拿地26年至今仍难产 麒麟山庄三期今年又入眠了

南京焦点发布 2018-08-17 17:15:19
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所有的一切都是此一时彼一时,尤其是在地王更迭、新盘层出不穷的南京楼市。经历最风头的日子很快会过去,从一开始万众瞩目的新项目到后来的连楼盘名都混淆,起起伏伏,客观而自然的一切。

所有的一切都是此一时彼一时,尤其是在地王更迭、新盘层出不穷的南京楼市。经历最风头的日子很快会过去,从一开始万众瞩目的新项目到后来的连楼盘名都混淆,起起伏伏,客观而自然的一切。

据说现在00后的小情侣吵架时会这么diss90后,女孩一脸不屑地问男孩:那个上世纪的女人有什么好,啊?啊?啊?

今年26岁的麒麟山庄,原本将在今年加推三期房源,然而今年又黄了。万花丛中的它,或许也会被diss:那个上世纪的小区有什么好,啊?啊?啊?

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麒麟门,镶嵌于群山之间,依仗绵延起伏的地势,镇守南京东大门。

紫金山、栖霞山和汤山三山环绕,青龙山脉连绵不断,麒麟山庄正中此意。然而真正启动该项目时,已经过去了15年之久。

有业内笑侃:这是港企一贯的套路,靠地价上涨推动利润回报。“哪怕刚开始只卖2000多也赚钱,成本早就收回去了,现在是利润。”

历经26年“难产”,本文的主角麒麟山庄,算是见证南京楼市兴衰发展的“元老”,项目自2013年在南京规划局网上公布22至24栋、26至29栋及幼儿园规划设计方案批前公示后,再无续集。

穿过小区,就能看到三期地块,目前上面基本被植被覆盖,在活动板房里,有几位阿姨正在做饭,她们是麒麟山庄的工作人员。

(绿地部分为三期地块)

提及三期地块何时动工,她们表示并不清楚,“这个活动板房算是公司的简易食堂,马上也要拆了,公司目前没有关于动工的消息。”

南京网上房地产数据显示,自1992年拿地,“彻底自我放飞”的麒麟山庄时隔15年才迎来首开,彼时均价为4100元/㎡,传闻将在去年开仓入市的麒麟山庄,顺带把今年的“鸽子”也放了。

案场置业顾问表示,今年项目三期房源暂且无法入市,预计将在2020年才“开仓”。本以为准备苏醒的麒麟山庄,看样子又要装睡2年。

与此同时,他还告诉我,相比此前户型,这次会有所改动,最小户型为70多平的两房,而谈到未来预售单价,他预计是2万出头,但具体信息待定中。

致电麒麟山庄相关负责人时,他表示,今年无法入市是因工程问题。也有消息称,项目三期地块已经在规划报建。

有业内人士认为,开发商在拿地后捂着不动,或许是对市场定位不准确,项目缩水3—5年是正常的,但是十年以上就存在问题。

像麒麟山庄这样夸张的项目,一拖20多年的,是因为当年地价便宜,拿地规模过大,开发商分期开发。不过,对于港企而言,“旺市卖房、熊市买地”早已成为他们的内地生意经。

26年的时间,南京的房价和地价都有了翻天覆地的变化,捂地不动却日进斗金,麒麟山庄的这招“拖延术”可以说是出神入化了。

近日,苏州九部门联合发文开展整治房地产市场专项行动,其中就包括对开发商闲置用地、囤地炒地等违法违规用地行为的整治,麒麟山庄的“拖延术”要搁在苏州,恐遭严查。

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在南京,患有“拖延症”的楼盘不在少数,早在2014年时就有数据统计,近一年200多家在售新盘中,缩水10年以上的楼盘有60家,缩水15年以上的有10家,最高的达20年以上。

而和麒麟山庄是一个世纪同框的更是不在少数,有天元新城、竹山华庭、德基紫金等9家楼盘,不过,如今只剩下麒麟山庄“待字闺中”。

当然,见证了启迪方洲、中粮鸿云、中南世纪雅苑、银亿东城等主力楼盘的收官,麒麟山庄无一例外地又“面基”了沣麟公园壹号、熙悦、蓝光黑钻公馆。

(在建中的华发G35地块)

再看看自己所在的麒麟门区域,目前还是冷冷清清,华发G35地块和星叶枫庭在建中,区域今年面临的“房荒”局面或许只能等星叶枫庭来缓解。

这个处于尴尬位置的区域,似乎从出生开始,就饱受争议,曲折不断,甚至有人戏称它为“城乡结合部”,当然也有人说它是“四不管地带”,但没想到也会遇到房荒的窘境。

“你们南京来的,怎么跑到这里来看房?”在小区里,我遇到一位老业主,从她的口吻中似乎就能看出老南京人对麒麟的态度。

不过,这位老业主又喃喃地说道,南京的房子,真是涨得太快了,也只能来这看看了。她表示麒麟山庄附近的安置房都要卖2万/㎡出头。

在链家二手房上,麒麟山庄的成交均价为2万/㎡左右,阳光之旅的成交价格在1万8/㎡左右,截至目前有最高成交价为2万2/㎡左右;东方红郡挂牌价在2万1—2万6/㎡之间不等。从这三个小区近三个月的成交量来看,基本维持在2—3套之间。

据我爱我家的销售表示,麒麟门这边房子的总价相对不是很高,220万左右就能买套100平的房,“有些买房人还是南京过来的,嫌市区的房子小,来这里改善。”

此外,他表示,麒麟山庄是目前麒麟门区域中看房次数较多的小区,小区环境比较好、入住率大概有7—8成、价格相对便宜,是这些买房人选择的原因。此外,宁句线的利好,也吸引了不少投资客的到来。

“当时我们还有个麒麟山庄的直营店,只卖这个小区的房子,成交率达40%,也就是说,这个小区挂出10套房源,我们可以卖掉4套,这个成交量还是比较可观的。”

(在建中的星叶枫庭)

从麒麟山庄目前周边的待售楼盘来看,星叶枫庭将于近期公开售楼处,因为体量不大,只有5栋高层,预计将于今年下半年首开入市。有小道称,星叶枫庭首开或将卖2万6/㎡左右,毗邻快速道的房源均价或将在2万4左右。

与其一路之隔的华发麒麟G35地块目前也在紧张的动工中,楼面价为17000多元/㎡,未来将现房销售。如果按楼面价来算,该项目未来售价将在2万8/㎡以上。

短短两年的时间,麒麟门的地价从8260元/㎡涨到17887元/㎡,地价翻了一倍。无怪乎我家我家的那位销售自信满满地说,“地价都1万7了,以后这里能不涨嘛。”

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当太阳升起,一切都会变得柔软,自带光芒,但麒麟何时会迎来它的黎明?

回顾麒麟的十余年,从2005年麒麟东郊小镇(后期为银亿东城)3100多元/㎡的首开问世,到2017年达19000元/㎡的收官价,十二年的跨度,让麒麟也见证了一波楼市好行情。

“老大难”麒麟山庄2007年“开仓入市”时才4100元/㎡,前期(2017年)住宅均价16000元/㎡,而如今一拖再拖的三期,不知又会交出怎样一份成绩。

2011年,东方红郡交单,这一年,富力地产首进南京,富力城13000元/㎡的均价,打开了麒麟1万+的新世界。

2011—2015年的麒麟楼市,交给了世茂君望墅、中海国际社区、启迪方洲、中南世纪雅苑,首开均价均为1字头。

麒麟的改头换面,从2016年正式开始,在南京楼市各区齐头并进最风光的时候,麒麟也沾沾自喜。

京奥港以楼面价22353元/㎡的空前高价拍下当时的麒麟地王(即现在的蓝光黑钻公馆),中南后又以19000多元/㎡的楼面价拿下熙悦。新城则以22429元/㎡的楼面价险胜,成为新晋地王。

借着这个趾高气扬的势头,麒麟的腰板更直了,当年的中南世纪雅苑和启迪方洲等项目,以25000元/㎡的均价完成收官之作,其中15年时的中南,以13000元/㎡的毛坯价首开,如果以3000元/㎡的精装标准来算,短短一年半时间,中南涨了近1万/㎡

涨价使人膨胀。坊间曾传闻麒麟新房要突破3.5万/㎡,“老大难”的麒麟再也不想跟板桥一条跑道了,褪去“刚需重地”的光环,麒麟似乎松了一口气。

但地王京奥港并没有不让麒麟省心,尽管已经出走南京,并且将接力棒交给了蓝光,作为南京第一个倒下的地王,当初踌躇满志的“3万5”目标,像只是在舞台上走了一趟过场。

地价和房价的上涨,使得麒麟颇受争议,是难以翻身的咸鱼还是被低估的潜力股?不管怎样,这都没有阻挡该区域风生水起的命,曾经是刚需重地的它,如今也是剑走偏锋,基本和刚需购房者绝缘。

而从整个麒麟来看,尤其是区域内的2万+地块的“出炉”,或将成为区域在南京楼市的加分项。

结语

一次次放鸽子,对买房人而言,麒麟山庄的表现见怪不怪,不过这位“保养”了26年之久的“老大哥”是否会逆袭华发、栖霞这两位“小鲜肉”,获得买房人的认可?一切还要等待市场检验。

不过,值得一提的是,当年捂了十年之久的钟鼎名悦广场,彼时是无可争议的老地王,最后的结局是公寓以3万/平静悄悄地卖了。

但愿规划中的麒麟山庄三期会如约而至,给南京带来一份“跨世纪”的惊喜。

 

 

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