大家好，今天血拼姐为大家带来新一期的购房大学，主题是：疫情过后，南京低密度住宅会更受欢迎？

今天我们的主题主要围绕以下三点：

一、低密度楼盘的优势

二、什么样的楼盘才能算是真正的低密

三、南京市场上目前有哪些低密度楼盘

01PART低密度楼盘的优势

在此次疫情中会发现，病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。高层住宅的痛点也暴露无遗，超大密度的人口户数，拥挤不堪且长时间运行的电梯、效率低下的配送、存在隐患的上下水、以及集中空调和通风。而低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。

人口密度低，可减少接触人群频率，为业主带来安静且宽松的生活空间，保证私密性和安全性。容积率低建筑拥有宁静安逸、绿意盎然的社区环境，视野宽广、舒心旷达的楼宇布局，居住更为享受。

因此，未来社区容积率会成为买房的重要指标。不管是什么产品类型，密度不要太高，保证合理的尺度，距离感带来安全感和舒适度。

目前南京市场上，低密产品大多都是小高层、洋房或者叠墅，这些产品都要比高层贵一些，虽然购房成本偏高，但是有着非常多的优势。首先得房率比较高，洋房可以达到84-86%，而高层得房率在75-80%之间。其次容积率低了绿化就多了，楼间距大，小区居住环境更为优越。

02PART什么才算真正的低密

那么什么才算是真正的低密度楼盘呢？一般来说容积率在3.0以下，通常就会被划入低密社区。什么是容积率？度娘可以一秒钟就告诉我们：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率越高，小区建筑越密，居住体验越差。

但是！划重点！！！低容积率不一定等于低密度，也不一定代表居住体验越好。很多开发商在开发低容积率的地块时，通常就喜欢做高低配。高层+洋房或高层+小别墅。

一方面可以利用别墅/洋房产品来提升逼格、抬升价格；另一方面低密的别墅/洋房可以添加更多建筑设计规范内允许的赠送空间，来达到溢价效果；高层则可以用来填满控规容积率和收获利润。最终导致一个结果，就是：高区容积率高，低区容积率低，两者平均起来，整个小区的容积率就低了。

真正住进去就会发现，实际感受并没有对应容积率那样舒适，可能容积率2.5住得跟容积率3.5差不多。高层区，真正的居住体验也就是高配这一块，低配窗外的风花雪月、低密生活，你根本享受不到。

所以，光了解容积率还不够，想住的低密舒适，要注意是不是高低配，还有下面这些指标：

1、建筑密度

建筑密度意味着一个小区里有多少地能用来盖楼，有多少地能用来搞绿化、搞配套。

容积率一样的小区，在梯户比足够的情况下，建筑密度小，说明盖的楼栋少，楼层高，空地就相对多一些；建筑密度高，说明盖的楼栋多，楼层可能不高，但楼间距就无法保证，会显得小区很拥挤。

建筑密度高的小区，如果是在疫情肆掠的当下，你想开个窗呼吸呼吸新鲜空气，都得担心对面近在咫尺住户会不会把病毒传染过来。

2、人口密度

这一指标跟建筑密度比较相似，建筑密度可以用来衡量单位面积上的楼栋数，同样，人口密度可以用来衡量单位面积上的人口数。用（小区总户数/小区面积），大家基本可以判断未来小区居住的拥挤程度。

3、楼栋布局

想要住得舒服，小区楼栋的布局也有必要研究研究。市面上住宅布局一般有四种形式：行列式、围合式、点群式以及三种形式混合的混合式。容积率相同的条件下，这四种形式的小区居住体验并不一样。

行列式，是中规中矩的排布方式，整整齐齐一行一列，这种布局一般在八九十年代时比较常见（想想那个年代的福利房）。这种楼栋布局方式，每家每户的风景差不多，通风采光也很平均，设计和施工还简单，缺点就是景观会很单调，公共空间比较浪费，而且小区中央的住户前后左右都是房子，如果楼层再高些，会显得很压抑。

这时候也就诞生了另一种布局方式——围合式。这种楼栋布局方式中间腾出足够面积来做社区园林，四周楼栋牺牲了一到两面的采光，但也让另外一到两面拥有无遮挡景观。算是一种显得开发商比较大方的布局设计。

当容积率不足以排布成围合式，又不想用行列式牺牲景观，错落排列的点群式，也可以保证每栋楼都有不错的视野。

03PART南京目前有哪些低密楼盘

在南京，比较热门的低密板块有江北老山、城东仙林、河西江心洲、江宁上秦淮等。接下来就给大家梳理一下，南京低密板块哪些楼盘可选？

01

江心洲——仁恒江湾世纪（点击查看）

江心洲采用“绿链+岛城+水岸”的独特布局结构，贯彻生态、绿色、智慧、低碳花园城市理念，是南京较好的居住板块之一。

而备受追捧的仁恒系豪宅江湾世纪，也有少量180㎡户型的18F小高层在售。2020年，项目除了最后两栋小高层加推外，重点将推出更加低密的洋房和叠墅产品。目前洋房、叠墅信息释放不多，不过，据说价格要去到5万以上了！

另外，荣盛江心洲G08地块将建造12栋住宅以及配套用房。从效果图上来看，住宅楼层仅有7层，将打造低密高端改善产品。此前有消息称，G08将打造户型建筑面积约230-360㎡的产品，数量仅有100多套，有可能将于今年下半年公开。

02

江北老山——金隅紫京叠院（点击查看）

如今，江北高级新区的开发已全面迈入2.0时代，高端改善产品已渐入主流，而老山板块自2007年开始，就集结了大批优质房企及纯别墅产品，成为“南京豪宅聚集地”。如今已经成为南京真正的低密度豪宅板块。

老山脚下的金隅紫京叠院，则依托老山资源，匠心打造32万方新中式院落，容积率低至1.6。项目目前在售洋房、叠墅，主力户型为 100㎡、120㎡、125㎡、144㎡、170㎡，较低价格25000元/㎡，100㎡精装洋房总价260万元起，100㎡以上洋房价格在28000-35000元/㎡；别墅面积230-290㎡，价格在27000-33000元/㎡，叠墅毛坯交付。所有房源均可首付1成。

03

江北核心区——润辰府（点击查看）

江北核心区的润辰府打造15栋住宅，其中8栋为18层，7栋为7-10层的洋房，都是低密小高层产品，容积率仅2.0，小区整体绿化率达到35%，这在江北核心区是非常稀缺的。目前前期房源已售罄，后期加推时间待定。

04

江北白马路——恒大溪山公馆（点击查看）

恒大溪山公馆位于江北白马路板块，对望老山国家森林公园。项目整体容积率仅1.5，绿化约35%，低密又舒适。由于是现房销售，目前已实景展现，买房人所见即所得。

目前在售洋房和叠墅，洋房面积119-121㎡，均价29000元/㎡，叠墅面积约113-238㎡，总价在430-600万之间，目前有98折优惠，线上售楼处购房5月10号前可退。

05

江宁九龙湖——悦禧苑（点击查看）

悦禧苑前身为弘阳G57地块，将打造27栋5层住宅，5层住宅将打造叠加以及大平层，1-4层为上叠、下叠，5层两间打通为大平层，放风价3.5万/㎡，其中有一栋叠墅是人才房，售楼处已盖建好，预计今年上半年公开，现房销售。

06

江宁上秦淮——银城旭辉上淮铂悦府（点击查看）

在江宁的众多小板块中，今年突然崛起的上秦淮可谓是当下关注度较高的区域之一。不同于百家湖的“繁盛”，九龙湖的“初改善”，集自然与规划为一体的上秦淮，云集了不少高端住宅区，成为了当下购房者改善的优选地。甚至有人说，以目前上秦淮的发展趋势，未来很可能会成为江宁的核心居住区！

自上秦淮崛起以来，区域内各家楼盘纷纷上市，但多以“高层+叠墅”的混合型小区为主，而纯墅区上淮铂悦府就显得尤为稀缺。

项目占地面积约73216平米，建筑面积约130207.97平米，容积率约1.1，绿化面积约35%。规划建设508套叠加、26套联排产品，户型面积约130-240㎡，现房交付。目前还有少量房源在售，主力户型面积126-231㎡，均价32188元/㎡。

07

江宁禄口——中海云麓公馆（点击查看）

刚需也能买得起低密度住宅吗？当然！位于禄口的纯新盘中海云麓公馆整体规划为14栋10-11层低密洋楼，容积率仅为1.4，近半的土地用来造景，甚至超越了部分别墅住区规划，最小楼间距达44.5米，较大楼间距可至66米！

原本计划年后首开小高层，80-118㎡，总23栋计600多套，毛坯交付，可能会一次性推完所有楼栋。

08

仙林——复地大鱼（点击查看）

城东也一直是南京豪宅的聚集区，仙林大道以南，这些高端住宅多以低密度的别墅、洋房为主。位于仙林中心的复地大鱼打造了19栋4层低密住宅大平层产品，户型面积220㎡起，同时建有一个五星级酒店和一个国际公寓。

项目整体规划1.1的超低容积率，建筑上下只有4层，总高不过15米，保证了别墅般的逐层景观均好。目前在售前期少量房源，总价1130万元起，户型建筑面积220、260㎡。

当未知病毒灾患袭来，生命总是最脆弱的，而如果人类能够时刻心存对自然的敬畏之心，悲剧或许也会远离。而当你在无法回避的灾难面前，给家人选择相对更安全的居住形式，或许是对人生真谛的一个先知先觉的领悟。