“新街口悦荟广场怎么又改名了？”

2018年的这个夏天，如果不是“印象汇”的橙白色LOGO悄然出现在新街口，很多南京人几乎快要忘记：那座方方正正的、位于洪武路与淮海路交汇口的4层商场，曾经是赫赫有名的南京排名前列座万达广场。

从2004年开业迄今，转眼已过十四年。在这个看似不起眼的“大盒子”里面，承载了多少小杆子和潘西的青春记忆。

也就是在那一年，南京以龙江新城市广场、新街口万达广场为代表的大型商业MALL开始涌现，一站式涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等多种业态。它们以完全不同于传统百货的体验感，彻底改变了一座城市的消费模式。

“万达之后，谁将接棒？是龙湖的天街？还是新城的吾悦？”

纵观南京商业地产十余年发展史，既有水游城、虹悦城、景枫KINGMO为标杆的商业范本，也有砂之船奥莱、大观天地、新弘阳广场这样极具个性的综合体项目。但若论商管品牌影响力、在宁持有商业规模和复制扩张速度，金鹰系、万达广场、龙湖天街、新城吾悦和广电荔枝系可以说是力拔头筹的佼佼者。

它们有一个共同点：就是通过特色鲜明的打法和生存逻辑，在强手如林的南京商业地产红海中杀出一条令人敬畏的血路。

1，天街欲来，风满城？

8月17日，南京江北新区再迎三幅地块出让。其中，少有拥有商业用地规划的江浦G38地块经过2轮竞拍，被龙湖-国资联合体以总价17.6亿摘得。

这也是龙湖在进驻桥北高新区和六合后，首次挺进江浦板块。至此，龙湖入宁短短4年，已经拥有8个项目。其中包括6座商业综合体，至少有4座已经确定拟建天街系MALL。

作为龙湖集团最负盛名的自持型购物中心品牌，龙湖天街的“江湖传说”由来已久。从2014年开始，低调得近乎另类的龙湖也开始发力商业地产红海，欲与万达试比高。

“天街是一个针对中等收入新兴家庭的区域性购物中心，它容纳的不是奢侈品之类的高端产品，也不做非常低端的东西，它的商品聚焦在中等偏上、偏时尚的定位”。

也就是在2014年，龙湖通过接盘中冶鼓楼滨江1号地王的部分资产包，成功“曲线入宁”。除了销售型的住宅产品外，龙湖进入南京后就不断在为其商业物业积极造势。天街作为主打的头号MALL品牌，从重庆到成都，从上海到北京、苏州，“都被塑造成一个个富有传奇性的故事”。

从老下关的春江紫宸、到江宁杨家圩的春江郦城，再到江北高新区的北宸星座、六合的龙湖棠城。截至2017年底，龙湖在南京已经快速储备5幅商业地块，其中4个是天街。龙湖也一直努力向南京买房人讲好“天街的故事”。充分借助天街这个TOP系的超级商业IP，较大程度打动市场，促进“天街上盖”的小户型公寓和高层住宅去化，完成资金回笼。

以2017年3月拿地、总投资40亿元的龙湖北宸星座综合体为例，因有规划中的14万方江北天街加持，该盘去化速度明显超过南京大多数商办类项目：2018年1月首开500多套公寓，吸引大批客户“冒着大雪和严寒”参加认购，当日热销9成。在入市半年后，总货量1600多套公寓全部售磬，“卖到一套不剩”。

“有了天街这块万金油，龙湖的底气明显强于其他开发商。虽然入宁时间较晚，但近年在南京市场出手迅猛。主要体现在拿地快，卖楼快，狙击也快”。一位业内人士如是说。

2017年3月30日，龙湖分别以18.8亿，12.6亿总价，一口气连拿南京河西新城科技园、江北高新区软件园两幅商办用地，筹备打造河西天街，江北天街。同年7月5日，龙湖冷不防再次挥师北上，以总价15.3亿拿下六合雄州原万达意向地块，拟建六合天街。

“万达没来，龙湖却来了”。至此，包括江宁杨家圩的龙湾天街在内，龙湖已在南京敲定了四座天街MALL。计划在未来三年内全部建成开业，“商场数量直接追平万达”。目前暂定的开业时间表为：

（1）南京龙湾天街，预计2019年9月开业。

（2）南京六合天街，预计2019年10月开业。

（3）南京河西天街，预计2019年12月开业。

（4）南京江北天街，预计2020年9月开业。

（5）南京滨江项目，预计2021年6月开业。

值得注意的是，龙湖在鼓楼滨江的3万方持有型商业（300米“排名前列高楼”的裙楼购物中心），最初考虑过纳入“天街”产品体系。但较新消息是“可能会单独命名”。

另外，筹备中的4座龙湖天街项目，每座都有不同的特色：比如立志打造“江宁东山商业新地标”的12万方龙湾天街，定位是家庭型亲子购物中心，规划超过1300个停车位。六合天街则位于雄州老城区，定位也是以家庭型消费为主，未来地铁14号线直达。

而河西天街和江北天街则兼具周边家庭人口和产业园办公人口两类客群，前者强调“品类、品牌更加精致”，规划2000多个停车位，后者则谋求在休闲时尚、互动体验等方面下功夫，规划车位数量超过3000个，堪称南京所有天街之最。

“正如腾讯做人与人的链接，京东做人与物的链接，龙湖要做的是人与空间的链接”。在南京龙湖营销总监乔进看来，“未来每一个天街都有自己的剧本，每一个天街都是一个超级IP，是转念即达的欢乐入口，将为南京广大消费者带来优质差异化的欢乐体验”。

“在空间即服务的顶层战略逻辑下，龙湖商业正致力于做最优秀的商业空间运营商。”龙湖集团首席执行官邵明晓在今年6月宣布：“到2020年，龙湖商业持有的购物中心总数将超过50座，租金收益目标预计达60亿元。”

不难看出，天街系列MALL将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。其品牌形象的精心包装和经营理念的推行，将有助于龙湖在一二线城市顺利获取土储及后期招商，完成买房人和消费者心中“好去处”理念的落地。

事实上，龙湖也一直渴望向国际优秀企业对标。据悉，龙湖商业在开发和规模化发展方向上，对标的是德国ECE公司，资本运作方面则是跟凯德学习。“未来更希望对标一些港资企业，因为他们在购物中心运营服务方面做得非常棒。龙湖希望真正做出不一样的商业”。

截至目前，龙湖商业的战略合作品牌已超200家，已合作商户数量超4000家。未来三年内，龙湖在南京将如何演绎“四大天街全面落地”的商业盛世？将如何向南京人展现“空间即服务”的智慧运营体系？一切还得等待实战来检验。

2，金鹰的节奏感

和“外来户”万达、龙湖不同，本土商业大鳄金鹰在大本营南京的扩张布局上，一直不急不躁，闲庭信步。

1992年，在南京市地方政府的热情邀请下，金鹰归国创立。是南京市批准的排名前列外资企业集团，拥有房地产开发一级资质。1993年4月，新街口金鹰国际商城正式动工，打造一座60层、213米高度，选用当时最豪华建材的摩天综合体。包括写字楼、酒店和购物中心三大业态。

1996年，金鹰国际购物中心正式开业，标志着南京首次拥有真正意义上的高档购物中心。很多南京人排名前列次在家门口感受到国际时尚品牌的震撼力。

有了新街口金鹰作为开篇，金鹰系谋求在南京迅速布局扎根。2007年，南京第二家金鹰—珠江路金鹰天地开业，与新街口店形成互补联动之势。金鹰也随即雄心勃勃地宣布，将金鹰天地作为旗下主力产品线，未来将落地河西、仙林和江宁三地。

2009年是金鹰扩张发力的关键一年。同年6月，江宁金鹰天地在百家湖凤凰港开工。9月，金鹰集团以10.25亿元拿下河西所街6号地块。12月，仙林金鹰天地开街试营业。“印象中，金鹰每隔三个月就会上一次新闻头条”。有长期关注南京商业发展的网友回忆称。

但，金鹰很快就发现：由于每个板块的地域环境和辐射消费客群的不同，全部定位为金鹰天地系列未免过于笼统化，无法做到细分市场和客群。于是在后期进行了一系列改良和重新定位：仙林店很快被改为金鹰奥莱城，江宁店改为全生活中心，河西店升级为金鹰世界。

2015年7月3日，江宁金鹰全生活中心开业。引入南京较大的Gmart精品超市、国内排名前列双主题动漫乐园、亚洲较大室内户外体验公园，华东排名前列阿迪达斯Homecourt概念店，NIKE高级别体验店。短短三天吸引30万客流。

2017年8月，仙林金鹰奥莱城宣布再次升级，更名为金鹰湖滨天地。新街口金鹰国际商城也同时迎来华丽转身，涵盖A、B两座购物中心共10万方商业面积，连同200多米双子塔落成。集购物、酒店、办公、汽车、教育、健康等业态于一体，更名为南京金鹰中心。

在所有金鹰商业项目中，河西金鹰世界一直最受人关注。鲜为人知的是，所街6号地最初规划限高200米，纯商业面积要求不少于15万方。但金鹰在开发期间将原规划全部推翻，项目塔楼高度、购物中心面积和容积率均全面上调。最终，三栋超高层塔楼全部突破300米，其中较高的368米A塔将引入南京排名前列W酒店。裙楼购物中心的体量达到50万方，成为亚洲较大购物中心。

2017年11月18日，金鹰世界在全城期待中开业。商场内设时间广场、光之门、云的宫殿三大高颜值中庭。G·LIFE系列主力店首次全系进驻，包括全球精品直供的G·MART、明日乐园G·BABY、精选全球5000种宠物商品的G·PET、世界最美书店之一的G·TAKAYA。以及5000个直达商场的停车位、无边际泳池等，带给消费者全新的休闲购物体验。

今天再回头看，金鹰在开业新商场的速度上总体偏慢。江宁金鹰从动工到开业耗时6年，河西金鹰耗时8年。但金鹰的强项是灵活调整定位，不断为产品迭代升级。最突出的例子，是仙林金鹰从“天地”到“奥莱”，再到“湖滨天地”完成转型，且预留了二期地块开发。新街口金鹰在增加二期B座全生活中心后，直接升级为金鹰中心。河西金鹰在无法预留后期土地开发的前提下，索性直接调整规划，变身超大体量的商业MALL航母，创下南京之最。

当然，对于河西金鹰世界这样堪称怪兽级别的体量来说，开业时基本无法做到100%招商，满铺开业。只能分批次、渐进式“边运营边招商”，且要有相对较大的空间预留给未来可能出现的新业态。

2017年，金鹰中心（新街口店）的总销售额突破43亿元，是为数不多的南京四家业绩在40亿以上的商场之一，位居南京单店销售的排名前列方阵。

在金鹰国际集团董事长王恒看来，从过去百货零售行业的“黄金十年”，到如今“大体量、多业态、强体验”模式的转型升级—深耕本土城市，树立差异化形象，量身定制消费需求，这些或许就是“金鹰模式”在南京的成功秘诀。

3，万达神话能否继续？

“每一座万达广场，就是一个城市中心”。过去，由于本土商业势力过于强大，南京人对“外来户”万达的广告金句并不感冒。

直到2009年底建邺万达广场开业，才真正更新了这座城市对于“万达造商圈”的认知。

“太可怕了！”当年在南京本土商业BBS论坛上，有网友发帖感叹称：“江东门从来没有那么多人，都是因为万达来了”。也有人调侃：“要不是王健林为大报恩寺重建捐了10亿，万达如何能在南京混得风生水起？”

事实上，在建邺万达广场开业之前，南京排名前列座万达广场—新街口万达早已默默开业多年。但两者存在明显的“代差”。如今，万达广场产品线从排名前列代到第四代文旅商综合体，已经历了四代演变和进化。

排名前列代万达：单体店（开业时间：2000-2004年）

所谓排名前列代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000平方米不等，一般为地上4层。一楼的商铺分割销售，二三楼的标配是沃尔玛超市，四楼标配为万达影院。排名前列代万达主要通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。

南京新街口万达广场就属于典型的排名前列代万达商业产品。尤其是，由于当时万达的品牌力弱于沃尔玛，很多南京人索性直接用“沃尔玛”作为新街口万达的代称。比如：“今晚沃尔玛门口见”。

排名前列代万达商业规划简单，“抱的是沃尔玛的大腿”，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是初代万达难以为继的根本原因。最后不得已壮士断腕，全部退出历史舞台。　

第二代万达：组合店（2003-2005年）

2003年至2005年间，万达提出了第二代开发模式—组合店。总面积普遍在10-15万方，面积较排名前列代扩大两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等业态，可散售商铺的面积也更大。代表项目有武汉江汉路万达广场、沈阳太原街万达广场、天津金街万达广场等，在南京没有开发二代店。

但从规划定位来看，第二代万达仅仅是排名前列代的简单升级。即从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”。其实质和排名前列代没有本质区别，仍然难以解决万达在快速开发中遇到的现金流问题。这种规划硬伤和开发模式，直接导致了后来9个万达广场的转手。

2005年左右，万达计划赴港上市未果。手握21个已运营和在建的MALL，扩张资金压力巨大。于是与澳大利亚较大的投资集团麦格理达成协议，由后者通过贷款购买了包括南京新街口万达在内的9座万达广场（基本都是排名前列代和第二代店），借此套现31亿元。在委托管理合同期满后，双方协议分手。2012年开始，上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。

第三代万达：商业综合体（2005年至今）

“光卖商铺绝不是商业地产！”随着王健林的顿悟，万达开始在2005年逐步转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的较佳产品。将40年商办用地与70年住宅用地捆绑开发的第三代万达于是孕育而生。

所谓第三代万达广场，是建立在汲取前两代万达开发教训的基础上，学习国外开发城市综合体的经验，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支撑持有型购物中心的开发与运营，从而有效解决了现金流的问题。凭借万达自身强大的执行力，很快便在国内大规模复制并取得阶段性的成功。

2009年底开业的南京建邺万达广场，就是第三代万达的突出代表。其一站式购物中心MALL的体量就高达27万方。包括万达百货、万达影城、沃尔玛超市、孩子王、大玩家超乐场、大歌星KTV、同庆楼、国美电器、金陵国际家居等11家主力店，以及优衣库、GAP、C&A等3家次主力店，以及一条450米长的室内步行街。

也正是这条被王健林称之为“第三代万达灵魂”的室内步行街，让多个主力店不再各守一方，而是围绕室内步行街布局。步行街的每一层通往各主力店，在任何一个平面或立面上消费者都可以到达任何店内。由此实现了平面和立体的互动，成为万达在国内商业地产设计上的较大创新。

除了建邺万达广场，南京的第三代万达产品还包括2013年开业的江宁万达广场，以及即将在下个月开业的溧水万达广场。

值得注意的是，虽然仍属于第三代万达，但总投资70亿的溧水万达广场明显升级：主打“南京南家庭生活中心”，溧水首席智慧城市综合体。项目位于S7号线幸庄站地铁上盖，将打造以海底小纵队暮光探险为IP的儿童主题街区和秦淮特色餐饮街区，实现“家庭+儿童+全龄”游乐消费全覆盖。预计2018年9月28日开业。

所以，从严格意义上，溧水万达广场应该被称为“三代半”产品。

第四代万达：万达茂及万达城（2014年后）

2014年，站在第三代万达大获成功的基础上，万达开始雄心勃勃地提出第四代文旅商综合体概念。也就是万达茂和万达文旅城。

其中，万达茂仍旧以大盒子的形式出现。一般位于万达文化旅游城的核心位置，也可单独在城市落地。项目涵盖室内主题公园、电影科技乐园等新增业态。较大特点是以文化娱乐为主，而不再以商业为主。其零售业态的占比低于25%，被业内人士称为万达的第四代产品。

2014年12月31日，万达以底价36亿元拿下300亩仙林湖白象中心区商业综合体地块，随即宣布将投资150亿打造第四代城市综合体“南京万达茂”。

与传统的万达广场不同，总体量122万方的万达茂定位是辐射宁镇扬都市圈的航母级文商旅综合体。规划了全天候东方文化主题乐园、IMAX杜比配置的万达影城、万达宝贝王、520米室内步行街等业态。作为万达迄今在南京首屈一指的“MALL王”代表作，已于2018年6月1日正式开业。

南京万达茂真正的“灵魂”，或者说较大的卖点是东方文化主题乐园。以六朝古都为背景，借鉴梅花折扇、牌楼、云锦、戏曲等金陵元素，通过紫金观天、古都剧场、吉祥飞塔、宝船工坊等10余项大型游乐设备，将科技与文化相结合，显著提升了场景体验感。

而在其他城市，万达文化旅游城则被视作是包括万达茂在内的升级扩大版本，相当于“中国版的迪士尼乐园”。王健林曾经在2016年放出豪言：“迪士尼就不该来内地。万达会让迪士尼在未来10至20年都无法盈利。”并计划到2020年开业20多个万达城。每个万达城的总投资均超过200亿元以上，包括超大型万达茂、大型室外主题公园、酒店集群、大型舞台秀、酒吧街等内容。

可转眼到了2017年7月，万达突然将包括南昌万达文旅城、西双版纳万达文旅城等13个文旅项目的91%股权以438.44亿元的对价“抛售”给融创集团，急剧“瘦身”。而在南京市场，万达也暂时停止继续拿地。甚至将早已看中的六合雄州地块和板桥莲花湖地块“拱手”让给了龙湖、新城吾悦。至于传言多年的江浦万达广场，更是“光打雷不下雨”，迄今未见踪影。

从火力全开到盛极一时，再到近年开始阶段性的“蛰伏”。万达在南京的商业神话还会继续上演吗？我们不妨拭目以待。

4，吾悦的饿狼战术

在万达扩张步伐渐缓的背景下，业内素有“小万达”之称的新城吾悦广场，犹如一匹饿狼。开始疯狂攻城略地，快速布局南京市场。

吾悦广场的前身叫“万博广场”，原本仅是新城控股旗下名不见经传的商业产品线。最初发轫于大本营常州，但多年内并未开启实质性扩张。在当时很多人的眼里，吾悦系顶多就是一个立足长三角的区域型MALL品牌。

直到2016年下半年，新城控股不惜重金从万达挖来负责运营商业地产的副总裁陈德力，吾悦广场开始进入一路狂飙的加速期。2017新开业12座，超过之前4年的总和。根据计划，未来三年内新城将以每年开出25个吾悦广场的速度布局，到2020年达到100座。

陈德力表示，到了2020年，100个吾悦广场每年可以实现1200亿元的社会零售品销售总额，这也意味着平均每座吾悦广场实现销售额12亿元。但很快，他又进一步提出“力争增加至120座，每座平均年业绩12亿”的新目标，力争销售总额达到1440亿元。

在如此激进的百店扩张思维下，吾悦广场进入南京可谓披荆斩棘，势不可挡。目前已知的吾悦广场项目有：

（1）鼓楼吾悦广场（已在2017年12月15日开业）

（2）建邺吾悦广场（预计2019年下半年开业）

（3）麒麟吾悦广场（2016年9月签约，暂未拿地）

（4）雨花吾悦广场（已在今年8月1日拿地，预计2020年开业）

2017年12月15日，南京首座吾悦系MALL—鼓楼吾悦广场开业。该项目在招商方面亮点颇多：引入民国1927美食街区、超级物种、言几又、星轶影城等业态。开业三天客流突破30万，营业额1600万。

如果说6万方的鼓楼吾悦广场只是入宁初期“试水”，那么持有商业面积高达16万方、总投资50亿元的建邺吾悦广场才是紧接而至的“重头戏”。

2017年1月12日，新城控股经过55轮竞价，以23.3亿竞得河西中部江东1号地块，很快敲定案名为建邺吾悦广场。项目定位为“全国排名前列400米运河体验式综合体”，涵盖美食餐饮、轻奢品牌、休闲娱乐、IMAX电影、儿童游戏等业态，打造国际化4.0+水系体验MALL。预计在2019年开业后，将与隔壁的建邺万达广场形成“贴身肉搏”的竞争态势。

2018年8月1日，板桥G31商业地块经过1轮竞价，被新城以3.4亿元拿下，确定打造雨花吾悦广场。这是新城在全国布局的第80座吾悦广场，也是继鼓楼吾悦广场，建邺吾悦广场之后，在南京打造的第三座吾悦广场。

短短两年内，吾悦广场在南京开业1座，拿地2座，意向签约1座。总共4子联动，显得狼性十足。在布局数量上，几乎追上入宁16年持有四座商场的万达。在开业速度上，则明显快于入宁4年尚未有一座天街开业的龙湖。

“有情怀、不复制、具规模”。这是吾悦广场提出的口号，也是它的灵魂IP逻辑。在陈德力的眼中，只有通过精准定位、快速布局、创新招商、精细运营，才能让每一座吾悦广场看起来都不一样。在独具特色的同时，也时刻保持着饥渴的狼性。

毕竟，在万达放缓扩张节奏的当下，只有发挥饿狼扑食、抢食的劲头，谁才能牢固掌握主动权和战略机遇期。对于兵家必争之地的南京市场而言，近水楼台的吾悦系更是如此。尤其在后者剑指国内城市运营商排名前列方阵的关键时刻，它可不想卧榻之侧有他人酣睡。

5，广电玩跨界，荔枝也要甜

最后，我们再来说一说“MALL新五虎”中最特殊的一只：江苏广电集团旗下的荔枝广场。

由于江苏广电的logo像一个爆开皮的荔枝，江苏广电总台也由此被称为荔枝台。而它投资建设的“新型文化传媒商业综合体”也顺理成章的被取名为荔枝广场。

正可谓：肥水不流外人田。自打在2015年捣腾出全国排名前列广电系综合商业地产—鼓楼荔枝广场后，爱玩跨界的江苏广电集团从此一发不可收，信心满满要将荔枝广场打造成最赚钱的商业产品线，在南京大本营乃至外地全面复制扩张。

平心而论，鼓楼荔枝广场在开业初期人气并不高。以大量餐饮+幸福蓝海影院为主，几乎没有任何零售业态。这样一座“休闲美食MALL”的诞生，也让江苏广电遭受不少非议。网友调侃和指责最多的，就是认为其“不务正业”。

可全国卫视排名前三甲的江苏广电，就是这么一个偏偏喜欢不务正业的电视台。

“鼓楼店只是一个开始。我们是排名前列次吃螃蟹，如果吃成功了，将把商业地产开发作为总台的重点项目进行运作。很快将在麒麟、仙林布局落子”。江苏广电总台台长卜宇在2015年底首次曝光了荔枝广场系的扩张版图。

2017年4月，备受关注的荔枝第二子—麒麟荔枝广场正式开工。作为麒麟科创园首座率先动工的大型自持MALL，麒麟荔枝广场总投资约17亿元，采用“600亩生态IP乐园+13万方购物中心”双擎联动模式，集文化创意、数码科技、运动活力、童玩探索、品质生活、美食花园等六大业态为一体，建成后将是城东地区单体较大的购物中心。

在主力店分布上，麒麟荔枝广场规划有八大特色主力：包括以荔枝剧院为牵引的聚梦空间、精品酒店、融合江苏广电动漫IP的荔之园等四大自有品牌，以及IMAX旗舰院线幸福蓝海、亲子集合店Mom&ME、品牌超市等。目前仍在招商中，预计较快2019年底开业。

此外，“荔枝家族”还包括位于仙林南大科学园内的仙林荔枝广场。这是省广电集团拟建的第三个荔枝广场。项目用地280亩，地上建筑面积约30万方，总投资约60亿元。规划建设内容包括15-20个国内一流的演播大厅，建设期四年。未来将打造成全国一流的全媒体内容制作中心和文化创意产业集聚区。

综上所述，已经浮出水面的三个荔枝广场，项目定位和主要服务人群均有较大不同。鼓楼荔枝广场主打美食休闲，服务总台员工及鼓楼周边门槛人口。麒麟荔枝广场定位偏重家庭亲子主题特色。仙林荔枝广场其实更像是一座全媒体产业园区。

无论如何，荔枝广场的诞生，代表着江苏广电在跨界商业地产上的一次大胆尝试。即使试错，也是宝贵的经验财富。为国内传媒巨头多元化转型提供了试验田。

【结语】

金鹰、万达、龙湖、吾悦、荔枝......“南京MALL新五虎”的出现，只是南京商业地产近年迅猛发展的一个缩影。在它们的身后，是越来越多的商业地产大鳄希望加入南京战局。

比如，在南京已经拥有两家MALL的印象汇，由国内先进的商业运营商印力集团负责操盘，早在2016年就被万科招至麾下，被定义为万科的商业地产平台。而万科较新的TOD商办产品试水，是与绿地携手在金马路开发36万方的云都会。

来自上海的证大地产，也在南京拥有两座自持型的大型购物中心MALL。一座是南站的喜玛拉雅中心，商业面积13万方，预计今明两年内开业。另一座是40万方的下关大马路地块，目前尚未实质性启动。

华润系也积极在南京拿地布局，目前已在筹备3座华润系购物中心，分别位于三山街颜料坊、燕子矶万寿村和江北核心区。其中燕子矶项目与华发联合开发，拟建21万方的大型航母级MALL，初步定名为万象汇。

与华润相似的央企还有招商蛇口，目前已拥有2座花园城：马群花园城和燕子矶花园城。后者将在今年下半年开业。反观同为央企的中海，迄今仅有1座环宇城。而一直没有进入南京的中粮大悦城，近期传出了“内定南站北广场地块”的小道消息。

此外，在高端购物中心打造方面，财大气粗、经验丰富的港企也是不容忽视的力量。比如新鸿基地产在南京元通开发的内地第二座IFC，以及初来乍到的香港置地，豪掷130亿元开发新街口铁管巷国际金融商业综合体，同时还负责操盘中华门G98地块的10万方主题商业街区，充分考验开发商的资金实力。

展望下一个十年，南京各个MALL之间的竞争将更加激烈和白热化。央企、民企、港资等大鳄将围绕南京商业话语权展开角逐。MALL之红海激斗，究竟鹿死谁手？不妨等待时间来证明。