独家探盘:溧水楼市真淡定还是假镇静?

南京焦点发布 2018-12-03 16:15:18
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撤县划区以来,溧水楼市从春天走向寒冬后又复苏。 2017年以来,区域内中南锦城、万科城等项目扎堆,伴随着上涨的成交量,溧水也有段时间陷入无房可卖的尴尬中。

作为直属南京的价格洼地,尤其是S7号线运营后,溧水一跃成为买房人眼里的“香饽饽”。区域内聚集了多家品牌房企,唱好市场说不愁卖的开发商,却忙不停地call客,案场的优惠政策也频频释放。

2018,溧水这份年终“期末考”到底如何?我眼里的溧水市场是否真的“不好过”?实地走访溧水,新房、二手房的销售给出了这样的说法:

城北某项目置业顾问:20天开一次盘,每次都卖完,不能认为南京有些项目不好卖了,甚至二手房都降价了就想当然地认为溧水也差不多,但其实我们卖得还不错。

城南某项目置业顾问:来看我们项目的人可不少,都是冲着我们的产品来的,这一点可以说明,溧水太缺像我们这样的改善盘了,甚至可以说,在南京主城都少有。

城北二手房中介:新房摇号都不一定能摇到,二手房现在可以“淘一淘”,价格也好谈。

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聊起溧水,“偏远”早已成为它雷打不动的标签之一。

但就在近五年里,溧水的苦熬终于有了成果,曾经被人看不上的板块,如今也叉着腰,娇嗔地说“限价”、“摇号”。

这场久违的见面应该是在5年前,溧水撤县划区。那一年,成交数据直破8000套,创造溧水楼市的记录,成交均价在6000元/㎡左右。

自2016年,南京楼市进入“膨胀期”,再加上地铁S7号线正式通车,万达广场“上线”,金陵中学、游府西街小学开设分校,厦门建发、朗诗、万科等品牌房企随之进驻,目前溧水新房成交价稳定在1万2左右。盘下账面,溧水房价在5年内上涨2倍左右。

不仅是房价,土地市场也是“你侬我侬”的高涨兴致。风口浪尖的溧水,地价从2015年年末的3000元/㎡,提升至2016年9月末的7766元/㎡,再到2016年年末的12055元/㎡,一年时间地价上涨了4倍。

“溧水这种地方,不过就是有价无市罢了。”在一些人看来,溧水偏远没有太多诱人的利好,“万一横盘了只能烂在手里。”还有人认为,溧水无非是靠着这两年的好行情才有了点“人气”,不过也有人持看好态度。

那么,水涨船高后的溧水,销售情况到底如何?

我实地走访了城北板块的花样年家天下,其置业顾问表示,项目的客群主要是当地的改善客,以及部分来自南京主城的投资客、刚需客。自今年8月首开以来,B地块的13栋住宅基本售罄。

“现在要卖的是A地块,B地块只有低层和高层的几套了。”而从案场的人气来看,并不比南京的某些项目差。

(来源:南京网上房地产)

我在网上房地产上看到该项目自8月至10月上传的数据显示,成交比例最低时不到5成,最高时近乎售罄,基本上都在5成—7成之间徘徊。

就在双休时,该盘置业顾问还致电表示,周末有特价房推出,可以过来看看。“如果看中其它房源,我也可以给你申请相关优惠的,但具体能优惠多少,还得看领导的意思。”

此前,有小道称,创维乐活城将“毛改精”,预售单价破万,不过后期迟迟未入市,如今暂无最新消息曝光。有同区域的竞品楼盘置业顾问表示,项目在前期销售情况也并不好。但在网上房地产上数据显示,该盘前期房源成交比例均在9成以上。

谈及目前新房市场,在该置业顾问看来,目前溧水因为政府限价,因此房价猛涨不可能,但是房价下跌的可能性也非常低,“这都是价格洼地了,再跌能跌到哪里去?”

(安居客数据)

二手房市场方面,据安居客数据显示,从去年12月—今年2月又下滑,3月—8月又有涨幅,10月以后进入下跌,同比去年同期仍然呈现上涨 ,整体均价在1万2左右。

那么实际售卖价格又如何?据21世纪房产的中介表示,今年下半年成交价格比上半年低一些,下半年的均价在1万1左右,跟上半年相比价差幅度在1000元/㎡左右。

“年底成交量会多一些,以现在的溧水行情,我们门店的话,每个月成交个三五套是没问题的。”中介说道,此外她也透露,今年上半年的溧水二手房市场还可以,目前趋向稳定。

据中介反映,宏悦府的二手房目前在1万1左右,“有些房主等着年底换房,会降价出售,中介费我们也会适当地调整。”不过,在上半年这样的情况并不多见,“上半年的时候,如果房子不好出手,我们一般会建议房主便宜点,有些房主都不愿意。”

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从目前南京整个市场看来,除了热门区域的优质楼盘或者性价比较高的楼盘受关注程度较高,市场接受度还可以,那些没有明显利好支撑的近郊而言,即使打出优惠政策,去化也略显困难。

有业内表示,“溧水的升值空间比较大,目前投资客居多,适合长线投资。”

的确,对比南京主城2万多的均价,溧水的房价因被严格限价在1万2,一二手房倒挂严重时超4000元/㎡,刚需、投资客的进驻也便不难理解。

从溧水板块来看,除了成为老破小集中营的老城区,这厮城南板块则因毗邻万达广场、地铁S7号线,房价相对高些,偏向改善人群,如万科城、康利华府等,二手房单价基本在1万3—1万5之间,新房方面,有小道称,建发央誉或等冲刺1万4、1万5。

那厮城北因“先天条件”制约,虽离主城较近,但商业交通没能压过城南,二手房挂牌价普遍低于城南,新房单价基本维持在1万1—1万2。

不过,值得一提的是,或是有意为之,以名校傍身的城北,近期又有消息称银城将引进公办南外的消息,更是让投资客“蠢蠢欲动”,一同事跟我闲聊时表示,身边不好朋友都盯着银城投资,毕竟是公办学区呢。

“南北之争”中,城北聚集了金都、远洋、花样年、银城等多家房企,不过目前在售房源有限,而顶着高价地帽的中粮、禹洲、卓越、北大资源等开发商,如果在短期内入市,或将推动城北区域的房价。

那么,操盘手们对溧水市场又有何看法?

在城南一开发商看来,南京就像一个“粮仓”,“最近这三五年内,南京的首位度一直在提升,溧水是南京的南大门,是被低估的价值地。”

在谈话中,她也直言不讳早在2014年时就在研究南京,不过一直是等到2016年才下定,“我们是反周期拿地的,但看南京的市场份额较大,一年的房地产成交面积都在一千万以上,足以看出南京调控的扎实,溧水的潜力自然无法低估。”

除了看好溧水,印证其想在南京深耕的另一点是,万科南站的高价地G46地块,如今也有了他们的“加盟”,据透露,美的方山项目也在合作期。

结语

撤县划区以来,溧水楼市从春天走向寒冬后又复苏。

2017年以来,区域内中南锦城、万科城等项目扎堆,伴随着上涨的成交量,溧水也有段时间陷入无房可卖的尴尬中。

今年以来,南京楼市的“告衰”,溧水也在被质疑——还有市场吗?然而通过此次实地走访发现,开发商并没有想象中那么“衰”,对于市场也抱有较好的预期,也无怪乎有置业顾问表示,溧水还可以。

不过再看看网上房地产那份数据、置业顾问打来的电话,市场的风刮来了,溧水还会沉默吗?

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