对房地产行业来说，九月十月向来是传统的促销旺季。而今年的风声似乎有些不同，楼市降温、红盘热度消退、打折促销等词语开始出现在媒体的宣传报道当中。究其原因，目前政策仍处于高压态势，房企负债高融资难度加大，市场观望情绪逐渐增厚。

楼市金九银十打响，好房如何“淘”？狐妹将简单阐述目前南京楼市的基本现状，以及分析一下当下楼市几大现象，再有针对性地梳理一下南京热点板块的新盘情况。希望能给需要买房的网友，带来有用的楼市信息。

当前的楼市大背景

㈠ 部分房企暂停拿地、知名上市企业退出房地产 

随着离岸及在岸人民币兑美元汇率双双“破7”，开发商融资更贵了。不少百强房企权益销售金额出现负增长，多个开发商停止拿地。

①富力地产：原则上暂停拿地

8月22日，富力地产董事长李思廉在公司2019年中期业绩会上透露，近期富力集团在内部下发文件中提到的“下半年原则上暂停拿地工作”。

②融创下半年基本没有拿地指标

无独有偶，8月22日，融创中国在2019中期业绩发布会上，高层透露，下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。

③万科减少三、四、五线城市拿地

8月21日，万科也表态减少在三、四、五线城市拿地。万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上表示，拿地的时候，是根据收了多少钱回来，才去拿地，没有固定的拿地计划。万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三、四、五线城市较少去进。

除了万科、融创这样的龙头房企压缩拿地规模，8月以来，土地市场整体转冷趋势十分明显。中原地产研究中心统计数据显示，在2019年第二季度房地产企业掀起一波拿地高潮后，7月资金收紧，土地市场开始降温。8月以来，房企拿地明显减少，截至目前，合计拿地较高的保利拿地88亿元，金茂46亿元，万科45亿元，仅5家企业8月份拿地超过30亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，融资收紧预期下，房企拿地意愿退烧，“房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多”。

 ㈡ 多家银行窗口指导，房地产开发贷收紧 

房地产公司的融资继续收紧。

根据央行数据，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。2019年二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。

除开发贷收紧之外，对于地产开发商最常使用融资方式之一——针对地产类项目信托融资亦在收紧。

光大信托曾于7月份时为梳理地产类项目的存量数据，暂时主动叫停所有地产类项目的募集。有些信托机构甚至直接暂停所有涉及地产的信托业务。

8月初，中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出，要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

 ㈢ 多地上调房贷利率，较高上浮达45% 

从5月开始，广州、南京、苏州、青岛、武汉、安徽蚌埠、浙江宁波等地都不同程度地上调了房贷利率。

以一线城市中的广州为例，多家银行的房贷利率自5月以来悄然上调。当地中信银行的首套房贷利率从基准上浮4%涨至上浮10%；平安银行首套房贷利率从基准上浮5%涨至上浮10%；华夏银行的二套房贷利率从上浮10%升至上浮15%，光大银行的二套房贷利率从上浮20%升至上浮30%。

南京已经连续三次提高房贷利率：5月初，首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底调整到上浮15%；7月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。

今年楼市率先回暖的苏州，房贷利率在6月和7月也出现连续上浮。7月，苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行，二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%。

值得一提的是，在浙江宁波，部分银行的首套房贷利率甚至上浮45%。

从房企角度来看，由于国家对住房贷款的额度启动了规模控制，要求新增贷款中住房贷款不能超过40%，在目前房企融资困难加大的情况下，一些中小房企已经面临整合和破产。

 ㈣ 央行降准刺激楼市？

9月6日，央行突如其来的降准消息让市场兴奋异常。

具体内容如下：

“为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。”

这已是今年第三次降准，前两次降准带来楼市小阳春。本次降准一定程度上也会导致房地产市场平稳，能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房的小伙伴来说也是有帮助的，按揭买房能够相对获得平稳的信贷价格，降准后LPR有望下调。

那么，这一举动是否会刺激楼市，让资金流向楼市，再推“楼市小阳春”？

业内认为，央行本次降准目的明确，不刺激房地产。降准前已多次收紧房地产政策，避免资金流入房地产。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产仍在调控高压期，会限制新释放出来的资金进入楼市，而对于股市是利好。

同策研究院首席分析师张宏伟表示：当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，本次降准对于房地产行业的影响主要有两点：其一是房贷的申请和放款难度会降低，但房贷利率尤其是二套房贷利率依然难言放松；其二是不代表大水漫灌，对于房地产定向调控并不会放松，房企的融资压力依然持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次降准对于房地产业的发展来说，具有非常好的信号意义。从实际情况看，其将在几个领域产生积极的影响。

首先，房地产市场悲观预期淡化。其次，市场交易有机会反弹。今年9月份是房企密集推盘、全面营销、主动降价三种行为叠加的时期，房企对于销售数据比较悲观。本次降准后对于银行流动性有很大支持，同时也有助于后续银行贷款政策的宽松化。

南京楼市基本概况和几大现象

在这严峻楼市大背景下，南京情况如何？

目前“金九”已经过半，南京楼市整体表现比较平淡，与过去行业所期盼的销售旺季，期待值有所下降。

当前南京楼市的基本概况：

①是土地市场有所降温，甚至出现托底现象；

②是南京新房库存已经回升至4万套的高位；

③南京楼市几大降温现象

土地降温：

8月29日的土拍市场上遇冷明显，拍出的11幅地块，有7幅底价成交，甚至出现了今年首次地块流拍的现象。

南京几大热点板块新房情况

在南京，与两三年前的楼市开盘相比，如今的南京人，买房日趋理性，看区域发展、挑户型、比价格、比位置等。面对“金九银十”井喷的上市量，对于急着上车的刚需和急着换房的改善家庭来说，这确是一个淘房的好机会。

下面，我将有针对性地分析几个热门板块的基本情况，看看哪些楼盘值得关注。

青龙地铁小镇板块

以紫东核心区C位出道的青龙地铁小镇在今年的楼市上格外吸睛。

尤其当下，“傍名校”是最近开盘潮抢房的一个热点。同样坐拥有优质教育资源（公办南外）的青龙地铁小镇自然也当红不让，8月下旬，青龙地铁小镇3盘抢滩“金九”，涌现几千人买房，536套房源开盘全部售罄。

青龙地铁小镇值得买吗？

新兴板块崛起绝非一朝一夕，但青龙地铁小镇至少已经走在路上了，地铁4号线早已通车运营。

此外，小镇未来有1处地区级文化中心、3处体育中心；在教育方面，规划有2所高中、4所初中、8所小学并新增15所幼儿园；在医疗设施方面，规划1处地区级二级医院、4处居住社区级社区卫生服务中心、9处基层社区级社区卫生服务站；在养老设施方面，规划了1处地区级养老院、1处养老公寓、4处居住社区级社区养老院以及居家养老等。未来将是一个配套完善的宜居小镇。

目前板块内在售楼盘均价28000元/平，在售楼盘有有珑悦、悦峯、招商正荣东望府等，另有阳光城文澜公馆、深业青珑上府、高科G51地块等新房储备，目前板块可选择房源较多。

青龙地铁小镇楼盘分布图

其中预计在“金九银十”开盘的区域排名前列低密度洋房项目——阳光城文澜公馆，值得买房人关注一下。

阳光城文澜府是阳光城在南京排名前列独立拿地、独立操盘的项目。项目一共有8栋住宅，共425套房源，其中2栋11F，1栋9F和5栋8+1F，项目预计10月首开2、4、8号楼，约150套房源，主力户型面积为：82㎡、99㎡、119㎡。

从户型分布看，99㎡户型所占最多，119㎡最少，只有两个单元。项目顶层和底层为跃墅户型，建筑面积段124-222㎡。

项目特色：

1.区域少有低密度社区，容积率仅1.7，主打小高层精装洋房产品；

2.售楼处打造颇有新意，堪称区域较具艺术感的营销中心；

3.板块内路网正在完善，在建的公办南外是较大的亮点；

4.预计10月首开，主力户型面积为：82、99、119㎡；

5.82㎡做三房，得房率高达82％—85％左右。

样板间实景图

项目为精装交付，精装标准比较高，中央空调、地暖、新风系统三大件配齐。

燕子矶新城板块

纵观整个燕子矶板块，新房已断货数月有余，正处于青黄不接的境地。目前板块内仅一家在售楼盘有推新消息，其他项目将于下半年面市。燕子矶板块较新楼盘动态有：

❶ 佳兆业燕子矶G34地块公布较新案名为“燕然居”，预计较快今年上市；

❷ 公园世纪较快9月底公开公开售楼处，精装均价可能在4万/㎡左右，预计较快今年下半年上市；

❸ 金科G33、万象天地有望突破至3.5万/㎡，其中较快将于年底开盘；

❹ 中海燕矶听潮，少有在售项目，即将加推，很可能依旧限价3万/㎡。

因而可以预见的是，板块内楼盘的价格趋势：燕子矶目前站稳3万/㎡，待上市的纯新盘预计3.5万/平，未来现房地王放风冲4万/㎡。

中海燕矶听潮即将加推B地块5、6、8、9号楼四栋楼，共487套精装房源。项目上一次开盘是在7月3日，开盘当天基本售罄。

本次加推房源户型建筑面积涵盖102㎡三房两卫、106㎡三房两卫（三种）、128㎡四房两卫五种户型，加推房源户型标配三面宽朝南、方正通透；主卧套房设计，全户型双卫设计。

目前，燕子矶新城大部分小区二手房挂牌价在3-3.5万/㎡，且新房均不满两年，保利国际社区收官之后，中海燕矶听潮成了燕子矶板块少有在售的商品房楼盘。

此次中海燕矶听潮开盘推新，大概率会维持前期均价。也就是说，这是区域少有在售期房、是最后的限价福利盘，卖完即收官！

江北核心区板块

就在今日，江北核心区NO.2019新区G10地块经过37轮竞拍，被通宇以13.8 亿元总价拿下，楼面价22273元m²；地王回归。

目前核心区外围的最贵二手房，成交价高达33254万/㎡，片区内成交价一直在悄悄攀升！

而核心区内的二手房成交价就更为惊人，华润国际社区的成交价基本稳定在3.7万/㎡。正荣润江城的成交价较高达到4.2万/㎡。

现在，江北核心区的新房售价不过才3万/㎡出头。在目前的市场行情下，也存在倒挂，导致中签率一直极低，比如江与城较新开盘的208套房共有7359组有效报名人参与摇号，中签率仅2.8％。创下今年江北中签率历史较低值！尤其是今年江北自贸区批复后，江北核心区确实迎来了一批新的购买力。

从今天的土拍来看，地价夯实，江北核心区房价最终还要涨。

就在前不久的8月底，金地风华国际开盘加推4、10号楼共200套房源，户型面积为97、125㎡，精装交付，销许均价为30488元/㎡。共有1718组有效报名人参与摇号，中签率11.6%。

 金地风华国际位于江北核心区中央居住区，北邻中央商务区，南靠江北研创区，西面一江之隔便是河西CBD，地理位置十分优越。风华国际项目规划打造15幢24-32层高层住宅，整体容积率为2.2，楼间距均在60米以上，较大楼间距约达126米，是目前核心区容积率较低的项目。

金地风华国际有一大亮点就是周边有8所学校，且都仅一条马路之隔。在项目西侧一所中外合作办学的国际化高中，引进英国前十的名校，纯英式教学，明年9月份开学。项目西南侧政府规划建设1所国际幼儿园、1所国际小学、1所国际高中。而项目的北侧则是政府规划的公立学校用地，分别要建设2所幼儿园、1所小学、1所初中。有消息称，公立学校可能引进的是南师附中。

金地风华国际在售少量大户型面积房源，房源位于底层以及顶楼。户型建筑面积125平米，销许均价30183-30794元/㎡，精装交付。预计在9月中旬加推11、12、13号楼房源，共计300多套，户型建筑面积为97、125、143㎡。