桥北,如果有一天可以重来

南京焦点发布 2019-09-09 14:09:19
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8月30日,是南京江北值得载入史册的一天。 也就在这一天,中国(江苏)自由贸易试验区在江北新区正式揭牌。总面积39.55平方公里的自贸区靴子落地,无疑也成为江北荣耀加冕的高光时刻。 这也意味着,自贸区管委会“治下”的浦口老城部分区域,江北核心区(含中央商务区)、研创园和三桥的部分区域都将是自贸区最直

8月30日,是南京江北值得载入史册的一天。

也就在这一天,中国(江苏)自由贸易试验区在江北新区正式揭牌。总面积39.55平方公里的自贸区靴子落地,无疑也成为江北荣耀加冕的高光时刻。

这也意味着,自贸区管委会“治下”的浦口老城部分区域,江北核心区(含中央商务区)、研创园和三桥的部分区域都将是自贸区最直接的受益者。

但,细心人不难发现:江北城市化迄今“资格最老”、人口密度最高、开发密度也是最大的一个头部板块,却一直没有机会进入核心区、自贸区的区划覆盖范围。它,就是沉寂多年的大桥北。

“为什么一切重大利好,仿佛都与桥北没有半毛钱关系。”于是,房叔愈发怀念起那个已经失声很久的、似乎永远都被“遗忘”的大桥北侧门户区域。

如果有一天可以重来。桥北会是怎样的一副模样?

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“要怪,就怪桥北当年的规划过于短视,上马仓促。看看桥北今天的城市面貌,就像一大片密不透风的墙。整个天际线显得格外拥挤而杂乱。”

难怪,有人说,江北的核心区越喧嚣,桥北就显得越落寞。

眼瞅着数千亿级的“两城一中心”(基因之城,芯片之城,新金融中心)战略在核心区成功落地,桥北人民的心中注定酸楚。而如今自贸区的火速加持,又将江北核心区打造开放型经济发展先导区推上了一个新的维度。

“先是核心区划分被踢出局,然后是自贸区落地没被纳入。作为江北新区起步最早的桥北地区,为何屡次与上述重大利好擦肩而过?”

要知道,在近20年前,桥北也曾经是被寄予厚望的“江北金三角”。甚至早期进驻拓荒的开发商们当时都在漫天打广告,说这里就是江北未来的浦东,是南京的陆家嘴。

君不见,那栋矗立在泰山大转盘旁边的“桥北第一高楼”浦东大厦,就是桥北早期炮制陆家嘴概念的那个狂热时代的典型缩影。

桥北,注定没法成为陆家嘴。但,假设历史可以重来,桥北会不会有一丝机会成为江北版的“陆家嘴”?

事实上,桥北是江北城市化启动最早的区域之一。在2002年以前,老南京人眼里的江北,主要是指原浦口区所辖的浦口街道、顶山镇、盘城镇、泰山镇、沿江镇等地区。当时沿着长江大桥北引桥(大桥北路-浦珠路)一路下去,两侧还是农田和棚户。“没有商业,没有配套,几乎就是一片不毛之地。”

2002年后,桥北开始了如火如荼的房地产开发。明发、苏宁环球、红太阳(弘阳前身)成为最早进入桥北地区拓荒的“三剑客”。值得注意的是,当年桥北的地价“便宜到令人发指”,有的地块仅划到几百块钱一亩。于是,跑马圈地的超级大盘们如雨后春笋不断出现。

房企“蜂拥而上”的结果,也直接导致了:在极短的时间内,明发滨江新城、苏宁天润城、威尼斯水城、弘阳爱上城等超级大盘将整个桥北迅速瓜分殆尽,多个单盘均为体量100万平方米以上,业主规模超5万人的超大型小区。“通常只能分为十几个街区,甚至二十多个街区逐步开发。单盘整体开发周期超过十五年的比比皆是。”

“桥北的地皮放到今天看,感觉有点贱卖了。”某位资深业内人士不无惋惜地表示:“桥北的城市化几乎全部是由开发商主导开发。没有高起点的产业定位和城市规划设计,很多道路、学校甚至医疗资源也是开发商主导建设,这也是桥北后来被人诟病无序、杂乱的一个重要根源。”

桥北,就这样从白纸作画到慢慢被涂满。今天已经定型的它,还能有希望在未来“无缝对接”江北核心区吗?

2

众所周知,经过长达十五年左右的“摊大饼”发展,桥北如今患上了“三高”症:高容积,高密度,高拥堵。

据相关数据统计,桥北地区光是一个泰山街道,住宅小区就达到84个,常住人口26万。

“马自达车主吆喝带客,电动车横冲直撞,每天3号线地铁口人潮汹涌排队进站,各种小广告乱贴乱涂,很多路面被车流压得坑坑洼洼。”曾几何时,这样的画面早已成为大桥北地区持续多年的“日常”。直到2018年桥北全面进入城市更新的攻坚期,昔日的“顽疾”才渐渐有所改观。

相较于地面,更被人诟病的是桥北的天际线。如果站在高处放眼望去,你会发现桥北到处都是密密麻麻的高层住宅区挨在一起,挤得让人有点透不过气。“似乎这里的每个楼盘,都为最大程度的填满容积率而生。”

而随着桥北人口近年不断集聚,人口与配套设施的矛盾愈发突出。尤其体现在交通拥堵、学区资源分配、公园绿地、医疗分配等多个方面。这也成为桥北不少业主一直声泪控诉的导火索。

近日,房叔随机走访了桥北地区的多位业主,一起来听听他们的“吐槽”。

业主一:大桥北路快速化改造基本完成了,可是每天上下班仍然像是在渡劫。金盛国际家居门口的毛纺厂隧道只有双向四车道,容易导致大量车辆积压。更让人崩溃的是,自泰山新村往长江大桥方向的公交车不能直接上桥,还得在北引桥口绕上一大圈等红灯,才能勉强“挤上”大桥。强烈呼吁:建宁西路过江通道和上元门过江通道能早日动工!

业主二:桥北实在是太拥挤了。地铁口停满了电动车,感觉有点不城不乡。行人眼里没有红绿灯,翻栏杆也没人管。以前还有很多传销人员住在城中村和小区里。当年是实在没办法,因为房价便宜才买的桥北。没想到二手房价多年涨不上去,我家小区现在才勉强站稳2万一平。希望桥北以后能多引入优质名校资源,支撑一下这里的房价!

业主三:我搬到桥北也有不少年了。这么多年最大的感受,就是偌大的桥北地区竟然没有一所正规的高中!一中明发分校和泰山分校都是公办初中,没有设立高中部。不能因为我们桥北不属于江北核心区,就这样被公办高中彻底“抛弃”了。真的让人非常失望、寒心!

业主四:我觉得桥北根本就不像是南京的地方,感觉就像到了小联合国,能听到各地的方言:比如安徽话、河南话、苏北话、山东话、东北话、四川话等,但就是很少听到南京话。感觉就是外地打工者进驻南京的“桥头堡”,群租问题也十分严重,易造成小区环境设施破坏以及资产损失。真心希望以后能加强桥北小区细节管理,提高居住人口的素养水平。

业主五:桥北住宅小区过多,办公楼数量太少。很多人必须每天过江上下班。如果能在桥北多盖几栋商务写字楼,搞一个商务区,吸引一些大中型企业进驻。我们也不用再天天挤大桥过江了,在家门口就能找到工作。

“当初谁也不肯去桥北,政府相当于送地,也很难找人接。所以,城市品质基础差也是没办法的。”对此,有业内人士表示:“但,也解决了巨量的刚需人群通过较低门槛接近和融入南京主城。为南京吸引外来人口红利做出了贡献。”

同时他亦指出:“随着今年自贸区的落地,以江北核心区为龙头将打造具有国际影响力的自主创新先导区、现代产业示范区和对外开放合作重要平台。但这不代表桥北就没有机会,南京决策层已做出指示,要求把自贸区的制度创新成果在其他板块全面复制推广,使南京全市域都成为事实上的自贸区。”

所以,从这个角度看,今天的桥北虽然无法再推倒重来。但在下个阶段实现品质进阶还是有希望的。过去在南京人眼里,很多人提到桥北,首先想到的就是脏乱差的代名词。不管你来没来过桥北,但这样先入为主的思维定势却早已被固化。要想打破它,需要耐心和时间。

这也就决定了在下一个十年,桥北的小目标,不仅是要做江北新区的重要组成部分。更要不断优化城市设计,夺回从长江大桥望向江北的“第一眼”之席位。

这是因为,“天堑变通途”的长江大桥是南京2500年建城史上第一次“跨江”的原点,虽然它饱经风霜,看似已垂垂老矣。可作为南京最具代表性的头部地标地位无法撼动,一直发挥着核心城区过江通道与国内知名景点的双重作用。

虽然,南面那个定位“科技+金融+产业”的核心区坐拥大片土地,似乎更加夺人眼球。但,桥北还是要努力在城市品质上尽快对接南北两头的新建区域,避免成为夹在江北核心区与高新区之间的“孤岛”。

3

江北不是桥北,但桥北永远属于江北。

房叔还记得两年前,南京新街口的户外大屏上,被一句提问刷屏了:“桥北,还缺什么?”

扪心自问,尽管沾了国家级江北新区之光的桥北早已是今非昔比。但实际上,不少桥北人依旧有点自卑。尽管这里高楼林立,车水马龙,可他们还是缺,缺,缺......

——“桥北感觉始终是个大工地,动不动就沙尘漫天。”

——“桥北大型小区的配套是比较成熟了,基础生活没问题,就是门面不整洁。”

——“缺乏大型市政配套,没有美术馆,图书馆这些硬核指标。”

——“现有的商业形态还是偏中低端,聚集性也还要加强。”

——“缺少有代表性的地标项目,没有核心区那样的崭新地标形象。”

——“桥北很多小区物业要提升,以前经常上电视是家常便饭。如果换了品牌物业管理,二手房价也可以涨一点上去了。”

——“桥北长期缺乏就业机会,希望以后能提供更多产业就业岗位。让部分桥北居民不再过江就业,省去舟车奔波之苦。”

“南京梦,也是桥北梦”。身为南京头部新引擎的国家级新区,如今的江北新区显然意识到桥北建成区的城市修补提档已到了刻不容缓的地步。2017年6月,随着《南京江北新区桥北地区城市更新专项规划》出台,定位浦口生活组团的桥北由此迎来一轮环境提升的城市更新行动。

相关规划显示,总面积约15多平方公里的桥北地区将形成“一核、五心、四轴、多点”的公共空间和配套服务的格局。专门针对公共服务配套长期缺失、人居整体环境品质较低等短板,将依托公共开放空间系统,落实广场绿地建设空间,引导街区细分和功能混合,渐进式开展“街区营造”。同时,重视社区零散空间整治利用,提升建成区微观环境品质。具体改造的脉络架构为:

“一核”是指依托柳州东路及桥北未来中心地块形成公共设施核心。

“五心”是指弘阳商业中心、泰冯路商业中心、宝塔山景观中心、北堡公园绿心以及滨江休闲中心。

“四轴”是指江山路南北向功能发展轴、天华路东西向功能发展轴,滨江路沿江风貌展示轴和大桥北路城市风貌展示轴。

“多点”是指次级商业中心与公共绿心,具体指明发商业中心以及居住区层次绿心。 

值得注意的是,桥北在后续土地储备方面已经“捉襟见肘”。由于十多年前跑马圈地式的疯狂开发,相较于江浦和核心区CBD,桥北能够直接变现的宅地储备早已被严重透支。这也导致了2016年后,桥北能拿出来出让的宅地屈指可数。

“目前桥北预留土地最多的两片集中用地区域,主要是桥北公共服务中心区和宝塔山地区。”有业内分析称:“两片区域的面积分别为1.3平方公里和0.6平方公里。定位是提升桥北城市公共服务和休闲配套水平的最后空间。所以必须严格按照规划要求,以政府力量为主导推进公益设施建设。严格控制住宅建设,防止房地产市场过度开发。”

其中,被“夹”在天润城与威尼斯水城两个超级大盘之间的京新公共服务中心区,也就是我们今天看到的“桥北最强配套中轴线”。2019年初,总投资30亿的桥北首家三甲医院南医大四附院主体封顶。项目总建面约18.6万方,含800张床位。是公共服务中心区首个接近完工的大型医疗配套。

此外,大规模征地拆迁也是桥北地区“十三五“期间的核心任务。据悉,仅泰山街道就确定了每年启动100万平方米拆迁计划,到2020年左右要基本“消灭”城中村和棚户区。

从2003年-2019年,桥北城市化的跌宕起伏就像一部书。曾经南京新盘打折降价最凶狠的地方是这里,满载着当年绮丽的浦东之梦的地方也在这里。当大批业主的预期从强烈变为平缓,并开始感慨“非核心区”的二等地位之时,桥北也在卯足劲准备蜕变。

今天的桥北,相信在重新反思、认真审视自己后,将会更加务实。而在完成为期两年多的长江大桥封闭改造和弘阳广场提档升级这一阶段性重大突破后,桥北中心区的新一轮城市空间重构和城市品质重塑也正在全面拉开。一切才刚刚开始。

我们的桥北,当然可以重新归来。

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