买房公开课|2019年,南京改善选盘实战演练!

南京焦点发布 2019-01-23 17:49:12
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大家好,今天,橘子姐为大家带来2019搜狐焦点买房公开课的第三课,主题是:2019改善置业如何升级? 对于买房人来说,现在楼市形势有些扑朔迷离,处于豪宅客群与刚需客群之间的改善客群,其实比较尴尬。房子到底能不能买,如果买,到底要怎么取舍呢?南京光是新房库存就有4万多套,再加上马上要开盘的,潜在房源供

大家好,今天,橘子姐为大家带来2019搜狐焦点买房公开课的第三课,主题是:2019改善置业如何升级?

对于买房人来说,现在楼市形势有些扑朔迷离,处于豪宅客群与刚需客群之间的改善客群,其实比较尴尬。房子到底能不能买,如果买,到底要怎么取舍呢?南京光是新房库存就有4万多套,再加上马上要开盘的,潜在房源供应还是挺大的,我到底要怎么选呢?

今天我们的主题将围绕这两个议题展开:

一、2019年南京改善新格局

二、南京改善选房“四步走”

2019年南京改善新格局

先来看看排名前列部分——南京改善面临的新格局,很多人会问,今年是不是改善置业的好时机?

我总结了一下,摆在买房人前的四大客观形势:

1、目前楼市趋于稳定

经过2年多的楼市调控,南京楼市目前越来越趋于稳定,市场买卖双方也更为理性、守规矩了,这个时候不急不躁方便找到合适好房子。

2、以房换房比例增加

2016年之前买房的购房者,大多受益于曾经房价的涨幅,房价增值多,这时以房换房,机会比较大。不过有过贷款记录的家庭再贷款买房首付不低于50%,首付压力其实也不小。

3、改善需求暂时被抑制

因为限售、限购、限贷政策的存在,南京改善的需求还是受到压制的。不过,近期,南京房贷利率有逐步回调的趋势。较低的上浮10%甚至12%,但对资质要求较高。

4、新盘今年陆续入市

从去年下半年开始,南京各个区域都有一批新盘要上市,尤其是高价地项目,很多都要打造成改善产品,对于改善客户来说,今年的买房选择明显要变多。当然,选择多,可能也意味着要犯选择苦难中了。

一言以蔽之,如果有合适房源,是可以出手的。但是问题是,哪些是合适房源呢?如何判断一个楼盘能不能买呢?接下来进入第二部分:改善买房选房的甄选法,从这“四步走”来判定是一个大致的方向。

2019改善买房“四步走”

我总结了一下,今年改善买房或可通过这“四步走”来选择合适自己的楼盘,分别是:关于板块选择、对于改善户型的选择建议、对于精装标准的关注、对于社区景观的关注。

1、关于板块选择:

来了解下板块周期的概念。板块周期分为四个阶段:起步期,发展期,成熟期和衰退期

起步期板块:该时期板块内可能还没有楼盘或者仅有1-2个孤盘,这个阶段别指望配套、学区,出门可能连路都坑坑洼洼。

这种阶段的板块一般价格较低,但发展时间周期较长,存在一定不确定性,作为长期投资可以考虑。

发展期板块:板块一般已经有5-6个楼盘已交付,底商基本已陆续入驻,可能有小型商业邻里中心等基本配套,但是板块配套暂时不够成熟。

这种板块基本上都已有了地铁、交通、学校配套和规划,并已经投入建设中,在几年后就可以陆续兑现。

代表案例:城南、河西南、燕子矶等。

成熟期板块:该时期板块配套成熟,居住氛围浓厚,改善豪宅拔地而起。

这种是人见人爱的板块,当然它的价格也高不可攀,不仅单价让你高攀不起,户型也朝着更大方向衍替,总之就是看得上买不起。

代表案例:河西中部,今年海玥万物可能上市。

衰退期板块:老破小扎堆,居住感不佳,无法推到重建,没有想象空间,地铁成网以后,对于没有学区的老破小更加利空,便宜点的买来住还是可以的。

起步期的板块也不是不好,它未来的空间可能会更大,但持有时间会更长,期间还要忍受较大的不确定性与波动,所以,起步期的收益风险比没有发展期的板块来得高。买发展期板块,最重要的还是“看规划,占地段,等未来”。

南京两条线很鲜明,一个是江南主城,一个是江北新主城。

《南京市城市总体规划(2018—2035)》草案日前进行公众意见征询。这个规划基本框定了未来近20年的发展思路,与上一轮的“一主三副”相比,这次提出了双主城,新主城的概念,江北也迎来了新定位——江北新主城。

江北改善板块推荐:江北核心区、江浦部分优质楼盘

江北已经全面3万化,江北核心区限价3万,金地、中海、龙湖等新盘今年预计将上市,定位是改善产品,应该是以高层房源为主的板块。

其中,金地风华国际预计将于1月首开6、7、8号楼,预计推出300多套精装房源,户型面积有97㎡、126㎡和143㎡。【咨询热线:400-032-4608 转 377489】 

虽然一直在大力提倡江北核心区的发展,但是新区已经获批4年,江北核心区的发展速度似乎还是慢了点。

接下来就是江浦,目前价格也在冲3万/平,选择比较多,但杂牌开发商也不少。

今年这个板块的供应量不小,开发的产品也各有不同,像保利云禧、悦风华、悦见山等等都是混搭社区,有叠墅,也有普通的住宅产品。对于叠墅选择的话,还是那句话,尽量选择地铁+配套完善点的。

雨山路地铁站旁的中海原山预计年后开盘,精装预计2.9万/平左右,整个社区是7-11层低密度洋房,容积率很低,较大楼间距有43米,采光好。面积段在85-124㎡,加上赠送的可以达到86%,得房率很高。

未来五桥通车后,通车后去河西仅需15分钟。在河西上班的预算在250万-350万区间的买房人可以重点关注。【咨询热线:400-032-4608 转 377489】

当然,发展江北未必就代表未来没有产业,对于其他板块来说,也是同一个道理,政府通过基建投入,交通、配套大幅改善,长远来非常有利于产业的进驻与发展,比如城南、河西南、燕子矶等。

以下是我们整理的南京一批高大上企业布局图(未完结版):

引入产业导入人口发展经济,有企业有税收再来发展城市建设,形成城市副中心,长远来看也有利于城市发展。

城南在南站绿城深蓝收官后,大校场板块新房未上市,整个城南供应青黄不接时,中海城南公馆成为改善的选择,它毗邻河西、软件谷、南京南站,为宁和城际贾西站地铁上盖。

中海城南公馆首期将推出6层洋房及12层小高层,户型建面约130—140㎡,均为四房设计,整体更偏向于改善,洋房得房率在83-85%左右,小高层在80-83%左右,还有一个优势,就是现房发售,所见即所得。【咨询热线:400-032-4608 转 264485

河西南今年最值得期待的肯定是葛洲坝南京中国府和河西金茂府了。

去年12月底,葛洲坝南京中国府公开了售楼处和样板间,目前需验资300万后预约参观,户型面积190㎡起步,主力户型230、290㎡,顶楼带露台泳池。

作为楼面价高达45213元/㎡的南京单价地王,上市后或将改写河西南目前限价3.5万/平的新房格局。【咨询热线:400-032-4608 转 148402】

同时,作为金茂旗下较高端“府”系产品,河西金茂府的售楼处早已建好,甚至部分楼栋都已经封顶了,却迟迟不公开,户型140、180、220㎡。地价3.6万、3.7万/平,房价会卖多少呢?【咨询热线:400-032-4608 转 147204】

燕子矶改善的话,首先它的门槛没有新玄武、迈皋桥那些高,但区域定位和规划又要强于尧化门等,目前板块的地铁、交通等强板块属性格局已经显现。

比如说中海燕矶听潮,户型面积102㎡、106㎡三房、128㎡四房精装产品,均价约28400元/平,从配套来说,出了小区未来就是规划小学和规划中学和公园,整体被这样一个亮点给包含了,也是一个不错的选择。【咨询热线:400-032-4608 转 321409】

2、对于改善户型的建议:

(1)注意各个空间尺度,户型图会骗人,远离一些不符合人体工程学的设计,比如小到转不过身的淋浴房、放不下大衣柜的卧室等等。

(2)三房,优先选择100平以上的;四房,尽量选125平以上的。尺度太小,会影响日后的居住舒适度。河西南就是一个明显案例,后续项目基本以四房为主打。

(3)一定要重视各种功能性空间——储物、衣物晾晒、多功能空间等等,而不是只看卧室/客厅面积大。

虽然改善选择难度在增大,但是小面积做多居室,一定的尺度必须要保证,千万不能“为了小而小”。特别提示,户型图是会骗人的,一定要看样板间。

所谓好户型,除了传统的南北通透、布局方正、动静分离的标准外,在现阶段,大家更应关注功能区的设计合不合理。比如玄关能不能装下足够尺寸的鞋柜,卫生间可不可以做到干湿分离甚至三分离,厨房的下水立管和烟道浪不浪费空间……

来看看城南和河西南两家楼盘相近户型的对比,在对比中就能知道差距了:

3、关于精装标准的关注点:

南京精装修监管新政出炉!主力户型1:1实体样板间、样板间在交付后3个月才可以拆除、严格执行一价清政策!违规开发商将暂停销售,并停发一年销许!

新政对全装修工程的全过程监管、强化主体责任、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料、设备的监督管理、工程竣工验收、全装修价格备案、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估、全装修现场公示、样板房、投诉处理、落实属地责任、实施日期等方面进行了全面规定。

去年爆发的多起维权事件都与精装有关,可以看得出主管部门对于精装修监管将更加严格,而此次政策出台后,对开发商有了一定的约束,比如说需要建主力户型的实体样板间,并且签订合同后不允许擅自修改装修标准。

此外,还应注意到,主管部门对部分高端楼盘,根据装修标准客观确定装修价格,也就是分类调控,这或许意味着,今年有望上市的河西新盘将刷新南京的精装标准。

精装房,除了要关注所用材料、工艺之外,还要关注对基础户型结构的精装优化合理不合理。重点关注哪些是交标、哪些是非交标,一定要做到心中有数,要落实进合同里。

4、对于社区景观的关注:

实话实说,园林景观的效果,最终只有在交付那一刹那才能最终呈现。销售阶段的沙盘、销售说辞,基本上都是造梦的手段。

但这并不妨碍购房人抱着审慎的眼光去考察项目景观的整体规划。关键是下面几部分:

看楼间距,有没有足够的空间去做景观,注意查看楼盘规划图,水景倒不如有层次的绿化。

儿童活动区,流行的关键词是“分龄设计”。根据不同年龄段孩子的需求,设置不同的儿童活动空间,把小、中、大孩子天然分开,互不干扰,避免安全隐患。

公共活动空间,究竟是怎么样的设置,有没有会所?有没有对宠物空间进行一定设计?都可以多问多研究。

小区跑道,品质稍微过得去的新盘一般会在社区内规划一条跑道,通常就是消防环路。有些,还在塑胶跑到内加入荧光物质,打造了夜间也能使用的跑道。跑道是否搭配有直饮水系统等等。

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