10月18日，南京公布今年第三批土地出让预公告地块，共计7幅地，涉及江北、仙林、城南、江宁、城东5大板块，总用地规模近33.5万方(宅地面积近15.9万方)，此次青龙地铁小镇将推出2幅纯宅地。

不过，这只是预告，不代表实际的土地挂牌，有些前几年预告的地块暂时也没上市。

今天，我们也结合了杭州、重庆、西安、成都等热门城市的土地出让、住宅供应情况，通过这两组数据的对比，厘清思路。期待南京加大供应，那么楼市回归理性就会更快了……

热门城市土地供应对比：南京整体偏紧

对一座城市来说，土地供应代表的是未来2年甚至3年的新房上市量，如果有效供给足够，买房选择更多，新房二手房倒挂空间萎缩甚至消失，那么楼市降温会成为正常的过程。

楼市分水岭的前哨站，就是土地。我找了一下热门城市近年的土地供应，虽然城市之间有差异，但仅从量来判断，看看哪些城市真的加大了供应。

单独来看看部分热门二线省会城市的土地供应，南京计划供地量虽然能排到第7，但今年实际完成量不会高。

先来看重庆，2016年全市计划住宅用地36480亩，保障性住房用地2200亩；到了2017年，这两个数字都降了，达到36000亩和2000亩。但是到2018年，计划住宅供应下降到29000亩（1933.3公顷），下降了19.4%。

尽管有下滑，但2016年-2018年计划供地101480亩，6700多万方这个量还是可观的。

武汉2018年计划供应宅地规模达到1162公顷左右，这个量也挺高。

南京2016年计划供应500万方宅地，2017年计划供应530万方，2018年计划供应600万方，三年计划供应1630万方，计划供应也在逐步上升，但这是计划，今年还有70多天时间，按照现在的实际供应是得加把力气了！

如果把重庆、武汉的供应挪移到南京身上……当然，每座城市都有每座城市的风格，不能单纯拿数量做直接对比，只能参考。

热门二线省会住宅供应对比：南京偏紧

土地市场影响的未来的供求关系，反映的是潜在的库存，而新房市场的供应反映的却是现下的供应关系。

一线城市的北京、上海，供应少，供需严重失衡，实际上就是赶人。而如果上市量太多，比如武汉、成都、长沙等省会城市，前些年甚至能上20万套，支撑不了这么大供应。

长沙，2016年住宅销售20多万套，基本上是敞开销售，而2017年在压制很厉害的情况下，还是达到18万套，而2018年长沙计划上市20万套房。

西安今年计划供应上市22万套商品房，目前实际供应才8万套，缺口仍有14万套，计划赶不上变化。

其实，对于南京等二线省会城市来说，每年能持续有10万套左右的新房推盘量，楼市表现会比较平稳，甚至因为有新房二手房倒挂空间的存在，不少楼盘还很火热。

这么判断的原因何在？

找下去年全国楼市卖房情况做一对比就知道了，南京在这个榜单中只能排到前15名。

按照100平每套来算，2017年重庆卖房26万套左右、成都20万套、武汉18万套、青岛17万套、西安16万套、杭州15万套、长沙14万套，而南京大概只有武汉的一半。

而南京实际的上市量，卖掉的+库存量10万左右，这也导致楼市较抗跌，比其他城市更稳。

做个假设，如果南京能供应20万套房，那么会形成价格向下的态势，要知道隔壁的杭州曾经就阴跌横盘过数年……

再推演一下，上半年南京新房市场相对比较稳，怎么到下半年，尤其是最近，各种花式打法又出来了？卖得越来越差的消息就传出来了呢？

主要还是在于供应增加了！

上半年开发商都端着看形势，下半年不能再观望了，必须要上市了。房子越来越多，大家一对比，新房和二手房价格差不多，没有倒挂，大家都难卖了。

另外，过去一两年集中供地的区域，未来抢得会更猛，像江浦10多家高价地新盘，都要抢节点，江宁青龙山、江宁上秦淮、江宁禄口，过去放量放得较多，但江宁的情况又有些特殊，整个片区供应太少，所以整体比江北要好一些，但因楼盘而已，有些还是卖得不好。

此外，同种房源供应得太多，像叠墅，在前两年是新产品，比较新奇，今年一窝蜂的冒出来10多家，大家肯定要挑了，毕竟有4、500万来改善的那批人，他们也不是非得买叠墅。

窗口期来了！南京一批新城亟待发展！

其实无论从土地、还是从住宅供应来看，南京相对其他城市还是偏紧的，这也客观造成楼市“衰而不颓”，而这恰恰为南京城市建设和开发商进入南京市场创造了一个时机。

市场转冷之下，取得南京土地不像之前那么困难了。

今年以来，江宁滨江、江北核心区等多幅地块终止出让，对市场信心有打击。但多个板块正在掐地价水分，江北核心区地价在1.6-1.7万/平，比早期拿地的雨山路板块地价还要低，土地的性价比凸显出来，这样的地价未来房价卖到精装3万，房企盈利不成问题。

而开发商对于南京长期还是看好的。今天，我从南京一家开发商老总处了解到，南京作为该房企冲刺千亿规模的重要据点，未来它们将争取在河西、江北、鼓楼等重点板块拿地。

更为重要的是，地价的理性回归，为新兴板块的建设争取了时间，也适当降低了门槛。在今年的土地出让预公告中，南部新城核心区域红花机场将有5幅地块面市，这个企盼了数年的板块，如果一下子步调定得太好，反而不利于建设。

不仅如此，4号线、宁和城际的多个新城，也亟待发展。

试想下，当年如果河西一上来就是4万、5万门槛卖地，整个新城该如何建设呢？