热衷抢房的南京,凭什么是新一线城市后进生?

血拼姐(拼房帝小助手) 2020-01-14 16:22:26
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本文来自【在南京】地产公众号网友赐稿,仅代表作者个人观点。如有建议,请留言联系。 (一) 1月9日,在南京本地最大规模的商业地产发展峰会上,不少专家和资深业内人士点名“批评”了南京。 尤其在《2019新一线城市商业魅力排行榜》排名中,南京已经悄然跌落至全国第12位。引发现场一阵骚动,人们都在小声议论

本文来自【在南京】地产公众号网友赐稿,仅代表作者个人观点。如有建议,请留言联系。

(一)

1月9日,在南京本地最大规模的商业地产发展峰会上,不少专家和资深业内人士点名“批评”了南京。

尤其在《2019新一线城市商业魅力排行榜》排名中,南京已经悄然跌落至全国第12位。引发现场一阵骚动,人们都在小声议论:

“一向争做房价排头兵的南京,凭什么是新一线城市后进生?”

《第一财经》总编辑赵嘉表示:南京在新一线城市第二梯队中的位次已经基本固化。继去年跌至西安、苏州和天津之后,它今年的排名没有提升,并且在绝对值上的差距似乎正在增大。

她继而指出:新一线城市排名,是依据城市商业魅力指数来划分的(而不是通过房价划分)。

具体而言,城市商业魅力指数由五个纬度来衡量:商业资源集聚度,城市枢纽性,城市人活跃度,生活方式多样性和未来可塑性。

据她介绍,南京是典型的枢纽性城市,枢纽性排名全国第四(仅次于北上广)。但今年的综合指数排名全国第十二位,排名有所下降。南京商业除新街口外,创新不足。河西,江北,城南等商圈还在发育。

她最后说,南京商业格局在向“多中心”转换的过程中,也存在着商圈发展不平衡,国际及全国知名连锁商业企业入市较少的问题。“消费活力和消费潜力两项指数,仅排到全国第7位。”

河西商业地产的拓荒者,“新城市广场之父”朱献国则指出:南京人均社会零售额处于全国前列,但在新一线城市的商业地位上,南京排名不在头部,本地商业的开放度和活跃性还不够。“作为长三角唯一特大型城市,希望南京能够越来越国际化”。

好在,过去“本土独大”思维充斥的局面,正在慢慢改观:新鸿基IFC、香港置地来了,华润万象系、华侨城来了,龙湖天街也来了。

但,需要注意的是:“在城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性上,过于热衷住宅市场的南京还会有提升空间吗?尤其在强调夜经济发力引擎的当下,我们还能对南京期待更多吗?”

有人问:“吹雪同学,为什么你总是在说南京的软肋?”

因为我们在南京,所以爱南京。若批评不自由,则赞美无意义。

(二)

这两天,南京人的朋友圈流传着一张“新街口VS元通对比图”。

从图上看,元通商圈一堆商场(大多在建了N年)“碾压”新街口,五星级酒店的数量也似乎想“碾压”新街口。最关键的是,制图者把两大商圈的二手房价“精心”地放在了表格的底部,压箱底“镇场”的意味十分浓厚。

“新街口房价最高6.5万一平,元通周边房价(特指江湾城)最高9万一平”。嗯,各位看官,这才是该图表真正想要表述的重点。

那位做表格的大兄弟,你咋不把湾系当年挂牌11万的“试水”房源拿出来比对呢?

更让人觉得不可思议的是,直到今天,南京的新一线城市排名都已跌至12位了。怎么还有人觉得二手房价是“衡量商圈PK的重要标准之一?”

且不论住宅地产(房价)和商业地产(消费)永远都不是同一个概念。但两者确实存在千丝万缕的联系:比如高房价的二线城市,高月供的压力也直接导致消费活力下降。就像“工资低,月供高”一直是南京人挂在嘴边的牢骚。

退一步说,即便是将新街口与元通单纯拿来对比,一味堆砌各自的商场、酒店、写字楼的名称和数量,这种比较也毫无意义。

或者,我们还可以换一种“好奇害死猫”的提问方式:

“新街口亚太商务楼的日租金接近7块钱一平了,元通新地中心为何才4块5?”

“新地中心作为河西甲写之光,近年为何频频有大企业撤出,搬去了新街口?”

呵呵,这样的比对,真的有意思吗?在我看来,这样的无谓PK可以休矣。

事实上,大型市级商圈比拼的是总销售额,而不是房价。单是一座“老”德基,光凭近百亿的年销售业绩,就把过去十年内遍布停工、烂尾工地的元通给轻松压了下去。

一个是稳健发育已超20多年的成熟商圈,另一个是一直在缓慢发育,还磕磕绊绊的预期新手。两者至少在目前,根本不是一个重量级。

对了,差点忘记了。元通地铁站旁,那个最大的“鱼塘”还在。不过最近工地终于有点动静了,听说是补桩,有望年后全面复工。

一年盼一年,何时能涅槃?要知道,河西人苦鱼塘久矣。这可是十年前的南京第一高楼(主体建筑高度),五年前的河西第一高楼,如今待建的元通第一高楼。

还有那个新城科技园,明眼人不难看出:其实它就是平行于河西CBD的另一个低配版副本而已。或许,是为了让更多创业型的梦想家们能够在河西“宇宙中心”找回自我,找回尊严。

再说得直白点,南京此类打着各种“科技园”名号的低门槛CBD规划确实数不胜数。完全可以让你用更低的租金成本,找到进驻首席中央商务区的感觉。

如果“科技型企业”的入驻率不足咋办?没关系,还有多如牛毛的广告、设计、游戏、P2P金融、各种财富小贷、文化传媒及自媒体公司一起来凑桌麻将呗。

于是,我们也就不难理解:为何体量高达几百万方的超级科技园,会“内嵌”一个国家广告产业园?然后,又一夜脱胎换骨,变成了各种高新区、紫金科创先导区、各种基金街区、各种加速器......

到了最后,就连当初踌躇满志的互联网产业基地也渐渐没了声音。索性,在科技园内直接卖起了保利的豪宅。

话说,保利拿地的“面粉”只有3.2万一平,这可是河西中部的抄底地价。转身让河西南的葛洲坝、金茂们欲哭无泪。

同样是央企,南京对他们的待遇差别咋这么大呢?

(三)

提到南京人最关心的房子。有人说,南京的住宅似乎不是用来“住”的,或者是纯享受型的。而是用来“卖的”,永远在思考如何挂牌更高的二手价。

难怪,有人调侃:在南京,没有一步到位的“一生之宅”,更没有所谓顶配的豪宅基因。放眼望去,只有倒挂盘、福利盘、抄底盘和投机盘,以及各种学区神盘、湾系。

就像城东马群的那个TOD盘,近3000人抢200多套房子。在今天的开盘现场,很多人虽然抱怨户型有点“垃圾”,但还是忙不迭地排队在买。

“新房限价2.7万,小区一二手倒挂好几千呢!”所以,只要有倒挂,先甭管其他,赶紧买就完事了。“到手立马就赚哎。”

值得注意的是,很多买房人,是东拼西凑借来的首付款。“那些停留在纸面数字上的巨大倒挂,在刺激并催促他们下单。但,家里如果有个生老病死,需要动用大笔资金。或者因为经济不景气,被裁员,月供断掉了怎么办?”

但,没人愿意去细细地想。“因为想的时间都没有了,大家只看到眼前的红利。再不上车,以后怕是再无机会了。”

所以在南京楼市,无论是河西还是老城区,部分开发商总有一种特殊的能力:即用菜市场的思维卖豪宅,卖得还很开心。

其实可以理解,因为没办法,房企要回款为王。也折射了本地不少客群的心理,喜欢“讨点便宜”。如果没有一二手倒挂的刺激,谁会把钱从银行里拿出来?

很多新来乍到的外地开发商,动辄说南京没有好产品,没有代表性的好项目。其实是不知道南京的购房逻辑土壤。人家卖的不是房子,是倒挂的红利空间。大家买的也不是房子,而是到手几十万、数百万的算盘。

就像鼓楼区西流湾的那个海珀豪宅,一直很想模仿翠湖天地。但,它学不来,也学不会。毕竟,南京不是上海,绿地也不是瑞安。

最后,只能向市场和限价低头,4.32万一平,毛坯交付。世界500强被安排得妥妥当当。

至于那些被吹到天上的河西CBD大平层神盘,就像邓紫棋同学的皮裤。如果在下次登场表演时不小心忘记穿了,还会被人调侃成“河西楼市没有灵魂?”

既然房价卖这么贵,拜托啊能把产品细节做做好,真的很难么?

比如,那个2004年拿地的、被人抢到头破血流的华新城,是名副其实的“河西中部最难买到的神盘”。但,没人会不承认,它的外立面真的很像安置房。远远望去,颇有点精金花园的神韵。

还有的牛逼项目外表“不坏”,背地里却“坏到家了”。比如,江心洲某知名豪宅的开发商。那个新加坡来的“水务专家”胜科,竟然往长江里偷偷直接排污,还人为篡改监测数据。

最后,胜科被开了国内最严厉的5.2亿巨额环保罚单。但对南京长江的生态伤害却是难以估量的。所以,当你今天站在江边,会发现过去时常跃出水面的江豚们几乎都不见了踪影。

“江豚是最娇贵的淡水哺乳动物,它们对水质、食物的要求极高。是长江生态链的晴雨表。”

值得一提的是,早在2013年11月-2014年9月,胜科公司就因为“违规排放水污染物”、“不正常使用水污染处理设施”等行为被三次罚款,少则20多万,多则50万出头。但神奇的是,2016年后它竟然成功落户“富人岛”。

长江的水,还能喝吗?南京第一富人岛,你究竟得罪了谁?

(四)

在滚滚向前的房地产运动中,南京总是力争上游的那一个。

2017年8月,只活了17年的山西路市民广场连同青春剧院、少年宫被填平,南京人情绪稳定。

2018年2月,江湾城二手房疯狂报价10万元/㎡,南京人情绪稳定。

2018年9月,河西南小区楼下的饭店关门了,南京人情绪稳定。

2019年5月,南京的新一线城市排名跌至第十二位,南京人表示情绪稳定。

只有在买房这件事上。不,是在买倒挂盘、福利盘上,南京人一定睁大了双眼,四处打听消息,迸发出无比的热情。

至于在拿房后,遇到那些诸如十二大窨井盖合体、灶台装反、地库进水、墙壁渗水、绿化减配、精装变“惊装”等各种小毛病,反正都不是事儿。大家忍不了,到时候再维权呗。

还有脱落的墙皮、落跑的学区......让业主在广告中惊喜,在现实中暴击。不过没关系,只要未来有一二手倒挂,大多数买房人的记性,注定会像被割的韭菜一样健忘。

所以,南京人最后才惊讶地发现:不管区域“面粉”地价降了大几千,房价还是那么贵。刚需盘硬说自己是改善,改善盘硬说自己是豪宅。而那些名不副实的毛坯豪宅则厚着脸皮说,“让南京,再一次伟大。”

能做出品质,但不愿意做,这就叫坏。于是,世道变坏,就是从能好好做,却从来不做开始。

所以有人说,南京为何至今也没出一个本土版的千亿级地头蛇房企,类似杭州的“滨江”?

对,就是那个在2019年刚刚杀入千亿阵营的滨江集团。与其他千亿房企的全国化布局不同,滨江集团是杭州的“本土骄傲”,是浙系房企的龙头名片。在杭州市场保持了销售领先的绝对优势地位。

自视甚高的南京楼市,迄今都没出一个本土版的千亿房企。光是这点,是不是有点在杭州面前抬不起头来?难道说,未来南京住宅市场的塔尖传奇,还要在很长一段时间继续“依靠”着新加坡的房企?比如抱着“某恒”的大腿不放?

(五)

大多数情况下,我们尽量不拿南京跟杭州进行对比(怕被说成挑起地域纷争)。

但,这两座省会城市,实在有太多的相似与不同之处。又作为长三角地区的重要两翼,有时候,不得不拿出来比。

有意思的是,杭州2019年全市住宅市场的销售均价也不低,千亿级房企也“碾压”南京。但,杭州在《新一线城市商业魅力排行榜》上,连续多年一直稳坐新一线城市的第二位交椅。让人直呼“意外”。

我们不妨来看一下这张统计图:

短短几年之内,杭州也已不再仅仅是网购消费和电商创业最突出的城市。只要与手机上的生活有关,整座城市都能迸发出无限的热情。

尤其在2019年“城市人活跃度”这个纳入了大量互联网用户活跃度数据的一级指标中,杭州低调拿下了新一线城市的头名。

PS:就在刚刚,杭州一位做文化传媒产业的老朋友还给我发来一张新办公室的照片,邀请我有机会过去参观。

“兄弟,你们南京有江湾城。但一定没有这样的落地窗,能一眼尽揽繁华都市景观、CBD天际线与宽阔江景交融的写字楼。关键是,这种极具大都市气息的滨水景致还是触手可及。”

我笑了笑,说了声谢谢。最后,我想引用《第一财经》赵嘉女士的发言作为结尾:

“在中国城市快速演进的进程中,城市的发展一定程度上与它的自然禀赋有关,但最终那些能够吸引人并且留住人的城市,才会一直处于上升通道里。”

请注意,吸引人且能留住大量“人才”的,一定不是高高在上的房价,更不是动辄几千上万的倒挂。

2020,重回新一线,南京不说再见。

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