新房抢不到，二手房卖不掉。房价明明在涨，为什么我的房子降价都卖不掉？南京楼市微妙时刻已经到来…

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网上房地产数据显示，7月2日至7月18日，南京市区二手房共成交3756套。按这一趋势，若是月末发力不猛，7月成交量将达不到8000套。

这是什么概念？

横向比较，这是近3年来同期成交量最少的一年。即便去年行情不给力，二手房还成交了8836套。相比2016年7月的11633套，今年的数据跌幅3成多。

始于2016年的这波行情，已经消耗太多购买力。

看一组数据：2016年全市二手房成交15万套，2017年有9.37万套。今年上半年明显变差，但也卖了3.66万套，两年半时间总计约28万套。

新房成交量就更多了。2016年到2018年上半年，共掉22万套房，而2011-2015年5年时间成交38.7万套房。

也就是说，过去两年半南京共成交50万套房子，而且这是建立在房价越来越贵的基础上。

南京二手房成交价从1年半前的27850元/㎡上涨至6月份的30902元/㎡。新房由于限价只能稳定，而二手房是切切实实的真的把价格卖上来了。

（数据来源：链家）

再单独把今年上半年的数据拎出来看看。截止2018年6月30日，南京二手房成交量共计36648套。跟2017年上半年的46848套相比，成交量有所下降，下跌了21.77%。

（数据来源：我爱我家）

通过上图可以看出，自2016年开始，南京二手房总体成交量呈现下降趋势，这与不断加码的调控政策肯定也是有影响的，但另一方面，价格原因肯定也不能忽视，如果有性价比，相信买的人还是很多不是么，和现在的抢限价新房打新股一个道理。

接下来的2个月将是南京存量房成交的淡季，炎炎夏日，挥汗如雨，谁还有心思去看房呢？带看的都少了，成交情况肯定受影响。如果二手房成交的活跃度下降，说明整个楼市目前的情绪也有所放低了。

（带看量将进入新的低谷）

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最近，南京楼市转冷迹象更加明显，地价的降温、新房的限价都让这个市场在逐步回归理性通道。【推荐阅读：地价回到2年前？江浦较高1万9，江宁滨江9千每平！】

实际上，即便没有土拍降温这一刺激，原本二手房，因为一涨再涨的房价，也已经露出疲态。如今，成交量继续下滑完全是必然。

最近，南京多达十多个小区业主曾或者即将谋划涨价卖房，但结果呢…还是一地鸡毛。

从明发滨江新城、保利西江月、和昌湾景、蓝光公园1号、中南锦苑、中南世纪雅苑等小区指导二手房价格，河西中部雨润业主举报低价房源，者是河西南的业主组织的涨房租联盟，对于实际的成交助益并不大，有的业主其实只是试探下自己的身价。

其实，当一个区域的利好已基本兑现的时候，说它的房价上涨空间就非常有限了，甚至还可能会出现下跌。当然它们还是会随着整体大盘的上涨会来一波新行情，但南京这波也基本进入尾声了，因为已经到了一个新层次的“贵”了。

 *根据「中国房价行情」平台2018年5月份的一二手住宅均价数据梳理，单位为元/㎡

现在在卖的很多房源都是“低于市场价”，给人一种让利很大的感觉。宅妹随便在朋友圈搜索就出现了很多这样的房子。

比如河西南的招商雍和府，89㎡房源报价415万，之前报价435万，从总价上来看是降价了20万，单价从4.88万降到了4.66万，但是真降了吗？4.66万，是它正常的市场价。

较新的报价只是业主自己掐掉了水分，作为急售房源诚意是不是到位了呢？

当然，市场上也有真正的降价房，急用钱的业主降价幅度会比较大。比如武夷花园这套121平房源报价290万，单价2.4万，而根据链家的数据，该小区同户型房源均价在2.5-2.6万左右，所以业主对付款方式有要求。

总的来说，明显的实质降价现象并不普遍，现在更多是挤干挂牌价水分。

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二手房市场的透明度没有新房市场高，挂牌价其实并不一定具有参考意义，二手房的成交量，才是我们评判楼市状态的观测点。

当然，还是要强调一句的是，在这波行情中，很多二手房售价确实已经站稳了脚，原因也比较多样，有的是因为学区，有的是因为品质好。

现在二手房市场还表现出了一个特点，就是在没有新房供应的区域，市场状态会表现得更稳定。

以河西板块海玥名都项目附近某小区来说，两个月前，115㎡左右的二手房源挂牌价为460万元左右。

陪跑客入市二手房市场后，同类价格的房源被售空，而那些同一户型挂牌价却在490万元以上的房源，由于房主心理预期高，价格一直不肯“低头”，反而在“低价房”售空后，成为了小区内的新“低价房”。

（来源：楼市零距离）

同时，随着海玥名都的部分房源交付，项目上市的不少二手房挂牌单价超过7万元/㎡，这也让区域内的二手房价格继续看涨。

而江宁的朗诗玲珑屿卖到4万+，尤其是八十几平房源最热销，一房难求，龙湖春江郦城虽然未交付，就有业主净得350万全款卖掉了87平房源，净得单价超过4万/平。

（来源：龙湾传媒）

与此同时，万科金域蓝湾、万科翡翠公园、保利中央公园等小区成交价也达到了一个新的稳定期。

而江北隧道口的正荣润江城、正荣润锦城目前挂牌的二手房几乎全是未满两年的次新房，算上税费，从年前的3万/平左右，上涨到了3.5万/平，单价比限价新房高出五千元。而成交的话，均价在3.2-3.3万/平左右，具体要看房源。

（来源：楼市零距离）

宅妹认为，7、8月份还是传统的淡季，交易萎缩是正常的。更重要的还是得看9月份的二手房市场表现。眼下市场开始出现降温趋势，我们也认为二手房也不会说跌就跌。

从一个特别的卖方市场，从房东普遍惜售的心态，到卖家心理预期的下降，买卖双方博弈过程中，购房者心理优势一点一点的获得，这会是一个胶着的过程。

如果接下来几个月，二手房成交量持续萎缩，才有可能带来房价回调。