谈南站CBD，首先要谈两个三角关系。

壹、排名前列个三角关系

南京写字楼市场的格局很清晰，就是新街口、河西和南站的黄金三角，这三个CBD互相之间的直线距离都在7公里左右。

三大CBD各擅胜场，也各有各的问题。

新街口：老牌CBD和商业中心，租金仍然是南京较高。虽然写字楼设施老旧、开车难停车也难等问题越来越严重，但新街口市中心的地位已经根深蒂固，注重形象的企业还是优选新街口。但毫无疑问，它的优势在丧失，劣势在扩大，下坡的态势已经很明显，尤其是这两年互联网金融的衰败，使新街口写字楼的空置率大幅上升。

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河西：经过20年发展，今天的河西可以用如日中天来形容，元通中心、金融城和新城科技园写字楼体量巨大，有优质的CBD天际线和城市界面，写字楼更新，硬件标准更高，产业更扎实，尤其是金融、房地产、互联网和广告传媒的聚集度很高，就写字楼而言，河西没有什么特别的短板，要说有的话，可能就是地铁的便捷性稍弱。

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南站：南站CBD则类似偏科的单项冠军。它的交通优势实在太突出，本身就是一个高等级的高铁枢纽，又有着极高的地铁密度，南站和大校场区域既有和规划的地铁线路达到9条之多，其中包括了1、3、6、10、S3等重要路线。交通是南站的标签，可以说，南站就是天然适合做CBD的地方，这一点和上海虹桥类似。南站又有着优质的位置，是南京的地理中心，到各个区的距离适中，可以大幅降低出差和员工上下班通勤成本，长期效率提升和经济效益是巨大的。所以对于出差频率高的企业，如专业服务业、区域总部或分公司，很难不选择在南站办公。此外，软件谷的软件和互联网产业也是南站CBD坚实的产业支撑。

南站CBD的劣势在形象上，因为被限高，建筑排布的密度大但是高度不够，区域内有比较多的存量住宅和专业市场，办公的氛围并不纯粹。好在大校场有10平方公里的留白，可以做大文章，随着大校场的开发和城市面貌的更新，南站CBD的形象和气质将得到彻底改观。

整体而言，似乎是新街口有面子，南站有里子，而河西是面子里子都有。

三大CBD，加上江北核心区，在多方面直接竞争，如河西和新街口是形象的竞争，江北和河西争金融业，但是在交通和效率上，南站CBD可以说没有对手，凭借这一点，虽然目前还不能完全和另两个等量齐观，但是“第三CBD”的地位还是十分稳固。

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贰、第二个三角关系

南站CBD包括三个小片区，构成板块内部的三角，按行政划分，大体上，南站南侧属于江宁，南站北侧属于雨花，东北侧的大校场则属于秦淮。

由于雨花板块和秦淮板块连成一体，事实上是一个整体，以丁墙路-校场路连线形成一个CBD主轴。

江宁片区：

南站南侧的写字楼体量已经不小，光是绿地和证大的办公体量，就将近百万方。

整个区域已经基本开发完毕，以销售型的乙级和准甲级写字楼为主，整体品质并不高。但这个板块是距离南站最近的，凭借这一优势，办公租金也已从2014年的2元左右，攀升至现在的3-3.5元，租金爬坡的速度很快，今年即使受新冠疫情影响，在写字楼市场普遍不景气的情况下，租金和出租率仍然较为夯实，已经整体站稳了3元一线，按同级别比较，与新街口与河西已较为接近。

秦淮片区：

大校场10平方公里也规划了可观的办公体量，这个片区的条件得天独厚，多条地铁交汇，白纸作画，规划起点很高。但是整体上，这是一个居住和公共设施板块，办公主要沿着机场跑道南侧布置，在与雨花片区相邻的区域集中成片，与雨花片区形成互动和聚集效应，现有项目包括复地中心、保利中心、中华城等。

雨花片区

在南站CBD中，雨花片区是情况最复杂的。它处在另外两个片区的连接位置，既靠近主城又临近南站，理论上作为CBD的位置较佳。但这个片区存在较多的既有低效用地项目，包括宁南汽配城、麦德龙等，现状城市界面不佳。规划中，这些低效用地项目将搬迁或改造升级，在丁墙路和软件大道区域，将形成一个总部办公的写字楼聚集区。

南部新城的开发和两个机场息息相关，一开始是红花机场，因为限高，无法进行高强度开发；2015年红花机场搬迁后，南部新城建设号角吹响，但仍受到土山机场影响。

所以，南站CBD的发展轨迹，必然是“好戏在后头”。

三个片区中，江宁片区离南站最近，开发最早，商贸驱动，以量取胜，5年时间已经成型，是南站CBD的基础部分，有点类似河西的新城科技园，但是在限高80米的情况下，没法做超高层超甲写的标杆项目，不得不说是个遗憾。

2020年大校场接棒，两个地铁换乘站综合体地块同时出让，南站CBD建设的重点由南站南侧向北侧转移，这个片区界面较佳，文化特色鲜明，但是属于综合开发，并不是纯粹的商务板块，而且距南站较远，未来可能是南站CBD的特色名片和颜值担当。

雨花片区位置更适合成为CBD核心，商务属性更纯粹，但是受历史因素影响，开发难度不小，短期内难以成型，但它的想象空间也是较大的。在土山机场搬迁后，雨花片区和秦淮片区相接的卡子门高架两侧将出现多个200-400米的超高层甲写，完成南站CBD的“点睛”和“封卷”，这里也将是南站CBD的商务塔尖。

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叁、南站CBD的超甲写时代已经到来

一个CBD，是以自持型超甲级写字楼为标志的。

2014年提出南站CBD以来，至今这里还没有出现过真正意义上的超甲级写字楼。

超甲写并不是一个非常准确的概念，但是还是有一些普遍认可的指标，要位于重要的商务区，有品位的地标型建筑，楼体体量不低于5万平米，单层面积1500平米以上，电梯和停车位配置充足等等，除这些硬性条件之外，还需要是自持型物业，有良好的客户管理和物业服务。

南站非常缺一个超甲级写字楼。

一方面是CBD的建设的需要，另一方面也是市场需求，优质企业在南站办公的需求很大，但一直没有能够满足要求的写字楼出现，不谈建筑高度、体量、硬件等指标，就销售型物业而言，大企业在租赁整层时需要多个业主签租约，事实上并不具备可操作性。这个层面上，优质写字楼的空缺，已经严重也影响了优质企业的引进。

好在这个现状已经改变，2020年即将上市的瀚瑞中心，将成为南站CBD排名前列个自持型的超甲级写字楼。

先了解下瀚瑞中心的基本情况：

瀚瑞中心是由江苏最优秀的上市公司之一宁沪高速投资建设，洛德基金专业运营，物业服务为全球五大行之一的高力国际。

项目位于南站北侧雨花片区丁墙路，与大校场一路之隔，距南站直线距离约1公里，处于步行可达的范围。

距3号线明发广场站仅200米，此外距1号线、6号线、10号线、S1、S3最近的站点都在2千米以内。

写字楼建筑高150米，35层，是南部新城和雨花区的排名前列高度，全LOW-E中空玻璃幕墙，在南站站台、绕城高速、双龙大道都具有优质的展示面。

单体建筑面积7万平米，单层面积2200平米，层高4.1米，净高超过2.8米。

地下三层共1400多个车位，配备15部进口电梯，按高、中、低分区，采用大金VRV空调，三项主要硬件配置均达到超甲标准。

超过1500平米挑高9米的大堂和电梯厅均采用高档石材装饰。

在150米高度，设置了约1400平米的商务中心和700平米的空中会晤花园。

自有的“云树里”商务定制商业街及云树公馆公寓，构成“内循环”配套，满足员工的工作和生活需求。

显然，瀚瑞中心是按照南京一线写字楼的标准建设的，在车位、电梯配置上甚至超越了很多先进楼宇。更为重要的是，写字楼80%将由宁沪高速自持，仅20%对大客户出售，能够通过客户管理保证楼宇品质。

瀚瑞中心不仅开启了南站CBD的超甲写时代，在南站这样的大枢纽，这种“高效率”和“好品质”的结合，也开创了一种更友好的办公体验，这是其他区域超甲写不具备的特征。

瀚瑞中心现已启动对外租售，预租期内，前30%租赁客户将享受超低的预租价。高区部分楼层同步对外销售，500平米起售。

项目配套商业云树里街区底商40-500平米旺铺，云树公馆尚有少量尾盘LOFT和双钥匙4.8米挑高公寓同步在售。详情请咨询025-52880999。