达15万人。这场“抗疫战争”已经进入最胶着阶段,形势依旧不容乐观。

一个残酷的现实摆在面前:在武汉、湖北还没彻底扭转局势之前,全国各地包括南京的疫情防控任务仍然艰巨,且不可松懈。一方面,是经济活动不愿意被暂停。另一方面,南京楼市半个多月已经接近实质性停摆状态。

汹汹疫情之下,折射出的是楼市百态众生相。在南京全市的售楼处被迫关闭后,占据传统销售大头的线下客源直接被阻断。与此同时,南京市多次三令五申下发通知,要求暂停各类集体性开盘、暖场、发布会活动,南京楼市由此彻底进入“半休眠”状态。

于是,有的售楼员开始“转行”疯狂卖口罩。有的则按捺不住,偷偷摸摸地从春节后期就开始给客户一家家的打电话。

“刚刚一个置业顾问跟我说,他一上午已经卖了2.5万个口罩了。5块3毛一个!”据业内的一位爆料人称:“因为药店不给涨价,所以找了渠道给人家卖。”

事实上,遇到这种“干副业挣外快”的事儿,一些开发商最多就是睁只眼闭只眼。疫情之凶猛,让售楼处暂时没法开工了,线下自然到访客源也没了。总不能不让人家赚点生活费吧?

还有的少数开发商,据说从1月底、2月初的时候,就开始急不可待地给潜在客户打电话了(下图)。

至于通过什么途径找到这些从未谋面的,也不是自然到访留下联系方式的“意向购房者”的,那就要问问部分开发商了哈。

“那个新希望锦麟融誉府的美女置业顾问这两天还在打电话问我要不要买房。”房叔的一位朋友爆料称:“我问她售楼处什么时候开放,就支支吾吾的语焉不详。说还没接到上头通知,但估计也快了,可以先预约登记起来。”

不过,也有几乎不怎么打电话骚扰客户,只在朋友圈按时刷飞机稿的“老实央企”。比如华侨城翡翠天域刚刚过完元宵节后,就迫不及待地对外释放“星园三期载誉加推”的重磅消息。房叔一问,才知道:原来是前期已领销许的、分批次销售的剩余房源,现在拿出来准备清库存了。

“我们现已开启线上售楼处,在售户型面积段92-138㎡,可以线上交纳定金10万锁房号。”翡翠天域的置业顾问表示:“我们不搞无理由退房,这个10万就是定金,不限户型。你交了后,房子就是你的。等实体售楼处可以获准开放后,再线下签合同。”

房叔又问:“售楼处预计何时能开放?现在有放风的消息吗?比如3月复工?”

得到的答复是:“我们真的不知道。现在只能坐在家里办公,等通知吧!”

掐指一算,疫情已经“困住”南京楼市大半个月了。不过,最近也有坊间小道消息说,南京市已经有个别的售楼处在偷偷地接客了……

如果消息属实,房叔真的很好奇:是谁,敢这么大胆的“顶风作案”?无论销售员还是客户,还是保洁阿姨,保安等。如果其中一人传染,整个售楼处连带办公区都要全员隔离。甚至面临巨额处罚,那么损失就大了。

捉急回款的心情完全可以理解,但得不偿失的事儿千万别做。毕竟,现阶段“齐心抗疫”是全民的头等大事,真的不是闹着玩的啊。

(三)

在疫情“黑天鹅”的翅膀冲击下,国内房地产市场被影响几何?毫无疑问的是,加速行业洗牌成为头部关键词,不少房企的项目融资、施工、销售等活动均受到较大影响。

受全国性的疫情持续影响,大多数开发商不得不推迟开工时间,有的项目开工时间至少推迟一个月以上,项目资金回笼受到较大挑战。有业内初步预计,从整个春节“返乡置业”档期至2月底结束前,各大中城市在房源销售量上基本处于“断崖式下滑”的冰冻状态。部分房企已经感到现金流吃紧,“压力山大”。

另外,有媒体报道:2020年开年至今,全国有近百家房企宣告破产,平均每天都有2-3家房企被清算。尤其以集中在二三四线城市的中小型房企首当其冲。有的负债过高,导致资金链断裂。有的项目停工,无法如期交房、坑了不少买房人……

二手房市场也同样不好过:有报道称今年春节期间,包括南京在内的十几个城市二手房零成交。“新增房源量、成交量双双出现断崖式下跌。”

显而易见的是,不止是南京,全国大多数买房人的观望情绪在加速集结,市场需求被暂时抑制。“毕竟,疫情不消灭,难以做到心安。更别说拿出存款去买房了。”

2月13日,南京市规划和自然资源局发布《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》及解读,推出疫情期间助力解决企业阶段性资金困难的六条举措:明确在疫情一级响应期间企业可延迟缴纳土地出让金,最长可延期至疫情一级响应结束后的33天内,尽可能降低房地产开发企业应对疫情期间造成的影响。

此外,该“救市排名前列枪”还明确了企业可就土地出让合同(含补充协议)申请重新签订补充协议,延迟缴纳土地出让金,延迟开、竣工。以缓解企业资金压力。

但,细心人不难发现:迄今为止,南京以及多个兄弟城市的排名前列波“救市政策”还是侧重于帮助开放商减少成本上的压力,但直接刺激销售市场的,譬如放松限购之类的激进型政策大概率不会出现。不过也有业内人士指出,楼市后期的政策还需看疫情对经济的影响程度。

“目前来看,至少整个排名前列季度基本是黄了!”某房企营销负责人表示:“项目施工暂停,售楼处关闭,没有现金流补充。无形中增大了今年销售压力,压缩了全年销售周期,导致下半年销售任务难度翻倍。如果疫情在第二季度仍然没完全结束,公司资金受损就更多了。”

“疫情如果能在3月份被全面控制,预计还需要经历一段缓冲恢复期,商品房销售量可能从5月份开始会缓缓上升。10月前后会有一波小高潮。但因为今年在大环境上遭遇变局,预测2020年的全国商品房销售规模较之2019年有所下降。”他最后指出:“希望在二季度尽快推出更大力度的刺激性救市举措,提振市场信心。”

多数房企表示焦虑,也有个别房企很“佛系”。比如河西中部“捂盘”多年的一家开发商,其内部人士语气轻松、自信满满地表示:“搭建线上售楼处是高周转房企才会这么做,我们房子不愁卖,资金也充足。所以根本不需要线上卖楼,下半年的销售任务也无需担心。”

事实上,这家房企除了住宅开发,还同时在建南京较大规模之一的超高层商办综合体。如果没有进行现金流补充,这艘投入资金量巨大的“地标航母”后期能否顺利完工?一切都是未知数。

(四)

疫情之下,各行各业都在积极寻求安全复工、恢复市场活力的方法。南京房地产也不例外。

由于失去了传统主力渠道导入的客源,加上因为疫情无法进行线下“小蜜蜂”拓客,等于断掉了各家房企的传统“引流”基本盘。面对售楼处关闭,楼市交易接近停摆的现状,强烈的求生欲也在倒逼开发商不断尝试摸索各种“足不出户线上购房”的无案场在线营销平台,小程序,AI云店等。

房叔通过观察发现,目前南京市面主流的线上营销打法相对简单粗暴:打折优惠(变相降价)+线上逼定+无理由退房成为“新冠时代下的三板斧”。

比如,融创中国宣布:2020年2月10日-2020年3月31日,认购融创南京指定项目,享受最长50天无理由退房。在指定项目缴纳诚意金888元锁定房源,享有8888元购房优惠。

新城控股也宣布,2月1日-28日,只要在新城控股线上“小新e房”认购的客户,享受60天内无理由换房,此活动包含全国221个项目。

花样年也忙不迭的打出5大措施进行线上推广:包括30天无理由退房、商办类项目产品10%首付、线上认购10000元优惠等。

此外,保利江苏推出8.8元抵1万元优惠券,以及2月认购客户可享受无理由退房政策。中南推出线上购房专属折扣,较高单套优惠30万+30天无理由退换房。南京正荣在“引流”上则更为大胆直接:“线上报备、无需到访,推荐成交即可获万元奖金。”

“不少房企推出无理由退房政策实属无奈。对于市场来说很难起决定性的作用,市场依然要等待疫情缓解。”有资深业内人士表示:“因为公众的关注焦点仍是疫情本身而非购房。现阶段无理由退房对于购房需求的刺激效果相对有限。”

他进而指出:这次新冠疫情对于房企的现金流是一次重要考验。假设疫情如果能在2月基本缓解,对于大部分房企的资金链压力相对可控。但如果疫情持续到3、4月之后,或者疫情后没有明显的刺激政策,很多高周转模式的房企或将在2020年面临非常大的资金缺口压力。

“如果是开发商自我启动更大力度的促销让利活动呢?会不会在短时间内撬动市场需求?”

2月16日,恒大集团发布全国各楼盘特大优惠的通知:2020年2月18日至2月29日期间,恒大全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享75折优惠。但让人意外的是,南京恒大在售三盘:溪山公馆、林溪郡和六合养生谷,均表示不参与此活动。

“恒大此次全国75折优惠消息的突击释放,打响年后抢客战排名前列枪。客观上讲,博眼球的宣传性质更为浓厚。当然,也会带来一定的成交。”南京某代理公司人士表示。

“疫情过后,市场会逐渐恢复,只是需要时间。期间可能会有波动,但也会萌发新的市场机会。如下半年可能会集中释放的购房需求、形成新的市场窗口、政策利好预期、以及线上购房的新消费习惯形成等。”

站在排名前列梯队的大鳄巨头毕竟是少数。对于经历了2020年开局“大逃杀”剧情之后的多数二三线房企,如何活下去,远比冲规模更重要。

(五)

这次少有的疫情冲击,对于包括南京在内的很多城市的房地产市场来说,也暴露出一些平时看不见,或者没得到充分重视的问题。

1、头部、腰部板块的公共服务、学校和三甲医疗,在此次疫情中暴露了严重短缺。底部板块的大型配套则几乎为“零”。在未来,相信大型医疗配建设施的系数权重会大大提升,无论是选地、规划,还是捆绑要求。(比如在已确诊十几例肺炎病患的河西新城,竟然没有一家三甲公办综合医院)

2、高层住宅的痛点暴露无遗:超大密度的人口户数,拥挤不堪且长时间运行的电梯、效率低下的配送、存在隐患的上下水、以及集中空调和通风。疫情过后,有钱人可能更加倾向于选择购买低密度、大平层小区“保命”。

3、疫情还带来了对物业管理的深度反思:未来的商品房社区管理,尤其是对于高档豪宅小区的运营无疑将提出更高的要求,“强调足不出户就能为业主提供生活解决方案”。对物业水平“软实力”的要求和重视程度或将再上一个台阶。

另外,对于一部分房地产企业来说,如果不深刻反思疫情给社会经济带来的变革影响,只会跟风式地大搞线上售楼处,指鹿为马。那么恭喜你们,这次疫情也将是全国主流房企阵营继续重新洗牌的一次分水岭。

就像有所谓的地产大V说,以后卖房子只需要“线上售楼处”、“远程VR看楼”、“线上成交”,这就够了吗?

当买房人的置业思维已经发生巨大变化了,你的产品还不改变,只改变售卖形式,甚至幻想打造能把房子卖成口红的“地产李佳琦”,请问能成交吗?

还有人说:“挺一下,楼市很快就恢复了。”那么谁能成功预言:疫情什么时候能够真正不再“干扰”房地产市场,消费者的信心和购房需求何时才能完全恢复?

一切,都需要时间的验证,需要各方巨大的耐心。

“我们相信,疫情有一天终将过去,积压的购房需求陆续释放。我们也相信,一二线核心城市的房地产市场有望率先逐步回暖,但具体何时现在言之尚早。我们更相信,买房人在选择意向的板块以及相关楼盘时,也将更关注医疗、教育、公共绿地等配套”。

一个时代在巨变,这场疫情也正在让每个人学着发生改变。

唯有坚信,今天你所见伸手触及的阵痛,才能化为明天美好的希望力量。

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