南京楼市残酷真相，房价成本还是高了，说得直白点，就是——对不起，房价还是涨了：

1、风向标！全南京看江北核心区！江北核心区房价，马上有变！

2、南京一批楼盘价格有变！在南京买房，需要多准备点首付了！

2、全南京开启“地道战”，虽然总体均价得到了一定的控制，但普通楼层单价上扬，实际上，购房成本还是提高了。

1江北核心区价格有变！南京买房更难了！

目前南京最热门的三大板块，河西南，没房子卖，南部新城，没房子卖，第三个即是江北核心区，所以大家都盯得比较紧。而江北核心区房价，也有了微妙的变化。

江北核心区，房价变天，以及马上又要变天，吃惊三重奏。

核心区网红盘江与城（详情），据开发商释放消息，2-18层单价可能在3.3-3.5万/㎡，一楼含地下室，单价较低。江与城已于上周六开放样板间，周末后样板间随时关闭整修。

江与城即将首开14、17、18、24号楼，共计432套房，户型面积89㎡、98㎡、118㎡、128㎡、142㎡。

据了解，虽然项目整体限价价3.3万/㎡，但小户型单价比均价要高一些，入手价格超过300万。也就是说，300万预算，在核心区买房，将越来越难。

江与城户型图如下：

金地风华国际 （详情）预计本月底加推1、2、3、5号楼，共计400多套，户型面积97、125、143㎡，精装交付。项目前期均价30500元/平，为江北核心区房价走出了新的一步。据了解，此次在精装上将有一定升级。

金地风华国际户型图：

绿地海悦预计将于6月底加推，价格可能会有微调。上次加推还是在去年9月底，均价29799元/㎡，最小户型95㎡。时隔9个月再次加推，价格预计将有一定变化。

绿地海悦（详情）住宅目前还剩C2地块共5栋，约400多套。据透露，这5栋楼不会全部推出，6月底推300多套，户型面积118-155㎡，至于价格，相比上次预计将有小幅度上调，此外，最小面积也从前期的95㎡提到118㎡，单价、面积均有提升，总价门槛必然提高。

此外，中海左岸澜庭（详情）也有望在上半年迎来首开，据说今年推出的货量将达1000套，可以说是名副其实的抽水机了！至于价格，参考江北核心区其他楼盘，意味着价格也可能有变，当然，具体以销许价格为准。

中海左岸澜庭距离地铁10号线临江站约1.2公里，靠近规划中的地铁11号线森林大道站，交通便利。项目共规划30栋19-33层住宅，精装交付，户型建筑面积95-135㎡，预计今年下半年上市。

2一批楼盘价格有变！南京买房不易

除了江北核心区，南京多个板块房价有变。体现在房价上，即是价格相对于之前的楼盘，有了较为明显的变化。

龙潭板块，房价有变。

刚刚，龙潭纯新盘中骏东原璟阅（详情）新领2、3、5、6、7、8号楼销许，整体销许均价约17750元/平，户型面积为95、105、125㎡。这个价格相对于板块的创源龙樾也有了一定的提升，不过产品类型也有一定区别。

项目前身为中骏龙潭G22地块，去年6月22日，龙潭新城G22地块经过2轮竞价，被瑞奇国际(中骏置业）以13.9亿元总价拿下，楼面价6369元/㎡。

老山板块，房价有变。

5月上旬，金隅紫京叠院（详情）推出洋房37#、39#、41#、44#楼，共232套，销许均价30200元/㎡，稍稍过了江北3万/平的限价红线。

据开发商官宣资料，洋房较高总价766万成交，成交单价35760元，刷新区域洋房新房单价纪录！700多万的洋房，南京买房人的有钱程度，超越我们的想象！

仙林湖，房价有变。

4月底，仙林湖融信世纪东方（详情）首开，推出17、18、21三栋共224套房源，销许均价21806-34906元/平，整体销许均价31600元/平，户型面积为88㎡、98㎡、116㎡、124㎡和143㎡，仙林湖房价，也有了新的定义。不过最终房子还是被卖空。

河西南岸，房价有变。

河西南岸和峰南岸（详情）在4月底首次推出2、3、5号楼，均价30200元/平，和板块3万/平的限价相比，向前走了一步。

……

还有很多板块，不是房价没变，而是楼盘没上市。

3全南京“地道战”，房价成本又高了！

在南京，一台挖掘机，一场地道战，微妙的解决了开发商想实现更大化利润与限价之间的矛盾，也解决了开发商不想增加容积率但可以实现更高溢价之间的矛盾。

要知道，开发商较大的成本并不是建安成本、人员成本，而是土地成本。

拿地的时候容积率已经限定死了，而地下面积并不计入容积率，这让开发商更大程度得发挥了“地道战”的本领，纷纷在地下造起了一座城。

也就形成了南京楼市比较独特的一楼+负一楼+院子的户型，以往常常是叠墅才使用这种模式，而这一两年在南京大行其道，很多高层楼盘都在这么做，有一个高大上的名词，叫做——底跃。

我们盘算了一下，接下来市场上，各种含地下室的楼盘比例，可能会达到7成，或以上。

一般来说，在开盘时，顶楼和1楼是乏人问津的，现在买房人对于1楼+负一楼+院子的户型有些改观，因为总价低，可以做高溢价。

当然，地下室不是你想挖就能挖，还是要获得审批才可以的……

南京开发商努力向下建房子，实际上也直接提高了买房人的成本。比如江北某楼盘，总体均价被限在3万/平以内，但实际上普通楼层单价也要达到3.1-3.2万/平，买房人明显感觉接盘乏力。

我冥思苦想，悟出一个道理，蓝翔或将成为南京放开落户较大受益者……

真相是，南京有些楼盘的价格正在偷偷上涨，你的买房成本又要提高了！这真相过于扎心！