南京,你的CBD有点凉!

南京焦点发布 2018-08-28 16:24:02
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近年来中国城市的版图极速扩张,房价也一路走高,伴随着的还有各城市CBD规模的井喷式增长,不建CBD似乎不好意思说自己是大城市。

近年来中国城市的版图极速扩张,房价也一路走高,伴随着的还有各城市CBD规模的井喷式增长,不建CBD似乎不好意思说自己是大城市。

大部分城市CBD最早是由零售业-商业区发展而来,商业与商务企业的大量聚集促进该区域地价不断提升,而为了平抑地价带来的成本提高,CBD的建筑就只能越建越高,这是一种正常的发展路径。

标准的CBD一般都具备区域最高中心性、最高可达性和拥挤程度、最高人际和信息交流量、最高土地价格、最集中最高档零售业、最高服务集中性等特性。

南京老城的新街口,基本就是这样发展而来,但老城的地理局限性太大,继续大力发展新街口显然不具备这样的条件,因此河西CBD横空出世。

河西CBD肩负着南京跨过城墙,新建国际性都市的历史使命,责任很重。但时至今日,河西CBD交出的答卷似乎并不乐观。

①线状发展,集中性过低。

本来可以有效弥补这方面缺陷的地铁2号线,恰恰在圆通拐了一个弯,使得CBD1期与2期3期失去了最为高效的轨道交通层面的联系。

同样也是线状发展的成都和苏州,虽然也存在集中度不够的情况,但地铁始终从头到尾贯穿,至少弥补了部分缺陷。

②河西CBD的内部业态,十分不合理,尤其是一期。

一期高质量的商务楼没有几栋,反而充斥着大量的公寓,以及多个大型商业。

过量的公寓以及商业(大型百货商场、大型综合超市、大型家居中心、购物中心等业态都是以大规模消费需求为前提)会破坏原本的商务环境,降低商务效率。

具体表现为:

①交通堵塞、环境嘈杂、而降低商务环境价值;

②CBD变得不伦不类,分区变为不分主次的混合经营,各自优势无法发挥

③商业设施过量,使经营困难,甚至导致大量商业设施无人问津而大量空置

④住宅价格过高,入住率相对较低

嘉业国际、中央商场、元通家乐福、月星家居,哪一个能称得上是河西成功的商业?

很显然CBD一期非常失败,被说成是加强版的社区中心一点都不过分。

在我看来,CBD作为商务中心需要的不是大型购物中心,而是精品便利店(包括快餐),各类专卖店铺等这些满足白领阶层工作需要和生活的便利性需求。

CBD二期整体的商务气息较为纯正,但依然采用院落式的布局,虽然便于管理,但在二期公共交通已经割裂的情况下,在内部又形成新的割裂,无法形成街区氛围、人气过低、出行完全依靠汽车、同样便利店过少、这样的CBD显得毫无活力。

上图:纽约CBD街道,开放式街区以及热闹的街道

上图:河西CBD二期,封闭的院落式办公楼

与极度冷清的街道

国际上,美国城市一般都为单CBD核心,欧洲由于历史悠久,存在老城的原因,一般会存在双CBD或多CBD的城市形态。但不论是法国巴黎还是英国伦敦,新老CBD之间的距离始终不会太远,一般不超过7km

 而未来江南等级最高的鱼嘴CBD竟位于主城的最边缘地带,距离市中心新街口差不多有13km。

如果将南京规划的所有CBD都进行一个简单梳理,会发现,其距离不仅普遍较远,甚至在形态上形成了新CBD争相围城的局面,我们需要这么多CBD吗?

③线状布局使得河西高地价范围过大

河西CBD对于南京经济的贡献较低,在中国社科院2017年发布的《中国商务中心区(CBD)发展报告》中显示,南京河西CBD经济总量占全市比重仅为1.32%。在全国CBD经济总量排名中名次也十分靠后,且与前者差距过大!

该图来源网络

该图来源网络

数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2016—2017)》,其中,上海静安CBD、西安长安路CBD为2014年数据,长沙芙蓉CBD为2013年数据,其他均为2015年数据。

虽然经济数据不忍直视,但河西CBD这些年对于地价的提升却是有目共睹的。如图,线状CBD形态,使得整个河西都处于最高地价的状态,换言之河西CBD的特殊布局让区域内的住宅都变成了豪宅,至少在房价上是这样的。

同样的道理,主城内大大小小分散的多个的商务/商业中心,让高价地的范围过大,几乎覆盖了整个主城。(商务中心具有最高地价的特性)

反观芝加哥(美国)最核心的CBD仅仅集中在2.5km×6.5km之内,对应的高地价的范围要小的多,距离CBD越远相对地价就越低。

上图:芝加哥CBD高度集中

芝加哥最核心范围内的住宅主要形式为condo(公寓),类似于我国的商品房,但美国人买的并不多,更多是投资出租,大多数人买的依然是house也就是带院子的独立小楼。对于人人都有车的美国人而言,house的选择面要广的多,大量相对低价区的存在,使得买房不是一件太大的难事。

我查了一下芝加哥的房价数据。

发现这座城市的房价差非常大,即使都位于市中心(2.5km×6.5km内),不同的产品价格也天差万别。

核心区内拥有优质景观的condo,房价一般在¥5-10万/㎡之间。景观资源不太突出的普通condo,最低甚至也可以低到¥2万/㎡

而在距离市中心大约8公里的地方,美国人热衷的带院子的独立小楼(house)基本也就¥1-2万/㎡的样子。

芝加哥最贵的地方到比较便宜的地方,跨度可能只需要几公里,而南京这样的中国城市,这个跨度往往要大的多,这便是城市优质资源过度分散不集中导致的不良结果。

(注意:美国房产每年需缴纳高昂的房产税)

我觉得,南京缺少的是城市资源或财富最集中的一点过度强调均衡发展。

各行政区各自规划,都要有自己的CBD、都要有自己的大学城等等,让城市仿佛变成了一个平面,这样的城市不仅缺乏强有力的竞争力,对于富人和穷人反而都不公平

拥有巨大财富的富人无法获得更为优质的资产,穷人要么为了省钱居住在距离城市过远的地方,要么为了住的近一些背负承重的贷款或者高昂的房租。

伪豪宅化(价格和品质不对等)过于明显,最终造成顶端人口和底层人口的巨大流失,剩下一帮伪富豪沾沾自喜,而城市却停滞不前。

为什么每个行政区都要有自己的CBD,尤其是郊区?

CBD不仅是政绩工程还可以提升当地地价,何乐而不为……

假设我们将西方的规划模式,应用在南京上,我们或许可以得到这样的结果。

将南京现有三大CBD集中在一个相对聚集的区域,不仅规模效应以及景观资源可以得到最大程度的体现,而且可以将城市最核心的资源以及最高地价锁在8km-10km之内,从而释放大量的中低价土地,促使城市形成巨大的势能差,富人和穷人都能获得更多的机会。

高端的地产类产品会更贵,甚至上不封顶,但不会没有人买单,而中低收入的普通市民也能在这座城市获得更多的住房机会或其他机遇。

CBD外居住区混合大量低密度商业以及适量的大型购物中心,满足居民日常的中低阶商业需求。

而CBD区域内除了商务办公业态,安排最高等级的零售、餐饮等高端服务业,配合较大密度的便利店包括快餐,满足白领对于高效工作和生活的要求以及观光客对于高端消费的需求。

江心洲可以发挥其最大的旅游景观资源,打造旅游业的同时建设适量的低密度住宅使其成为真正的富人岛。

除了CBD南京依然需要各类产业园区,或工业等等,在这里就不重点来说啦……

当然以上更多是作者对于南京的一点微薄的理解,或有不靠谱的地方欢迎指出。

好了,对于南京CBD你又有怎样的想法呢?欢迎留言哦!

 

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