刚刚（11月6日），南京市土地市场网挂出2019年第七批土地出让预公告，共12幅地，用地总面积超51公顷。其中，涉宅用地10幅，用地面积超47.6公顷。值得关注的是，除河西南一幅纯宅地、江北高新区一幅商业地外，江宁板块迎来大放量，昨天江苏土地特别披露的江宁区年内、明年初拟出让16幅地块中，有10幅地块亮相本次预公告，总供应量近46.7公顷，其中禄口新城核心区5幅（近29.4公顷），禄口新城陶吴片区（横溪）2幅，江宁高新园1幅，上秦淮1幅，汤山1幅。

河西板块河西南部22-1、2号地块

地块四至图地块四至：建邺区双闸街道，西邻新亭街，北临庐山路，东临龙王大街，南邻元前路。规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质均为二类居住用地，总用地面积28937.72㎡。

江苏土地解读

本地块地处河西南板块，紧邻江东路商务服务轴、水轴商业区，东北侧为在建的金地、正荣商业综合体和社区中心，商业配套完善，交通方便，紧邻紧邻地铁3号线高庙路站。地块东南侧为招商雍和府、朗诗熙华府等多个建成小区，西侧为鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府，以及10月下旬刚成交的国资G75地块，周边规划有多幅住宅用地，区域人居引力较高，宜打造高端改善型人居社区。

值得一提的是，自2016年拍出地王后，河西南宅地已停供两年，今年才解禁。而河西南部22-1、2号地块也是河西南今年披露的第5幅宅地。据悉，河西南今年已亮相4幅宅地，分别为上周成功出让的国资G75（楼面价28339元/㎡），11月13日将出让的G77（河西南部22-4号地块），以及此前披露过的河西南部4-1-A地块、4-1-B地块。在商办地块上，今年6月南京河西地铁投资有限公司6.26亿竞得河西南G23，而河西南17-6、7商办地块也预计今年出让。

随着河西南多个在售住宅项目售罄交付，板块内住宅供应量下降，仅鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府、华侨城天鹅堡在售，限价39800元/㎡。尽管房价比河西南之前3.5万/㎡限价涨近5千/㎡,但中签率仍维持在10%左右，开盘后即告罄。

值得关注的是，河西南地王盘近期传出动静，称地价超4W5的国府会（原名葛洲坝南京中国府）较快今年底首开上市，房价5.98万/㎡；地价3W6+、3W7+的河西平良上府（原名金茂府）也计划在年底首开。

江北板块五华路以西、海桥路以北地块

地块四至图地块四至：浦口区江浦街道，东临五华路，南至海桥路规划要点：地块为商业用地。用地面积16980.47㎡，容积率Far≤2.5，建筑高度H≤24米。江苏土地解读

本地块位处的江北高新区海峡两岸科工园片区，被前瞻定位为创新驱动，产业先进，繁荣舒适的高新技术产业园区，人工智能和文创产业的战略高地。周边云集了人工智能产业，依托清华紫光、台积电、博郡新能源汽车、南审大数据、中孚信息等，发展智能芯片设计与制造、新型交互技术产业等，还布局了智慧医疗、智慧农业产业、文化创意产业等。

除了产业布局外，周边公共配套齐全，涵盖居住、产业和高等教育等功能。本地块紧邻规划地铁10号线西延临江东站，交通区位优势显著。地块内将建设酒店和超市，将形成区域内的商务配套中心，其中酒店地上建筑面积应不小于3000平方米。

目前，周边在售楼盘有国资江山荟、颐和九里等，新房售价2.6-2.8万/㎡。周边今年已成功出让4幅涉宅用地，分别为中交G29（15276元/㎡）、雅居乐房管G33（5341元/㎡）、华宇G34（12137元/㎡）、招商G35（14037元/㎡）。

江宁板块

江宁禄口新城核心区迎来5幅宅地，总用地面积约29.4公顷！

禄口飞天大道以西、信诚大道以北地块

地块四至图地块四至：江宁区空港新城，西邻朝霞路，北临礼尚路，东临飞天大道，南邻信诚大道。规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为为二类居住用地、商办混合用地以及其他交通设施用地，总用地面积75276.95㎡。

禄口羲和路以东、信诚大道以北地块

地块四至图地块四至：地块位于江宁区空港新城，西邻羲和路，北临礼尚路，东临朝霞路，南邻信诚大道。规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为二类居住用地、商办混合用地以及其他交通设施用地，总用地面积76177.5㎡。

禄口信诚大道以北、星汉路以东地块

地块四至图地块四至：地块位于江宁区空港新城，西邻星汉路，北临礼尚路，东临羲和路，南邻信诚大道。规划要点：地块分A、B、C三个分区，性质分别为二类居住用地、商办用地以及交通设施用地。用地面积77434.6㎡。

禄口福禄路以西、礼尚路以北地块

地块四至图地块四至：地块位于江宁区空港新城，礼尚路以北，义庆路以南，福禄路以西，玉振路以东路。规划要点：地块为二类居住用地，用地面积41585.97㎡，容积率1

禄口福禄路以西、仁寿路以北地块

地块四至图地块四至：地块位于江宁区空港新城，仁寿路以北，越秀路以南，福禄路以西，玉振路以东。规划要点：地块为二类居住用地，用地面积23303.58㎡，容积率1

江苏土地解读

禄口新城，是南京新一轮城市发展战略的9大新城之一，拥有临近空港天然优势，将成为南京承载国际化功能、展示国际化形象的门户地区。此次预公告的5幅地块（总用地面积约29.4公顷）均位于禄口新城核心区，禄口新城中心区东南居住社区组团，紧邻信诚大道。

其中，信诚大道以北三幅地为二类居住、商办用地，商办沿信诚大道布置，将形成区域内的商业配套中心。福禄路以西两幅地块，均为纯宅地，南侧紧邻奥园金基天著尚居项目地块，东侧为禄口中学、禄口小学，公共生活配套较为完善。

值得一提的是，禄口新城核心区内将规划建设多所学校，包含幼儿园、小学、初中、国际学校，还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共管理与公共服务设施，承载空港经济开发区的城市配套功能，如意湖将打造成禄口空港新城的滨水中央公园，环湖设置跑步道、自行车道、漫步道。

地块片区已有恒大、中海、金基、滁州三巽、合景泰富等多个品牌房企进驻，目前恒大林溪郡已上市，云麓公馆等多个项目将现房上市，禄口新城市场关注度较高，为地块的开发提供了较好的市场契机。

该板块地王盘恒大林溪郡上周首开180套毛坯房，高层均价18500元/㎡，洋房均价21500元/㎡；红豆香江华庭近期将开120套洋房、小高层，毛坯销许均价19198-21856元/㎡。板块内云麓公馆、如意郡、柏景湾、奥园金基天著尚居等多个纯新项目亟待入市。该片区二手房价约1.8-2.1万/㎡。

今年禄口板块仅出让一幅地块。4月底弘阳、禹洲夺G12地块，成交楼面价11535元/㎡，达较高限价，自持商品住房200㎡。目前该项目已定名云溪璟园，由佳兆业操盘，近期已公开售楼处和样板间，或成板块内较快入市项目。

据规划指标，信诚大道以北三幅地块规划指标中，要求住宅高度不得低于35米，建筑构筑物较高点高度应以机场空管部门书面意见为准。而福禄路以西、礼尚路以北地块住宅高度不得低于35米。福禄路以西、仁寿路以北地块住宅高度不得低于24米。

禄口新城西北部陶吴片区（横溪街道），也披露了两幅涉宅地，总用地面积近7.3公顷。横溪宁丹路以西、凌霄路以北地块

地块四至图地块四至：地块位于南京市江宁区横溪街道，宁丹路以西、凌霄路（现状汤铜路）以北、陶杨路以东。规划要点：地块为二类居住用地，用地面积19657.36㎡，容积率1横溪云台西路以东、凌霄路以北地块

地块四至图

地块现状航拍图地块四至：地块位于南京市江宁区横溪街道，云台西路以东、凌霄路（现状汤铜路）以北、陶杨路以西。规划要点：地块分A、B两个分区，性质分别为二类居住用地、基层社区中心用地，总用地面积53221.02㎡。

江苏土地解读

今年2月发布的《南京禄口新城西单元（NJNBh010）控制性详细规划》显示，本地块位处的江宁禄口新城西北部陶吴片区，功能定位为：禄口新城西部的重要产业片区——以临空高科技产业以及先进制造业为主；禄口新城西部的特色宜居社区，将规划形成“一心三轴三片区”的总体布局结构。 

本地块位于陶吴片区核心——陶吴社区生活服务中心，地块周边公共配套较为完善，南侧紧邻江宁台创园，北侧为大桥河、在建陶吴小学新校区、以及横溪街道安置房。地块周边有狮子山公园、江宁台创花博园、甘泉湖旅游度假区等丰富文旅资源和多个老小区、中小学等，配套相对成熟，人居氛围成熟。

两幅地块均位于凌霄路以北，仅一街之隔，是该片区近年来推出的首批居住用地。其中，云台西路以东、凌霄路以北地块B分区为基层社区中心用地，将形成片区内的公共生活中心。具体配建要求配建社区卫生服务站、体育活动站、居家养老服务站、小型商业金融服务设施等。

区域内上一次土地出让还是2016年，美的以3.48亿夺得G63地块，楼面地价4516元/㎡。项目即目前在售的美的雍翠园，6层毛坯洋房，售价约1.49万/㎡。

江宁高新园，大学城板块将迎来一个体量近4.4万方迷你商业体。正方大道以东、方前大道以南地块

地块四至图

地块现状航拍图地块四至：地块位于江宁高新区方山南部片区，正方大道以东，方前大道以南，诗梦路以北，规划道路以西。规划要点：地块分A、B两个分区，性质为商业用地、交通设施用地，总用地面积19571.01㎡。

江苏土地解读

该地块位于江宁大学城片区、江宁高新区辖区内，紧邻方山风景区，位处方山南部片区NJNBe040单元规划片区的度假生活板块东端。该规划片区紧邻方山片区规划范围的最南侧，东北至方前大道，南侧至解溪河，西侧至秦淮河，东北侧为方山地质公园和江宁大学城，南侧、西侧为秦淮河湿地公园，功能定位为：集主题乐园、主题地产及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，将规划形成“一心、一轴、三区”的布局结构，总规划用地面积570.82公顷。

地块为迷你商业用地，紧邻将在11月13日出让的G82地块，和将于12月4日出让的G89地块。G82地块出让面积60811.09㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，起拍总价18.4亿，较高限价26.5亿，起拍楼面价14408元/㎡，较高楼面限价20751元/㎡；G89地块出让面积71112.23㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，起拍总价21.5亿，较高限价31亿，起拍楼面价14397元/㎡，较高楼面限价20759元/㎡。

此外，地块北侧为已建成银城一方山、五矿澜悦方山、武夷名仕园等住宅小区，南侧为规划住宅小区，西北侧为中国传媒大学南广学院及规划文旅产业、高品质住宅片区，人居氛围十分成熟。目前新房仅五矿澜悦方山一盘在售，小高层均价26500元/㎡。二手房价约2.1-2.7万/㎡。周边教育资源丰富，有已建成的南京外国学校方山分校（幼儿园至高中）、在建的南京东山外国语分校（小学、中学）等。

A分区将配建基层社区中心1处，具体要求为：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层党群社区服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；以公厕、垃圾收集站、环卫作息场、环卫车辆停放场。B分区将建设基层社区游园，提供80个地下社会公共停车位。

“空窗”一年多的江宁上秦淮片区也迎来一幅53456.85㎡的纯宅地，将打造低密住宅。 上秦淮秦县路以南、凤仪街以东地块

地块四至图

地块现状航拍图地块四至：地块位于江宁区秣陵街道，秦县路以南、凤仪街以东、天禧路以西。规划要点：地块为二类居住用地，总用地面积53456.85㎡，容积率1＜Far≤1.2，建筑高度H≤24米。江苏土地解读

本地块位于未来科技城南部，上秦淮北部规划单元东部居住区内，北侧为云台山河、上秦淮湿地公园，自然环境优越，宜打造高品质的低密度居住社区。地块所在的未来科技城，将全力打造集科技、文化、旅游、商业、会展、休闲为一体的未来科技生态新城。

本地块位于上秦淮片区，地块内已平整完毕，上市条件较为成熟。住宅建筑高度不得低于12米，沿天禧路住宅建筑高度不得高于18米。

虽然一年多未有土地供应，但今年九龙湖区域的新房上市量仍然集中在上秦淮板块。目前板块内在售楼盘有银城旭辉上淮铂悦府、澜悦栖原、泊云间、紫郡府，主要以叠墅产品为主，均价3.1-3.3万/㎡。板块内高层现房非常抢手，今年9月银城旭辉云台天境推216套高层现房，均价超3万/㎡，2小时基本卖完。

板块内有紫郡府、云台天境、泊云间等多个高品质项目，形成了较高的区域市场热度。而未来科技城不断壮大的产业经济，为本地块及区域内住宅项目提供了较为旺盛的居住需求。此外，地块配套丰富，邻近华谊兄弟（南京）电影小镇，北侧为砂之船奥特莱斯和地铁3号线秣周东路站，西侧经正方大道可快速通达机场高速，公共生活、交通配套都较为完善。片区内的未来科技城小学（游府西街小学上秦淮分校）已经正式开学，今年秋季有3所公办幼儿园将开园，地块西侧为规划教育用地，将新建幼儿园、小学、初中各一所，可为住户提供非常优质的教育配套资源。

汤山旅游度假区汤水河片区迎来一幅商住地，用地面积超2.7万方。在昨日在江苏土地的特别披露中，该地块也曾亮相。汤山泉都大街以南、经十路以东地块

地块四至图

地块现状航拍图地块四至：地块位于江宁区汤山温泉旅游度假区，北临泉都大街，西临经十路，东临经十一路，南临万安祥路。规划要点：地块为商住混合用地，总用地面积27155.65㎡，容积率1＜Far≤2，建筑高度H≤60米。江苏土地解读

本地块位于汤山旅游度假区汤水河片区，周边有颐尚温泉度假村、汤泉一号温泉度假区、绿地御豪温泉酒店、金乌温泉公园等众多温泉旅游度假目的地，汤山矿坑公园、古猿人洞景区、欢乐水魔方水上乐园等文旅资源，还有百联奥莱、景枫商业体，商业氛围十分成熟、消费群体较为可观。

除了有在建地铁S6号线（宁句城际）汤山站外，教育资源也非常丰富，新城内规划了小学2所，初中1所，另规划1所国际学校。此外，本地块要求商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%，住宅建筑高度不低于24米。

目前，周边项目包括旭辉银城江山御、碧桂园汤山源著，精装均价在2万/平米出头。二手房基本为安置房，均价在1.5-1.8万/㎡。

在土地拍卖上，今年汤山陆续开仓，今年4月位于汤山新城G13商办地块被南京家乐家商业广场有限公司竞得，成交价3.52亿，溢价36.96%。而在8月，另一幅居住、商业地G55则不幸流拍。未来汤山是否会爆发，值得关注。

来源：江苏土地