南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选?

南京焦点发布 2020-09-17 17:55:05
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2020年购房大学(9月16日): 南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选? 根据最近出台的几项新政策和信号来看,接下来南京的房价格局基本成型。新政后,南京楼市的真实开盘情况如何?南京楼市下半场还能买房吗?今天血拼姐带你好好分享一下。 【1】官方发布!南京8月新房房价没涨! 国家统计局发布《2

2020年购房大学(9月16日):

南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选?

根据最近出台的几项新政策和信号来看,接下来南京的房价格局基本成型。新政后,南京楼市的真实开盘情况如何?南京楼市下半场还能买房吗?今天血拼姐带你好好分享一下。

【1】官方发布!南京8月新房房价没涨!

国家统计局发布《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

今年8月份,南京新房价格环比上月持平,同比涨5.1%。这也是今年,南京新房价格环比第2次没涨!

南京新房价格2020年以来环比变化:

2020年1月,南京新房价格环比上涨0.1%

2020年2月,南京新房价格环比持平

2020年2月,南京新房价格环比下降0.1%

2020年3月,南京新房价格环比上涨0.2%!

2020年4月,南京新房价格环比上涨1.8%!创3年较大涨幅!

2020年5月,南京新房价格环比上涨1.2%

2020年6月,南京新房价格环比上涨1%!

2020年7月,南京新房价格环比上涨0.1%!

2020年8月,南京新房价格环比持平!

二手房数据方面,8月南京二手房价格环比上月微涨0.5%,同比涨4.9%。

业内人士表示:在723宁九条新政出台之后,不管是新房,二手房,都呈现下滑趋势;

尤其新房7、8月份连续2个月维持在0-0.1%接近零涨幅的状态,显示宁九条新政和随后落地的装修新政、土拍新政等形成组合拳持续发力,南京新房房价走势更加平稳健康,而且是越来越稳。

【2】调控政策密集发布!南京楼市进入深度调控期,未来房价格局已定

上周五,没有等到传谣的“2改5“,而来了一道土地新政,《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》的补充说明,对报名竞买单位进行限制,防止多家马甲公司参与摇号;

其实早在7月23日,南京就已经针对过热的市场进行调控,针对假离婚,打击炒房,保护刚需;

8月14日,南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》;

8月27日发布解读,限定全装修价格在1500-2000元/㎡!8.27新政等于给南京房价涨幅增加了一道防火墙,1500元/㎡的基础装修包与升级装修包方案,以及“样板房硬装所见即所得”的新措施,让存在已久精装修猫腻无所遁形。不仅于此,得益于此次的新政出台,南京各区域的新房限价红线再一次被明确,那些想借着科技、绿色、智能、精装修等名义,卖出天价的“伪豪宅们”,从此无计可施了。

各区限价红线

除了南京,近期全国范围内不少过热城市都已经开始调控!

回顾7月以来的楼市调控,短短2个月,12个省和城市出台政策。

政策的密集程度,实属罕见。

很明显,楼市过热的城市,上层的态度就是打击!回到南京,从土拍双限到各类新政出台,未来房价被“限死”,调控之下南京楼市各板块房价格局基本确定了,下半年楼市的主基调,还是保护刚需,房住不炒!

【3】悬顶之剑:增值税2改5,南京会不会来?

9月14日,成都出台“房产新政15条”,其中住房转让增值免征税年限由2年调整到5年。

网友炸了,南京会不会跟进?

当前成都二手房的增值税计算方法:

不满2年的:核税单价*面积/1.05*5%;

修改为不满5年之后,大家认为也应该是这种计税方法。

那么会出现如下情况:(由于大部分要贷款客户,假设计税价略等于

成交价,且我们简化为核税价直接乘以5%,其余城市也类似简化):

100w,增值税费5万;

150w,增值税费7.5万;

200w,增值税费10万;

300w,增值税费15万;

500w,增值税费25万;

1000w,增值税费50万;

这个税负不可谓不小。

“增值税免征2年变成5年可”以算得上是一件“利器”,这意味着买卖房交易成本增加,给二手房市场降温,一定程度上劝退投资客。

继深圳、无锡、沈阳、成都等加入“增值税2改5”大营,类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策。有助于防范“快进快出”的炒房行为,使得住房认购行为更加理性。

前天国家统计局发布的8月份的房价数据,南京求生欲满满,环比上涨0%,这个成绩的取得,实属不易。毕竟不少高价盘被推到后面开盘了。所以南京要不要跟进二改五?暂时没必要。房价环比涨幅0%,不涨不跌,这样的优质数据,已经保持了对“房补不炒”较大的敬意,所以还加什么码呢?

但一个月的数据好说,长期看如果都要保持0%的涨幅,这就有点麻烦了,所以这就意味着今年下半年南京市场的房子,将会被严格限价。虽然价格还是要比去年高一些,但今年内不会再涨价了。这对于买房人是一个机会。

新政后南京楼市的真实情况

新政后,南京楼市已经迎来了剧烈分化阶段,市场冷热不均,高价盘日光,刚需盘卖不动,南京买房人进入冷静期!

尤其8月以来,高房价区域楼盘相继开盘,如燕子矶新城的仁恒公园世纪,万象天地九悦等项目,河西奥体新城的葛洲坝南京中国府、河西北标杆苏宁檀悦、城南花语江南府等等纷纷亮相。其中销许均价突破60000万/㎡大关的有一家楼盘,销许均价突破50000万/㎡关口的两家楼盘,销许均价突破40000万/㎡关口的1家楼盘。

新政后的南京楼市,冷热两极的分化趋势并未得到缓和,热销的项目主要集中在南京河西、城北燕子矶、江北核心区等热门板块;而更多的非主流片区的项目日子并不好过,比如江北非核板块、江宁禄口、正方新城板块等,这些区域的楼盘有的亮相半年只卖出不到5成,还有的开盘2个月,去化寥寥等。

一边是4万+/㎡项目忙着摇号、忙着“日光”,一边是非热门板块的项目悄悄平推,在去化的道路上艰难爬行...各板块之间的去化差距,似乎正被越拉越大。

经统计,自“宁九条”新政出台至今,南京楼市约75盘共计12518套房源入市,其中摇号盘共17家,约占总量22.6%,其中售罄盘共9盘,约占总量12%;去化不足2成的项目近30家,占比40%,两者形成强烈的对比差。(认购成交数据来源南京网上房地产 统计截止时间:2020.9.15)

下半场南京房价还会涨么?还能买房吗?

南京市场上的买房人群就是刚需和改善两大阵营,对于人才和无房户来说,他们是妥妥的刚需,新政让这部分人群买到中意楼盘的几率大大增加。

纵观近期领取销许的楼盘,我们可以发现一个规律:高价盘比较少,此前高调放风的楼盘,也纷纷没了声音。目前看来,南京短期内放开限价的可能性不大。再加上官方不断发声,楼市降温信号越来越强。调控加码后,南京下半年房价变动不会太大。这对于买房人,尤其是无房的刚需来说是一个好机会。

今天血拼姐来推荐几个比较刚需的好楼盘。

作为刚需一族,预算有限的情况下,有地铁的规划、总价低的小户型楼盘更香。

主城北:双地铁+精装小户型的江悦润府,值得一看;

现在南京以改善为主,入门门槛很高,这一点对刚来南京的“新南京人”很不友好。【江悦润府】最吸引人的是它的户型,江悦润府打造建筑面积约76㎡、89㎡、105㎡的三款户型,其中76㎡、89㎡很适合刚需。

且江悦润府距离地铁6号线新生圩站仅约400米,距离地铁7号线仅约1公里,是真正的双地铁盘;据悉即将首开的是4、7号楼,小程序上有项目顾问,可以在线咨询了解一下。

刚需首次买房,较好选择有潜力的板块,在价格较低的时候入手。乘着“紫东地区”的发展快车,汤山板块向宜居新城全速进发。

高性价比,交付快,总价205万起的低密洋房【碧桂园若水雅苑】,可以考虑一下;

碧桂园若水雅苑位于城东汤山板块,属于紫东新区,项目共打造了15栋10-11层洋房,为低密洋房社区。项目靠近地铁S6号线汤山站,通车后7站可从汤山站到达马群,14站到达新街口,如果在城东上班,预算在200-250万之间的话,碧桂园若水雅苑性价比还是不错的。

南京此次出台的精装修新政,对全装修标准进行了限制。双限模式之下诞生的楼盘,装修标准都被限制在了1500-2000元/㎡之间。

其实,在未来很长一段时间里,高配、纯粹的品质精装盘将会越来越稀缺。所以说,与其在未来考虑是否选择精装包,不如好好珍惜当下的精装品质盘。

若是刚改人群,可以了解一下纯粹+改善+精装标准高的中建熙元府。

像【中建熙元府】这样有着统一的高配精装的项目,买房人无需再去花费更多选择升级精装包,就可以享受到品质住宅。其次,不需要对房子再去进行重装改造,添置家具后基本就可以拎包入住,省时省力。

最后,无论行情如何,真正优质资产楼盘,总能走出独立行情,通常这样的楼盘,是具有一定的共通点的。

排名前列,位于上升板块中。

第二,有特点,在板块内极具代表性。

第三,占据公共配套资源越多越好。

作为长江隧道口排名前列家真正意义上的耳熟能详的商业综合体,江北的虹悦城项目,从商业搭配到品牌引入,悉数焕新,打造板块内“江北新街口”级的商业代表作品,还包括建造板块内部商业地标。

【德盈龙华国际广场】临近10号线龙华路站大约300米,通过10号线能够无缝对接河西、新街口等区域。另外,五桥即将通车,江北未来规划的28条过江通道,将彻底打通一江两岸,让通勤更便捷、更快速。项目住宅区联合万科物业。

紫东新贵+南外加持的【华侨城翡翠天域】小程序也是占据优质公共配套资源的代表楼盘之一。

华侨城翡翠天域位于栖霞风景区以东,项目所在地是栖霞文旅发展的重要片区,且住宅项目旁边就是华侨城欢乐谷,加上南外加持以后,项目一直非常热门。

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