11月9日，当小市汽轮电机厂的名字，首次出现在南京今年第四批土地出让预公告中时，所有人的目光，被拉回一个沉寂了很久的地方。

拨开厚重的工业灰尘，它的名字叫鼓楼铁北。

作为“大铁北系”三驾马车中看上去最“弱”的那匹，鼓楼铁北由于动迁难度大，板块历史原因复杂，一直未能真正“起势”。从区域控制性详细规划出台迄今，已经不知不觉过去了三年多。

难怪有人说，相比高举高打的栖霞铁北（燕子矶新城），不甘做“绿叶”的玄武铁北（红山新城），鼓楼铁北似乎永远都在慢慢吞吞地“磨洋工”，甚至连公开发声的机会都极少。

在房叔看来，我想，这应该不能完全怪鼓楼铁北。毕竟，它并非像河西、南站那样的一张白纸。同老下关一样，它曾经也是南京城北较大的棚户区之一。只不过，还多了不少厂房。

就像一张画满涂鸦的画布，如今却要“洗心革面”，准备变身梵高的《向日葵》。

但，也正因为它的城市更新非常艰苦。鼓楼铁北已经成为今天主城区最后一块等待全面启动的“宝地”。它在等待一个点石成金的翻身机会，以期完成南京主城区最后的拼图。

（一）

小市要卖地了！城北人民奔走相告。

其中较高兴的，或许是中央门片区“金三角”的业主：花样年、泛悦和葛洲坝&招商。

因为那么多年，中央门都未曾出让过一幅“像样的纯宅地”。上一次土地出让，还是在2015年6月，葛洲坝以32亿元拿下线路器材厂地块，首次杀入南京主城。

时隔三年多，隔着那条窄窄的安怀路，对面的小市街道汽轮电机厂周边地块（安怀村250号宿舍区以北地块），终于半遮半掩地浮出了水面。

这也是继中储双子（花样年+电建泛悦）和葛洲坝&招商“三剑客”后，鼓楼铁北中央门片区较新待启动的城市更新项目，距地铁3号线小市站约500米。由于是不需要强制性配建商办的纯宅地，稀缺性不言而喻。

不过，该地块60米的严格限高，也让不少前期调研的开发商暗自“肉疼”。它意味着最多只能做20多层的高层住宅，但无法做30多层的大高层。一下子少了整整10多层的货量。

在中央门以北1.5公里的地方，为何无法做更高的建筑？房叔推测，也许是为了不挡住幕府山望向玄武湖景区的视觉走廊。而待出让的汽轮电机厂周边地块，恰好位于这条视觉走廊的中心点上。

所以，对于广大买房人来说，这未尝不是一件好事。因为整个区域限高，汽轮电机厂首期住宅项目的容积率也限在2.7了嘛。以后的得房率，应该要比隔壁鼓楼滨江那些动辄四、五十层的“神盘”们高不少。

值得一提的是，今年3月，鼓楼铁北中央门片区正式开启征收大幕。目前，片区内已有四个项目实现了征收。伴随着征收进度的推进，未来或将不断有新的优质地块入市。

但，鼓楼铁北真的只能靠一个“镶牙式修补”的中央门片区吗？

（二）

鼓楼铁北，绝不是鼓北。

过去几年，一些媒体硬生生将两者混淆概念，显然是犯了常识性的错误。

相较而言，左手盐仓桥，右手紫竹林，且以模范马路为首席中轴线的后者，在出身上显然更“高贵”一些，鼓楼区的血统也似乎更加“正统”。

反观鼓楼铁北，只不过是2013年鼓楼“吃掉”原下关区后的又一“战利品”。在这片北起幕府山下，南抵老沪宁铁路，西起大桥南路，东至与栖霞、玄武两区交界的13.8平方公里土地上，大量旧工业遗存和各类棚户“老破小”星罗棋布。堪称是南京工业旧改中最难啃的骨头。

所以，与底蕴深厚的老鼓北相比，涵盖“幕小宝”（幕府山、小市、宝塔桥）3个街道的鼓楼铁北在位置上更加“偏北”。是整体起步时间较晚、也是城北较大工业集聚地“亟待换血”的重要成员之一。换言之，是主城区庞大旧改计划中的最后一块拼图罢了。

南京楼市长期存在的地域鄙视链，也让过去数十年一直“灰头土脸”的鼓楼铁北暗下决心：“过去对我爱搭不理，今后要让你们高攀不起”。

于是，鼓楼铁北在2015年10月首次公示了控制性详细规划。不过等到正式启动核心地区征收，中间耗费了长达2-3年的时间。但从另一个层面来说，也给了这个“全南京最不易改造板块”一次后发制人的机会。

因为，它已经成为鼓楼区最后一片的、可供阶段性“镶牙式”规模开发的储备土地。即使在今天，在抢先起步的鼓楼滨江与玄武红山新城的左右夹击下，它的地位暂时有点尴尬。但并不妨碍，8-10年后这里的土地重新焕发想象。

后进生也不是没想过做先锋。想当年，大铁北系三分天下：栖霞铁北、玄武铁北与鼓楼铁北各自把持一角，呈三足鼎立之势。由于有昔日的“南京第三商圈”中央门为其背书，鼓楼铁北也曾一度底气十足，急不可待地想与隔壁的鼓楼滨江“求合体”。为此，它甚至高调宣布了旧改进度排期表。

据相关官宣，整个片区将计划用3年时间完成征收拆迁、6年完成基础设施建设和城市形态改善、10年初步构建产业体系、20年形成高端产业集聚的“产城融合示范片区”。

具体展开看，未来该片区将涵盖滨江风貌展示区、现代产业集聚区和宜居宜业新城区三大功能，将形成“三片四带两轴多组团”的总体布局结构。

“三片”，分别为滨江现代景观风貌片、幕府山—老虎山—象山—北崮山生态景观风貌片、中央门现代商务片。

“四带”，分别为滨江风光带、金川河风光带、十里长沟风光带和护城河风光带。

“两轴”，分别为中央北路城市功能景观轴、幕府路滨江景观轴。

轨道交通方面，片区内除了已经通车的3号线，还将有7号线和9号线经过，共布置9座地铁站点。其中，五塘广场站和规划中的城河村站将成换乘枢纽。

但由于PPP招商及拆迁进度等因素，鼓楼铁北的动作还是稍微有点迟了。2018年初，鼓楼铁北片区改造提升指挥部在幕府绿色小镇挂牌办公。6月30日，中建八局正式签约鼓楼铁北城市更新及产业发展PPP项目，宣布将投资182亿元，将这一旧工业区彻底改造为“全域绿色生态、幕府科技创新、滨江文化创意、中央缤纷商业”的新城。

182亿是什么样的概念？这已经接近十年前央企中冶在下关滨江启动的200亿资金规模。毕竟，在今年内必须先拿出50个亿，启动35万平方米的棚户区征收和30万平方米的保障房建设。而后期的待拆迁量高达80万方。

等到全部拆完后，鼓楼铁北的新增载体面积就能达到420万平方米，包括各类产业办公用房215万平方米、住宅175万平方米（含60万平方米保障住房）、公建配套30万平方米。整个片区的旧改规模与玄武铁北（红山新城）旗鼓相当，甚至略超后者。

应该说，鼓楼铁北片区是南京主城拥江发展的关键一环。因为，只有与鼓楼滨江、燕子矶新城、红山新城全部连起来，才能真正弥补这座城市曾经被遗忘的“伤疤”。

沉寂已久的大铁北，真的能凝心聚力，在幕府山被开挖的矿坑里慢慢抬起头吗？

（三）

无论建邺再怎么自吹“宇宙中心”，内敛而从容的鼓楼依然是南京人公认的“首善之区”。

可在这年头，谁拥有更多预留的储备土地，谁的GDP创收似乎更有发言权。在鼓楼滨江开发即将接近尾声之际，谁又将开启鼓楼区下一个十年？显然，只剩下还是半个处女地的鼓楼铁北。

事实上，如果用“螺蛳壳里做道场”来形容鼓楼铁北近年蜕变的艰难，叔觉得其实也比较恰如其分。

前期启动的部分项目间接佐证了这一点：无论是由花样年和电建两家“南北分治”、合力打造的65万方中储综合体地块，还是葛洲坝与招商强强联手操盘的55万方紫郡蘭园。光是环绕小市地铁站的周边，四家房企就贡献了足足超过百万方的开发量。

曾几何时，上述的几个拓荒者，也都同样有着“焕新城市”的远大抱负。但历经的路途皆不是十分平坦，个中的艰辛只有自己知道。

比如鼓楼铁北排名前列座大型商业综合体，花样年的7万方购物中心，即南京第二座“花生唐”的开业时间又推迟了。在经过漫长的前期招商后，商场宣布将延迟至2019年中开业。值得注意的是，项目入市多年的公寓产品，至今去化缓慢。

从另一个层面看，由于区域拆迁进度相对滞后，导致寥寥几家新盘只能各自为战，无法形成合力。尤其是，在大量“老破小”的包围中，勉强挣扎着探出头来、被要求强行玩出调性的滋味并不是太好受。

面对改造周期较长和强敌环伺，身为后起之秀的鼓楼铁北如何突围？或者说，如何打破外界对板块“矮穷矬”的固有印象，体现出自己较大的城市价值和特色？在叔看来，中央门的改造只是“前菜”，真正的“主菜”还是得看金陵船厂。

或许是好事多磨，被视为鼓楼铁北土地含金量较高的金陵船厂地块，拟将搬迁的消息散播了多年，但一直停留在蓝图上。

早在2015年3月，南京市出台的《四大片区工业布局调整三年(2015-2017年)行动计划》中，就明确提出：将“开展金陵船厂搬迁前期准备，帮助企业做好选址等工作，争取2017年前启动搬迁，2018年完成整体搬迁”。

可如今，2018年已经临近尾声，金陵船厂依然“岿然不动”。有知情人士称：“金陵船厂搬迁牵涉的利益方较多，要在短短数年内搬完几乎不可能”。而坊间较新的说法是，鼓楼区将在2019-2021年推进金陵船厂完成整体搬迁，未来打造首屈一指的滨江文旅+休闲+商务综合体。

可以想象，一旦船厂华丽变身，大桥南堡的两头将真正“牵手”一体。铁北与滨江这对曾经在南京百年近代历史上彼此成就的璧人，也将破镜重圆。

新的大饼正在擎画。相信多年后我们再回头看，鼓楼铁北今天3.5-3.6万的精装均价，也能被大多数人欣然接受。但，它必须尽快打通任督二脉，与周围兄弟板块携手连接成片。就像PPP城市规划鸟瞰图中，那只展翅欲飞的“浴火凤凰”。

借用某业内知名大V的话说，连起来才有未来。连起来才是伟大。