正所谓旱的旱死，涝的涝死，用这句话来形容最近南京的市场是再合适不过了。

一方面，小市的地价不到一年猛涨近4000元/平，另一方面江宁滨江时隔两年再卖地，地价非但没有上涨，反而只卖出了6千多的楼面价，而汤山商住用地意外流标了......在8月初的土拍中，龙潭的宅地也是底价成交。

而新房市场，在南京最近的开盘潮中，一些楼盘迎来数千人报名，开盘几小时便售罄；有一些楼盘虽然报名人数看上去不少，但开盘销量却……，还有些楼盘默默平推。

秋意凉！一些板块正在被开发商抛弃，而一些楼盘正在被买房人放弃......

1汤山流拍、龙潭底价成交，小板块玩不动了？

流拍这一词已经很久没在南京土拍中出现过了，最多也只是终止出让，或是底价成交，而上周的土拍中汤山G55却意外流拍了。

地价1万起步的汤山，居然遭遇流拍

汤山G55地块，位于汤山新城温泉核心区，起拍楼面价7614元/㎡，较高限价11022元/㎡。

地块南侧就是今年出让的汤山G13地块，是一幅商办用地，此前经20轮竞价被南京家乐家商业广场有限公司以3.52亿元竞得。东南侧就是汤城汇，目前已经收官，前期精装均价在18000-19000元/㎡左右。

图片来源：江苏土地

在此前的土拍中，汤山的地价一直高居不下，且基本都集中在2017年：

2017年1月13日，汤山G91地块被国资拿下，楼面地价14171元/㎡，即现在的“汤山玉兰公馆”；

同年10月25日，汤山G56宅地被南京国资摘得，楼面地价10747元/㎡，即现在的“汤山玉兰公馆”；

12月22日，汤山G66宅地被旭辉竞得，楼面价10537元/㎡，即旭辉银城江山御；

12月22日，汤山G65地块被碧桂园拍得，楼面地价10638元/㎡，即碧桂园汤山源著。

而目前汤山房价也早已大涨，旭辉银城江山御和碧桂园汤山源著，首开均价均已突破2万大关。

从目前板块情况来看，地价都是1万/平起步，较高到了1.4万/平，而且聚集了全国知名的品牌房企。再加上今年紫东的利好和近期南师附中分校的落定，汤山的势头正足，但为何G55地块会遭遇流拍？

或许只能从该地块较为苛刻的出让条件中找到一点原因......出让要求：配建建筑面积不小于4080平方米的租赁住房，B分区需建设一所高星级酒店，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，同时地块成交后，需和江宁区人民政府签订《地块投资发展协议》。

除了汤山，之前在土拍中较火的龙潭板块最近也被泼了一盆冷水。

半年内，龙潭

地价

经历大起大落

在今年上半年，要说土拍中的黑马板块莫非龙潭莫属了。从春节之后，龙潭迄今为止已经出让了4幅宅地，但是地价却出现了大跳水。

4月30日，龙潭一口气出让了两幅宅地，两幅地块不仅拍到了较高限价，还自持了很大的面积。

龙潭G09地块被正荣以14.4亿拿下，楼面地价8478元/平，自持面积7800平。龙潭G10地块被荣盛以10.5亿元总价斩获，楼面地价8452元/平，自持面积2200平。如果考虑自持成本，这两块地的楼板价直逼9000元/平。

而时间到了6月份，情况发生了变化：6月18日，栖霞、华夏幸福、正荣、荣盛、保利等经过29轮厮杀，最终华夏幸福以楼面价8267元/平拿下这个地块，但并没有拍到较高限价。

可见，6月份的土拍出现了轻微降温，没拍到较高限价，没有自持面积，成交楼面价也要比4月份低了一些，但起码还是有个“抢地”的过程。

而转眼到了8月份，却直接凉凉了。龙潭G42宅地， 经过1轮报价，被华夏幸福以底价拿下，成交楼面价仅6459元/㎡。

半年内经历了如此大起大落，新兴板块的发展真的是充满不确定性。

2江宁滨江、正方新城、尧化门再卖地，为地王撑腰

在南京有不少板块多年都未有土地出让，区域内的地王熬了多年，却一直孤军奋战，而最近有三个板块的地王们都喜迎“小老弟”。团队作战，离地王上市还远吗？

江宁滨江再迎万元地块

在上周的土拍中，同样在江宁滨江板块却出现了两种截然相反的结果。

江宁滨江G54地块经过39轮竞拍，被中北盛业以总价8.65亿拿下，地价10009元/㎡。江宁滨江G57商住用地，经过1轮报价，被龙湖地产以底价竞得，成交楼面价仅6312元/㎡。

图片来源：江苏土地

江宁滨江房荒已3年之久，区域内少有新盘鲁能硅谷公馆却迟迟不上市。G54和G57地块都靠近滨江新城核心位置，一幅宅地、一幅商住用地，未来将补仓滨江新房市场。

龙湖G57作为商住用地，地理位置非常好，靠近滨江新城核心位置，紧邻还未上市的地王鲁能硅谷公馆，周边新小区众多，如朗诗未来家，弘阳禹州时光印象，绿地国际花都等，新房价12000-13500元/㎡，次新房二手房达18000元/㎡。周边配套目前有苏外分校在建，未来周边还规划建设德基奥莱，省人医滨江分院等。

而G54作为纯住宅用地，地价更具有可比性，目前江宁滨江的地王鲁能硅谷公馆楼面价为11077元/㎡，由于此前区域内并无其他待售地块，孤军奋战的地王一直苦苦支撑，而G54的楼面价仅比地王低了一千多，对于江宁滨江来说也算是高价地了。

这下地王再也不是单打独斗了，在正方新城和尧化门，站岗的地王同样也有了陪伴。

每平仅相差百元，正方新城差点诞生新地王

在8月初的土拍中，江宁正方新城G46宅地，经过50轮竞价，被联发以20.5亿元总价摘得，成交楼面价11899元/㎡。

正方新城目前的地王是楼面价12037元/㎡的荣盛隽峰，已是3年前拿的地，到目前都还未上市。而G46的地价仅比地王低了一百多，真是稍稍不在意就可能成为新地王。

尧化门地王有了小弟撑腰

在上周的土拍中，尧化门G51宅地引发万科、金地、朗诗、大悦城、栖霞建设、恒大、高科、景枫、海信等9家房企竞争，最终经过44轮报价，被恒大以19.1亿元竞得，成交楼面价17715元/㎡。

目前区域内的地王是楼面价20171元/㎡的栖霞鲁能公馆，而板块内上次有新房（住宅）在售还是在2017年9月，华润幸福里加推收官房源，销许均价18500元/㎡。

虽然G51和栖霞鲁能公馆的楼面价相差两千多，但是对于此前尧化门的房价来说都是比较高的，现在有了小弟撑腰，不知栖霞鲁能公馆会不会加快上市步伐。

可以预见的是，最近的土拍还将一如既往的保持理性的状态，这就导致很多板块都会拍出低价地，而这些地块并不需要现房销售，价格也可以控制，于是拿地后两三个月出规划，快马加鞭的上市......这样的情况会越来越多。

高价地们若不再想办法，旁边的低价地已经提着镰刀，赶在来割韭菜的路上了.....

3售罄or平推？新房市场两极分化严重

冷热不均的现象同样出现在最近的新房市场中，据不完全统计，上周南京楼市迎来17盘开盘，其中6盘售罄，3盘去化8-9成，而有7盘都在售楼处平推了。

从热点楼盘的分布来看，售罄以及热销的基本分布在江北核心区、河西南、城北以及最近大热的地铁小镇板块。

而江北、江宁的一些小板块，以及高淳的一些楼盘却遭遇平推。其中的原因不乏有板块较为偏远，或楼盘性价比不高，或是买房人对于板块的发展信心不足，导致两极分化十分严重。

金九银十已经来了，还有更多的楼盘正赶在开盘的路上，新房同时大批量的上市，也意味着买房人的选择面扩大，各楼盘面临着更加严峻的考验。