从去年开始，市面上公寓产品就一直比较火热，很多开发商推出的公寓都能做到推盘当天去化七八成的好成绩。公寓的抬头很大程度上和南京正在执行严格的限购、限售政策相关；然而即使在这样对公寓有利的市场环境下，也有不少的公寓销售成绩一般，甚至仅卖出几十套。造成这些公寓成绩普通的原因，除了地段的因素外，其实自身产品也有不小的问题。而今天，老蔡要讨论公寓产品——中海滨江U-LIVE，或多或少存在诸如此类的问题。

国际惯例

先看户型

户型图

简评：

1、4.5米挑高虽然和市面上4.8米比稍显不足，但基本功能不受影响

2、上层房间彼此独立，功能性和私密性都得到了保证

3、收纳空间约8㎡，能够满足日常的收纳

4、东、南、西朝向，每天不同时间段都能够享受到日照

样板间实景图

50平实景

老蔡对这个户型有什么样的看法

一句话点评：精装质量优秀，面宽小，层高低，自住需要克服压抑感。投资回报率较低。

如果买中海滨江U-LIVE

你要准备多少钱？

户型上其实和大部分的公寓产品没有太多的差异，除了层高和开间略有缩水，不过对于投资者来说，这些都不是很要紧的事情。

要紧的是，卖的价钱怎么样！

价格表

现场在看样板间时，置业顾问表示首开预计在7月份，事实上价格还没有最终确定，只是说预计范围在3.2-3.5万元每平之间，所以上述表格中的预测价格，也是根据置业顾问透露的范围区间来取的较低值，实际最终的成交价很可能高于文中的表格价格。

不得不说，月供确实不便宜，这么高的代价，适不适合购买呢？您接着往下看！

可以购买嘛？

自己算！

这个项目离着中海桃源里不远，桃源里首开是彻底火了一把，而其在鼓楼滨江的第二个项目U-LIVE在公开时也声势浩大，各种通路在同时发声。

先来看看项目的具体位置。

区位图

从区位图上可以看出，项目地处南京全新重点发展的板块，区域内汇聚了当代、仁恒等高价豪宅，虽然还未正式开售，就已经吸引了很多人的目光汇聚于此。（题外话：仁恒桃园世纪售楼处已经基本建好了，就等着公开了，据扯会在6月公开。）项目的交通通达度还是不错的，除了正常的道路交通，规划地铁9号线下关站和农贸中心站就在附近，未来可以与地铁4号线换乘。

此外未来区域内的商业也值得期待：10万方大观天地MALL、世茂52+MiniMall等商业体已经运营，未来还有30万方的中冶和记洋行MALL、40万方的证大地产大马路民国风情街区，以及筹备中的龙湖滨江商业等会陆续开业。我们在实地考察的过程中就可以感受到，这里是一片发展很是成熟的区域，周边有很多的成熟小区，入住率非常高，未来生活于此，各种需求都非常方便。

项目本身打造公寓和写字楼，共有三栋建筑，其中两栋为写字楼，据销售人员透露未来很可能会自持。如果真的能够自持运营，未来写字楼的整体水平基本上能够得到保证。还有一栋为公寓产品，“退台式+ 内中庭式”回字型建筑布局。其中北面为平层，均为50平米的办公，东西两侧为50平米挑高户型，南侧朝阳的全部打造为79平的挑高户型，底层有商业。

效果图

在入户上中海有一点做的比较人性化，北面办公和东西南公寓的入户是彻底分开的，保证了进入公寓人员的纯粹。不过在车位配比上有点不协调，地面车位22个，地下车位459个，车位可租可售，后期会出现车位紧张的状况。虽然销售人员表示公寓和写字楼的地下是相互联通的，但对于公寓的住户来说停车的便利程度并没有增加多少。

效果图

再来说一下项目的产品，公寓类仅有50和79平两种选择，其实这个面积段在公寓中来说有点偏大了，一般市面上卖的比较火热的公寓面积基本上在38-50平之间，跨度到70平乃至过百平的去化都很一般。置业顾问也坦言，50平米的产品比较面向投资，而79平的更偏向自住。

79平效果图

就样板间来看，79平的户型打造成3房2卫格局，注重功能区的划分，整体呈现住宅的格局，不过参照这个价格和还贷的额度，有实力也有购房资格的购房者真的可以去考虑下有潜力区域的住宅产品，比如江北核心区，未来的升值潜力和回报率肯定高于U-LIVE。

而提到投资回报率，这里也不妨和大家客观的说一下周边的小区租金，我们就以50平为例，每月还贷需要还9000多元，而周边成熟小区的租金差不多面积仅需2300元每月，8000元就可以租到192平米的大面积住宅；而据工作人员介绍未来中海的公寓租金可以达到4000元每月，就现阶段周边租赁市场的实际情况而言，50平想要达到4000元租金还有不少的差距，以租养贷也不太现实。

周边住宅租金

当然，在前提不计算房价上涨，按照10年贷款不提前还贷的情形下，大家可以套用正统的投资回报率公示来计算：投资回报率＝（月租金－物业管理费）×12÷公寓总价，据悉，中海滨江U-LIVE的物业费约是4.8元每平，这里简单的加减乘除运算各位看客就自己计算吧！（欢迎后台留言给我们来核对正确答案，答案一致可以获得文末的精美礼品哈，一定要看！）

但实际情况下，房价还是会随着市场的情况进行变动，上面的数值仅做参考而已。

提到公寓的选择，不得不多说一句，选择公寓产品切忌考虑周边有很多成熟住宅小区的地段，虽然成熟住宅区带来了周边配套的方便，但无形中也加剧了租赁市场的竞争，以U-LIVE为例，周边有世茂外滩新城、润开华府、宁惠新寓、白云小区、热河南路五段小区、姜圩路和姜家圩小区等众多成熟的小区，这些小区内基本都有住宅房源在出租，并且同样的价格可以租到更大的面积，并不利于公寓后期的租赁。

其次，选择公寓一定要自带写字楼或周边有产业园，原因是自带写字楼内的上班白领是公寓的首批租客来源，周边有产业园也同理。这个区域能够聚集大量的白领、高收入人群、加班人群（最为关键）。很多的人为了选择早上多休息一定会去选择工作地点附近的公寓，，至少首批租客能有一定的保证。

最后，选择公寓一定要选择枢纽区域，承载大量的人流和客流，紧挨地铁的要素则更为突出，地铁上盖>地铁周边>公交便利>其他

总体来看中海U-LIVE，周边配套齐全，未来有大型购物中心、商业综合体，交通方面有地铁规划，但整体的户型面积偏大，79平的产品基本很难出租，单价过高的房源意味着小众化、客群高端化，这样的公寓较大的风险就是不容易租出去，公寓一旦不好租，它的投资属性就无从实现。