2018年即将步入尾声，对于南京这座城市，房价的变化显然已经成为全民共同关注的话题。

而城市内部各种不同的声音让我们对于这座城市产生了或多或少错误的认识，2018搜狐年终策划《数据围城》，带你重新认识这个既熟悉又陌生的城市。

数据来源百度百科，人口统计数据截止2016年底

2017年南京常住人口为833.5万人，户籍人口680.67万人，城镇常住人口685.89万人，城镇化率为82.29%；主城已完全城镇化。

目前主城的范围主要包括：鼓楼区、玄武区、秦淮区、建邺区、雨花台区部分、栖霞区部分（在较新的规划中，主城的范围将扩大，目前正在编制中）。

总共11个行政区中，江宁区面积较大，其次六合区和溧水区，面积均超过1000k㎡。而主城各区普遍面积很小，面积最小的秦淮区仅为49.2k㎡，不及江宁区零头。

不过房价上，主城各区显然较高，均位于排名前列梯队。

而人口方面，南京各区差距不大，最多的是鼓楼区达到了124.94万人，最少的是高淳区为43.04万人。结合面积来看，主城各区人口密度明显较高，聚集效应更加明显。

（注意：人口为常住人口截止2016年底）

从这个角度说，人口密度和地价也存在比较高的关系。

目前我们对于版块的划分基本是按照下图的方式进行，其与行政区的划分有着非常明显的差别，从某种程度上说，版块均价相对于行政区均价更能反映实际的情况，也更加的精确。

根据统计除了高淳，其他版块新房价格难寻万元以下。

目前河西中、城中、城东、城北、鼓楼滨江基本已是4万+/㎡的水平；

而河西南、江北新区核心区、江浦、江宁、城南、仙林也基本都是3万元/㎡的水平。

因为强制限价的原因，实际二手房的价格，均有不同程度的倒挂，尤其是河西南版块。虽然近日倒挂的幅度有所下降，但二手房价高于新房价格依然是比较普遍的现象。

说到二手房，经统计即使在今年整体行情较差的情况下，2018年南京各区二手房价并未受到特别明显的冲击，全年依然保持着一定幅度的上涨，尤其是建邺区。

下图中，可以明显的看出，南京二手房价，目前存在主要的4个梯队。

虽然主城区域与非主城区域之间的地价、房价差别非常明显，但生产总值上（GDP）主城的优势并不大。江宁区表现抢眼，生产总值近年来一直名列排名前列，江北新区2018年首次纳入到统计范围内，表现也不错。（注意：江北新区并非独立行政区，其GDP由六合区和浦口区的相关部分共同构成）

经统计，各区上市公司数量，尤其是A股上市公司的数量，与各区GDP数据保持着高度一致，由此可以发现，上市公司对于地区经济的发展有着很大的作用。

GDP排名前列的江宁在上市公司数量方面同样摘得头筹，是南京拥有上市公司最多的行政区，甚至是第二名栖霞区的两倍（A股）。

时至年底，今年南京在房价上并没有出现大幅度的变动，尤其是新房价格，保持着非常稳定的状态。但行政定价并不能完全反应真实的市场，二手房倒挂说明在部分热门区域供需关系的不平衡，以及人们对于房价的信心并未出现较大幅度的下滑。

目前，南京主城区已全部完成城市化进程，但南京吸纳人口的进程不会停止，这注定了江北、江宁、仙林继续持续承接大量外来人口，更深层次的发展是必然的。

其中江宁的产业经济与房价相对更加的均衡，后期还将继续发力，综合实力不容小觑。

明年，南京的房价走势如何？还将经历怎样的市场考验，欢迎参与讨论与留言。