南京人,吃得起大鱼?

南京焦点发布 2019-11-08 10:09:51
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(一) 这两天,在仙林中心区的大浦塘水库,惊现了一条千万级的“大鱼”。 虽然名字叫“大鱼”,但它又不是真的“鱼”。而是暌违南京楼市已久的复地,潜心研发一年多,准备在今年底开盘入市的“下一代高级住宅”—“大鱼VILLA”。 事实上,这也是继2008年招商依云溪谷、2013年朗诗保利麓院之后,在汇通路+

(一)

这两天,在仙林中心区的大浦塘水库,惊现了一条千万级的“大鱼”。

虽然名字叫“大鱼”,但它又不是真的“鱼”。而是暌违南京楼市已久的复地,潜心研发一年多,准备在今年底开盘入市的“下一代高级住宅”—“大鱼VILLA”。

事实上,这也是继2008年招商依云溪谷、2013年朗诗保利麓院之后,在汇通路+灵山北路这条低调的“仙林富人区中轴”上,时隔6年再次出现容积率仅有1.1的低密度墅级豪宅产品。

更重要的是,作为南京首屈一指的纯粹低密大平层,它的入门起步面积更大更夸张:最小220㎡,主力330㎡。后期甚至还有520㎡、620㎡这样市面极为罕见的超级户型(带地下室+夹层)。由于区域严格控高,小区全部为4层建筑,放风总价最低1100万起。“均价或将突破5万/㎡以上。”

起步220㎡是什么概念?举个例子:现任仙林湖顶豪盘高科紫微堂的平墅产品,最大面积也就是220㎡。这也意味着,大鱼还没正式入市,就凭借入门级户型的起步面积和总价段“吊打”昔日的仙林传奇神盘紫微堂。

“项目为了彰显阔绰的尺度感,同为四房设计的330㎡与220㎡最大的区别,是前者比后者多出一个大横厅(也可分割改造为客厅+书房),以及270度外飘的16米超大景观阳台。”

在大鱼的沙盘前,销售员对到访的媒体及看房者介绍说:“我们只有8套330㎡户型,可以改造为五房,并专门设计了16米级别的转角无敌视野阳台。”毫无疑问的是,仅从目前公开的各项数据指标来看,大鱼刚刚问世,就已轻松摘得“仙林平墅之王”的桂冠。

值得一提的是,在大鱼售楼处的室外,有一个直面大浦塘水库的无边际下沉式茶歇区,是很多看房人最爱停留在“打卡地”。尤其是一些年轻的小姑娘,对这种“飞鸟静湖,岁月静好”的画面基本毫无抵抗力。

难怪,不少人总要一路小跑到湖边,咔咔来两张自拍,再配上一段唯美的文字发个朋友圈。比如什么“岁月依旧静好,我在大鱼等你。”

不过,需要注意的是:未来即便是住在大鱼里,那些身家几千万乃至过亿的业主也很有可能望不到大浦塘波光粼粼的湖面。因为,在大鱼“背对”大浦塘水库的正北侧,是五星级度假酒店ClubMed(地中海俱乐部)的基地。实际上,该酒店显然占据了更优质的湖景资源。

从效果图上看,由复地计划投资30亿、且全自持运营的ClubMed度假村酒店将“同样以4层的主体高度,整体呈弧形布置,犹如张开的臂弯将整个大浦塘揽入怀中。”这也意味着,只能“屈居”于后排的大鱼平墅们,扮演的角色是复地G23度假村地块中专门用于平衡现金流的“造血机”。

在房叔看来,这也是大鱼在拿地上最为特殊的一个地方。毕竟,后面还要动工更加烧钱的全国第5家“地中海俱乐部度假村”。大鱼作为全南京罕见的纯粹低密度产品,若不在户型面积和限价上追求更大突破,如何对得起仙林越来越少的“稀缺湖区”?

最关键的一点是,在今年国内经济环境和房地产市场双双下行的前提下,大鱼这样的千万级顶豪产品突然高调问世,究竟能够收割多少本地的壕们?换言之,在南京,还有多少“有钱任性”的潜力客户,能一口气吃得下这条昂贵的“大鱼”?

(二)

房子动辄就是千万起步,是否有点高处不胜寒?但,从大浦塘跃出水面的那条大鱼,其实也并非孤军奋战。

从今年下半年以来,种种迹象都在表明,一个前所未有的“南京千万级顶豪人居时代”即将启幕。它们生来就肩负产品力与溢价双双突破的“质变”之重任,且大多默默耕耘,距离拿到入市的“尚方宝剑”就差临门一脚。

事实上,目前主城区已出现多个放风价酝酿集体冲击6-7万/㎡的头部豪宅项目(以大平层、别墅产品为主)。有的历经数年打磨蓄势待发,有的几乎快要熬成了准现房,“只等限价解除的那一刻”。

难怪,有业内人士调侃称:“这些豪宅以嚣张的价格,把南京购房门槛带到了更高的层次。”

毕竟,除了栖霞区风头最劲、也是仙林地区最贵的大鱼,我们当然不能忘记那些放风价更“凶狠”的、具有破限风向标意义的“四大区域顶豪天王”。其中有两个位于建邺区,1个位于鼓楼区,还有1个位于秦淮区。特点是一个比一个卖得贵,它们分别为:

1,海玥万物:南京最贵顶豪之王(建邺区-河西中部)

10月17日,位于河西中部兴隆大街的上海建工G68地王,即海玥万物正式揭开神秘面纱。从其全石材铺装的地库,到“奢华到脚指头”的豪装样板间,无不体现出“南京首席天空院墅”的王者定位。

值得注意的是,海玥万物的入门级产品,是起步面积约240㎡的五房户型,也是唯一被做成大平层的单位。至于面积更大的330㎡和500㎡单位,则被设计成了超级复式产品。也就是我们常说的空中别墅。小区大约有500个单位,“可以说户户都是豪门。”

另据最新小道消息称,该顶豪盘或将以毛坯+装修包的“选配”形式上市,销许均价预计在5万多。如果以装修包1万/㎡的标准进行测算,实际成交均价有望突破6万-6.5万/㎡。(PS:隔壁宏图上水云锦二手房成交价已超过7万/㎡)

“假设未来采取5W+1W的装修升级组合方案,这也将意味着,海玥万物最便宜的一套240㎡户型,总价起步门槛也达到了1440万左右。至于最大的500㎡复式户型,至少要卖到3000万以上。”

2,葛洲坝中国府:南京最贵单价地王(建邺区-河西南部)

细心人不难发现:作为南京拿地单价最贵地王,从去年12月20日葛洲坝中国府公开样板间算起,迄今已有近一年时间。可是左顾右盼,该项目却迟迟没有入市的动作。

有未经证实的坊间传言称:“均价之前批到了5.9万,可开发商仍不满意,觉得这个价格还是亏本卖。毕竟,葛洲坝G14地价高达4.5万一平,最早放风首开要卖7-8万一平。”

另外,项目最初规划200㎡为入门户型,后来稍微调整了一下,降低为190㎡起步,从而将起步门槛减少了70万左右(假设以单价7万计算)。即便这样,如果能顺利采用6W+1W的装修选配方案,葛洲坝中国府的最低起步总价也达到了1330万。“主力户型230-290㎡的总价段1600-2000万,在河西南属于不折不扣的塔尖。”

3,海珀紫金:鼓北最大旧改之王(鼓楼区)

除了仙林、河西的顶豪产品接力布局外,一直久未发声的城中鼓楼区近期也开始风起云涌。11月1日,湖南路商圈旧改的头部综合体项目—50万方绿地紫金中心的70年产权住宅案名正式发布:绿地海珀紫金。

据房叔第一时间了解,绿地海珀紫金最新公布的面积段为120-240㎡,预计最快今年底开盘。但因为种种原因,“豪宅的产品户型资料已经发完,正在重印。目前暂时无法看到。”

值得一提的是,该顶豪项目拿地已有三年,在推倒旧城重塑的规划逻辑下,通过“填平”西流湾人工湖而建。在地段含金量上,堪称是老城核心区近年为数不多的优质地块。货量只有375套精装单位,放风价高达6万/㎡以上。也就是说,最小户型总价也要720万起步。“至于何时获批入市,还有待观察。”

4,越城天地:南京最贵总价地王(秦淮区)

与低密度的大鱼一样,位于老门西外廓的越城天地(原应天府)也是一个容积率超低的顶级豪宅项目,甚至比大鱼还要低一点,仅为1.09。前身是南京最贵的98亿总价地王,由招商蛇口、香港置地和碧桂园三家联合开发。

不过,在经历“案名更改风波”后,该项目如今变得格外低调,甚至有点“小心翼翼”。来自案场最新释放的口径是,预计首推产品为紧邻秦淮河的别墅,户型面积段在360-1100㎡,部分单位光是院子的面积就接近100㎡,总价预计2500万起。

如果以这个级别的放风总价推算,越城天地一套别墅的均价,已经悄悄逼近7万/㎡。一旦批复通过,将大幅度刷新南京主城区史上最贵的天花板纪录。

(三)

目前南京的住宅一手房市场,正在呈现非常明显的“两极分化”态势。

一方面,自2016年后,主城全盘豪宅化已经成为板上钉钉的趋势。其中,河西虽然一直被摁在4.5万限价红线上按兵不动,但仍有项目选择通过“精装包升级选配方案”曲线破限,实际均价突破5万+,最大程度保证居住的品质及自身的利润。

最突出的例子,是位于河西中部的世茂天誉。该盘超高层住宅1号楼入市两个多月,250多套大平层单位(面积段165-215㎡)即宣告售磬,一口气揽金20多亿。

需要注意的是,这是在该盘“无学区、超高层、高容积”三大所谓“不利”前提下,单靠硬核产品力创造的千万级豪宅去化新纪录。同时,世茂也凭借一系列丰富的圈层营销打法,有效传递项目价值,改变了不少本土高净值客群的置业逻辑。

其实,不光是上述列举的这些千万级、或准千万级起步的顶豪军团,还有其他多个板块的头部主力改善盘,近期也在集体酝酿“破限”,以谋求最大程度的溢价空间。

比如,位于城南赛虹桥的花语江南,面积段170㎡-240㎡,最新的放风价高达4.2-4.5万/㎡。也就是说,项目最小户型的总价预计起步720-760多万,几乎与鼓楼湖南路的海珀紫金起步门槛持平。从市场接受度来看,“虽然放风价不低,但由于项目与河西中部仅一河之隔,案场每天到访的客户仍然不少。”

就在11月5日,同样位于城南核心板块的大名城紫金九号新领销许,共446套房源。作为全石材打造的毛坯现房盘,均价成功批到了39998元/㎡。引发业内调侃:“与4万/㎡只有2块钱的距离。”大名城身为城南头号地王,销许虽然没有达到此前放风的冲刺4.5万大关,但也实打实地刷新了城南区域的最贵天花板。“差不多贴着成本卖,还是能赚点利润的。”

另一方面,我们也应该清楚地看到:今年南京楼市全线涨声响起来的背后,也有不少板块、项目去化乏力,甚至出现严重滞销。这,也是本地刚需门槛抬高之后,产生的正常的“冷热不均”现场。背后反映出来的,是大多数买房人对地段、交通、学区、倒挂等一系列预期的认同程度。

据业内爆料,以江北老山为例,某盘平推1个月,仅去化3成多。隔壁今年一直喊着“冲击3万”的五桥,某盘去化也只有3成左右。在老江浦地区还有一家项目,两次加推合起来去化只卖了2成不到。

另外,在江宁区的多个卫星城板块,也同样出现滞销行情。比如淳化某盘卖了一年多,去化不到3成。至于看似大热的紫东地区,内部也是严重两极分化:这边厢,华侨城大手笔引入南外分校,栖霞山得以咸鱼翻身。那边厢,地理上更偏远的龙潭新城,有老盘卖了两年,才艰难去化3成。“搞得后面几家品牌房企新盘,都在翘首观望。”

显而易见的是,南京房地产市场,正在剧烈演变为“阶层的战争”。在本地投资性需求受限,越来越强调“自住”属性的背景下,获得大量资源倾斜的主城核心区将出现更多的高端改善新面孔,也将收获一批认同其品牌观、价值观、产品观的新中产乃至高净值人群。他们的购房逻辑理念,普世价值大多高度趋同,更看重“百万买房,千万买邻”。

所以,我们也就不难理解,为何大鱼所在的仙林灵山北路区域,只用了十年不到就已形成紫东高端富人区的集聚圈层。试想,若没有当年大几百万的朗诗麓院科技平墅、保利礼墅作为打底,换来当前二手房挂牌4-5万以上的强势支撑,复地又如何有底气在今天拿出起步千万级的平墅之王,以167套的稀缺货量,“特供”给南京的豪门?

2019年即将结束,咱们大南京的房价门槛也确确实实地涨了。无论你承认与否,那些囊中羞涩的刚需人群在买房上或许会更吃力,也会被“驱赶”得更远。但,拥有更强吸金能力的高净值人群也将有更多选择,从容地留在主城核心区。或者,“多买几套豪宅,换着住着玩”。

“展望未来,一些代表性的高端豪宅未开先火,整盘去化周期甚至更快。而那些打着改善名义的刚需盘,或许继续在冷热不均之路上徘徊。这种在过去看来不可思议的两极分化现象,也许将成为南京楼市的某种新常态。”

从这个角度上看,深藏不露的南京人吃不吃得起那条大鱼,就交给时间去证明吧。

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