11月15日，三六五网(SZ，300295)宣布，1.25亿元入股贝客公寓，并启动总额达55.6亿元的住房租赁产业基金。

三六五网11月14日晚间公告称，公司拟联合中阅资本及天阅投资，共同组建成立中阅三六五产业基金，首期2亿元规模，未来计划扩大为10亿元；公司拟首期出资4000万元。投资的重点方向为住房租赁及周边产业。

当天，三六五网再发一则公告，宣布公司拟在近期分别与南京银行股份有限公司南京分行签署战略合作协议、与天风证券股份有限公司签署框架合作协议，目的主要是为了支持公司长期发展，特别是住房租赁业务的发展。

此举的背景是，在政策的引领下，各路房企、电商、中介机构纷纷加大布局长租公寓，与此同时，资本参与度骤然升温，类REITs及ABN等产品的备案规模和数量也在增加。

租赁住房产业基金作为各金融机构普遍关注的细分市场，如何在行业风口期拟定估值标准？从房源获取到提高利润率，长租公寓扩大市场份额的关键是什么？以支付宝、京东为代表的电商也在搭建自己的租房平台，现阶段要流量还是质量？

带着这些问题，《每日经济新闻》记者（以下简称“NBD”）专访了三六五网总裁齐东。

图片：三六五网总裁齐东 唐洁摄

以股加债模式扶持有潜力的公寓

NBD：三六五网做租赁住房产业基金，如何定位自己？

齐东:三六五要做整个租赁行业的推动者。现在做资产证券化还有难度，全国还没有一个这样的基金出来。三六五网除了做服务商的工作以外，还包括对公寓的投资，对公寓的金融支持。贝客公寓就是一个案例，我们采取股加债的模式对它提供支持，这种股加债的模式可以使有潜力的一批公寓迅速成长，三六五要从服务商做到市场化推动者最后再到行业的整合者。

NBD：您认为目前的租赁市场偏向重资产还是轻资产运营？

齐东：目前我国还没有哪个企业走完一个行业周期，没有验证过一个完整周期的利润率为多少。租房市场是一个资本密集型行业，对于企业的资金要求很高，自持、股权融资或贷款的难度较大。

在租房市场已经相当成熟的美国，因REITs体系较为完善且有税收优惠，企业可以通过发行REITs进行滚动开发。目前我国有类REITs产品的出现，但实行起来还有一定难度，因为我国的租售比还不太合理，除去资金成本和资产折旧，收益低、创业型的民营企业很难参与其中，所以走重资产的道路有难度。

日本的以建引租的“包租”形式属于轻资产的模式，日本排名第十的公寓企业体量相当于美国排名排名前列的企业，包租模式是规模越大，利润越大。日本的租金收益不仅来自租金差，还来自担保费等多元化收入，我国也是包租模式，不过现阶段房源的获取还没有形成标准化体系，与日本的租房模式相比，收入较为单一且利用率不高。现在一间公寓装修的行业标准大概在5万元左右，10000间房就是5个亿，很多公寓计划两年之内推出5万到10万间房，靠“租赁收益权”是难以从银行进行贷款，“钱从哪里来”是关键。

所以，作为资金驱动型行业，租房行业的轻资产模式也并不“轻”，最理想化的模式就是物业持有方委托专业运营机构来运营。

现阶段各个类型的企业都在涉足长租公寓，大家认为这是一件相对容易门槛又低的行业。但我认为同质化竞争过后，长租行业未来的行业分化趋势将更加明显，行业洗牌过后或将迎来真正的代理管理的轻资产运营模式，公寓的品牌和口碑是赢得市场的关键。

具有“明天”属性的长租公寓有三个特征

NBD：如何理解当下的租赁住房产业？

齐东：做租赁市场要讲行业深度，如果不介入交易环节，就会远离消费场景，企业将逐步被边缘化。一个在成长期的行业，最重要的不是预测未来的万亿市场而是理解现在，租购并举、租售同权，这是将深刻影响未来中国的经济形态，这个市场足够大，是政策驱动与市场召唤下被迅速催生出的万亿行业。目前行业内企业之间的差距还未显现，市场上还没有一家独大的寡头垄断机构。上线的房源量急剧增长是不争的事实，但市场需求没有大的变动，短期内存在去化需求，这个行业的潜力将在平台体现。

另一方面，租房品质的剧烈提升主要是来自集中式公寓，C端的品质体验与B端的专业运营本质上是一回事，包括从产品设计，专属社区的社群化服务，再到日常管家的贴心服务三个层面。从这三个方面来运营的长租公寓将具有“明天”属性，就比如人们用了智能手机之后不会再回到没有智能手机的时代，人们住进了集中式公寓也不会再回到分散式公寓。如果能把产品和服务做好，那与周围房源相比，长租公寓的溢价能力将超过20%。

但目前的实际状况是，为了节约人力资源成本，部分长租公寓的管家需要同时管理大量租客，难以保障服务质量，更别提做社群化活动了。三六五之所以签约贝客，也是看中贝客公寓是做连锁公寓出身，把产品细节和管家式服务抠的很细，并形成了一套可复制的产品化体系。

NBD：从房源获取到提高利润率，您认为现阶段长租公寓扩大市场份额的关键是什么？

齐东：目前市场上公寓房源的获取没有集中的渠道，都是通过市场信息去获取。现在适合做集中式公寓的房源并不多，可改造的厂房，办公楼，酒店算是现阶段的稀缺资源，因为有很多物业类型不适合进行改造。

未来我认为会形成以建代租、以建引租、通过购买租赁运营权合作开发运营等多种形式。

长租公寓的开发模式是滚动的，现在很难用数字去测量多少万间的体量能达到一个怎样的盈利水平，随着公寓运营的完善成熟，利润率会随之增加。现在测算公寓盈利水平的有两个指标，一个是内部回报率，一个是毛利率，毛利率一般在20%以上，内部回报率也在20%左右，这个数字是一个测算周期——比如15年内平均下来的，可能现在这一数字还较低，但随着后期的成熟会逐渐增加。现阶段运营一年左右的公寓一般毛利率在10%，再除去成本净利就很低了，能达到15%算是比较高。

目前大家都在扩大规模，提高公寓数量，因为租房行业在迅速成长，没有体量很快就会掉队。集中式公寓的盈利主要来自于每年房价的上涨。

有成熟的产品体系才有核心竞争力

NBD：房企、中介、电商都在免费上线租房应用吸纳客群，您认为现阶段什么最重要？流量还是质量？

齐东：目前，大的（电商租房）平台分为两类。一类以58同城、为代表，一类以支付宝为代表。

支付宝要颠覆的是过去“谁的端口费高，谁排在前面”的模式，支付宝要的是根据交易流量和消费偏好提供与消费者自身契合的房源，后期可能会收取交易费用，因为用户流量足够大，且客户的消费画像描述十分清晰，跳单的几率小。

但现在做公寓平台也需要有线下服务，垂直化的管理。贝客属于集中式公寓，集中式公寓和分散式公寓是两条不一样的产品线，客群也不一样。贝客公寓定位于集中式公寓的中高端客户群体，从产品线上看，贝客公寓除金贝、银贝分档之外，针对北京市场专门推出绿贝，除霾、新风、净水等系统是全国长租公寓中的首例。长租公寓形成一套成熟的产品体系才具有核心竞争力。

NBD:三六五租房平台以什么管理体系确保房东与租客的权益？

齐东：三六五的租房平台“爱去哪”建立了自己的投诉机制，较大程度地剔除假房源；其次是针对提前解约、追加房租等痛点，“爱去哪”与合作的公寓运营商建立约束机制，若出现违规问题，“爱去哪”会减少对合作公寓的流量和金融支持，并作出相应惩罚。