这两天，你房叔自家小区的电梯广告挺火的。

广告公司的生意不仅看起来比过去更好，还换了更大尺寸的画面，恨不得把电梯的一整面墙都包住。

有意思的是，在新一轮投放的金主阵容中，禄口某知名项目高调打出了“主城红盘”的口号，气势如虹，来势汹汹。

叔从心底不由轻轻地感叹：现如今，还真的是大南京了。君不见，在绕越高速（四桥-三桥大外环）的外侧，禄口、栖霞山、青龙地铁小镇都嚷嚷着自己是主城。

这要是放在过去十年，很多位于边缘板块的楼盘，恐怕是“想都不敢想”。或者，他们中也有一些项目想鼓足勇气“傍主城”，但直到房子卖完了，也始终不好意思说出口。

时过境迁，在城市化飞速扩张的今天，南京主城概念的边界，或者说是底线究竟在哪里？

1

2018年10月，南京官宣了较新一轮的总体规划初步方案（截至2035年）。

按照较新方案，南京拟将形成两个中心城区，上演“双主城记”：江南主城，打造世界文化名城核心区+知识创新高地+品质宜居主城区；位于江北的新主城，则特指高级江北新区核心区。

由于要到今年底才公示两大主城的规划细节，包括边界范围划定等。所以，目前只能大致研判，江南主城范围依然将严格被控制在绕越高速（四桥-三桥大外环）以内，避免过度“摊大饼”。除此之外的任何外围区域，都应该是各个副城、新城和新市镇的划定范畴。

此外，南京还将形成新的三大副城：包括六合副城、溧水副城、高淳副城，打造区域综合节点城市。这也意味着，本世纪初（2001年左右）规划的“旧版三大副城”—东山、仙林和江北“后继有人”，由“六、溧、高”接棒，依然保持三个副城的规模。

值得注意的是，2018版南京总体规划提出打造禄口、柘塘、龙潭、龙袍、桥林、板桥、滨江、汤山、淳化在内的九大新城以及29个新市镇。对比2011年版的南京城市总体规划，九大新城出现变动：永阳变成了柘塘，淳溪变成了淳化。另外，34个新市镇缩减为29个。

所以，本文开头提到的那个禄口楼盘，在地段上确实只能算是九大新城的范畴。即使距离新街口40多公里，可开发商还是堂而皇之地打上“主城”概念，给人感觉未免有些轻浮。

但话说回来，如果站在广告文案如何更好出街的角度，叔也挺能理解的。毕竟，这年头市场不好，再不打上主城二字抓眼球，想“留在南京”的客户说不定都不会多看两眼。

相信，不是被逼到头，谁也不想去轻易触碰南京主城的底线。难，难，难。

2

忆往昔，十年前的南京楼市，主城即老城。

甚至，连河西也算不上，或者说没资格进入主城的范畴。

那年那月，在大多数南京人的眼中，河西就是人气荒芜的奥体。河西的开发商自己也觉得，我就是充满想象力的河西，就是要和明城墙内拥挤的老破小们划清界限和距离。

“北至迈皋桥，南至安德门，东至光华路，西至凤凰街”。这才是南京人十多年前对主城概念的不成文定义。否则，即为“出城”。

由于城市呈南北狭长布局，2010年左右主城的南部边界延伸至铁心桥，北部直抵燕子矶晓庄一带。这种借助城市化缓慢溢出，带动毗连区外扩的自然“蔓延”方式，也能被多数人理解。

那时候，这座城市的买房人和开发商都有着一种心照不宣的默契。犹记得，很多“边缘”楼盘在讲自家地段的时候，基本诚诚恳恳，说一句是一句。即使，面对很多买房人“项目太偏远”的抱怨。

譬如，迈皋桥的中电颐和家园，铁心桥的万科金色里程，光华路的万达紫金明珠等。其中大多对自己的“出身地”十分看重。就算俺堵在迈皋桥的东头，也特别不抱红山动物园的大腿。更甭提万科的小红人，笑嘻嘻地开口就是：“我在三江学院等你”。

那时候，几乎每个项目都勇敢地报出自己的地段。菊花台旁边的时光澔韵，每天都自信满满地在地铁1号线做广告，告诉南京人“在小行，也可以有大（户型）梦想”。小行往南20公里的金地自在城则说：“虽然盘还没开，可我早已为业主打造出一座体育公园。”

甚至，在多数购房者瞧不上正眼的、“偏得一笔”的尧化门，还有新城金郡和金地明悦两个傻乎乎的项目，也一直不卑不亢地承认：“无论你买与不买，尧化门都在这里。”

即使，他们与“主城”的距离，比仙林的一代名盘高科荣域还要近。即使，他们依靠地缘客群就能慢慢消化完毕。即使，在尧化门以东的8公里处，那座“更偏远”的栖霞山板块如今也喊出“演绎主城新生活”的口号。

诚然，多年后的南京楼市，早已被裹挟在城市化过度扩张的马车上，以各种“3P新城”、“新市镇”的名义大兴土木。但其中最核心的诉求，恐怕还是房地产。

过去，城市边缘的卫星城镇搞住宅开发，主要靠的是地缘客群消化。如今，大批新市镇大干快上，土地出让踊跃，而后来的开发商等到入市后才发现：当地缘客户消耗殆尽，后面怎么卖？想吸引主城客群，但他们会不会来？

说到底，一个新城（新市镇）的发展核心要义，不是多少人要在这里买楼，而是有多少新市民愿意在这里“停留”。换言之，就是“宅地套现”的快销逻辑下，你的产业要跟上。

瞧瞧人家江宁，在楼市最疯狂的2016年，一口气提出“一核五城八市镇”。规划本意是好的，想通过新市镇的建设分流中心区压力，构建多中心、多组团的理想型城市。结果，却在无形中提前催高了地价，带动禄口、淳化、横溪、滨江、湖熟等边缘小弟们迎来一波土地盛宴。

回首当年涨潮时，那些刚刚从农田里抬起头的小弟们争相站在风口，感觉自己就是铜锣湾的陈浩南。如今潮水褪去，楼市下行趋势明显，有盘一个月才卖出1套，有盘入市一个半月成交量为零。于是一个个都开始愁眉苦脸，甚至不得不打起傍上“主城”的主意。

明明不在主城，却幻想自己在主城，以期待吸引更多怀揣“主城梦”买房人的目光。虽说是一种自我精神麻痹，但也不失为楼市寒冬中的“摇尾求生”之举。

更不用说，南京曾经一度想发展出多达60个新市镇，遍布绕越高速（大外环）内外侧，可谓大小通吃，遍地新城。有媒体因此不无兴奋地解读为，南京主城的空间外围将拓至绕越高速公路。

叔的后脊背不仅微微一凉：如果真变成那样，不知道要横空出世多少个梅龙湖传奇？

还是那句话，当心步子大了，容易扯到蛋。

3

今天，南京主城的底线，早已不仅仅局限于边界划定的问题。

关键是，在一轮又一轮的PPP城市化扩张狂潮中，什么样的新板块才真正有资格被纳入主城的怀抱？谁又会是这场资本游戏中最后的赢家？是企盼拆迁一夜暴富的村民？是每天拼命打鸡血刷存在感的开发商？还是未来的接盘侠？

从另一个角度来看，打铁，还需自身硬。靠所谓品牌房企一股脑儿玩主城概念是否早已过时？靠无数拓客分销小蜜蜂吊着一口气续命是否长久？更何况，在拿地成本越来越高，利润比过去更少的当下，会不会因为“降标减配”触发业主的大规模维权？

站在购房者的角度，在决定与各种新主城概念共舞时，你要想到的是：买了房子给谁住？如何住？怎么住？如果出租，怎么租？租给谁？回报多少？转手难易的程度？想转手给谁？谁又会接盘？投入的资金可能会被套住多久？

太多的问题，太多的疑惑，太多的无奈。但，相信市场毕竟不是傻子，再美再虚幻的肥皂泡也会有吹破的一天。但愿，这场看似无限制的主城扩张运动，能稍微慢一点脚步，等一等待修复和调整的市场，等一等追在后面的、上气不接下气的年轻人。

请慢一点，我们的“主城”。

记得早先少年时 大家诚诚恳恳

说一句是一句

清早上火车站 长街黑暗无行人

卖豆浆的小店冒着热气

从前的日色变得慢

车马邮件都慢 一生只够爱一个人

从前的锁也好看 钥匙精美有样子

你锁了 人家就懂了

——《从前慢》