（一）

这两天，栖霞山板块有点郁闷。

烦恼的原因之一，是隔壁的隔壁，那个习惯了高歌猛进的燕子矶新城又在搞事情了。

来自深圳特区的巨鳄宝能，在9月的南京金洽会上宣布：拟投资300亿元“打包”建设燕子矶滨江商务科技城，涵盖科技产业园、文旅商业、金融总部、燕子矶老镇等一揽子开发计划，总开发体量达到惊人的150万平方米。

这也就意味着，土地含金量极高的燕子矶滨江风光带区域有望被彻底“激活”，成为继鼓楼滨江之后，大城北第二个“滨江门户区”。同时，也为当地的房地产概念输出提供了一个强有力的新抓手。

眼睁睁地看着相隔两座长江大桥（二桥、四桥）的邻居板块抢去了风头，这让原本一直渴望借势炒作“滨江概念”的栖霞山不免有些焦虑。

有江，有山，有古刹名胜，还有那个在建中的、南京未来规模较大的主题游乐场。但，栖霞山板块两年来为何给人的整体印象，依然是有点寡言少语、发声不多？

其实，对于这个企图借助大型乐园产业崛起的新兴文旅板块来说，周边早已强手如林，且个个如狼似虎。不只是西边的燕子矶，还有东边的龙潭，南边的仙林大学城，以及等待二次裂变的新港和尧化门，它们与栖霞山的城市化进程一起，共同支撑起了“大栖霞”未来的十年版图。

纵观栖霞区的兄弟们，燕子矶新城有高起点规划的滨江资源，仙林大学城有让人艳羡的教育资源，龙潭有港口枢纽、智造产业支撑和综保区政策优势。那么，身为“后起之秀”的栖霞山板块有什么？

是那座有些郁郁不得志的千年寺庙，还是即将在2019年建成开园的全国第八座欢乐谷？

如果不有力反制，就有可能面临被长期压制。事实上，至今都迟迟不敢鼓足勇气喊出“我是中央欢乐区”的栖霞山，仿佛有千言万语，但却总是骨鲠在喉。

栖霞区，过去因栖霞山而得名。可未来的栖霞山，还会继续成为栖霞区的骄傲吗？

（二）

并非栖霞山许久不见大世面，只是起步的时间稍微晚了一点。

毕竟，多年之前，它曾无比渴望打造一个类似“万佛朝宗”的佛教膜拜圣地，甚至野心勃勃地想把“南朝四百八十寺”的盛世辉煌重现。

直到今天，不少南京人或许仍然会记得，2010年初夏的那场由栖霞寺举办的大报恩寺佛顶骨舍利盛世重光法会，首次将长干寺地宫出土的千年“佛顶真骨”重光于世，供人瞻礼。在当时引起国内佛教界极大的震动。

“栖霞寺不遗余力地举办这个级别很高的宗教活动，主要还是希望能将佛顶舍利圣物一直留在寺内，留在栖霞山。”有知情人士透露：“栖霞区当时也希望能放大佛教名山的效应，发展礼佛产业经济”。

但让人略微遗憾的是，栖霞山最终还是没能“战胜”牛首山。在那座金碧辉煌的佛顶宫完工后，“佛顶真骨”被迎接至数十公里之外的“新家”中。从此，大批的游客与香客一路向南。几乎再无人讨论栖霞山。

眼看酝酿多年的佛教产业经济引擎没能完全落地，对于这片位于新港经开区以东的，长期处于“真空期”的待开发处女地，栖霞区很快就意识到：必须要尽快再为它找一个抓手了。

彼时，仙林湖刚刚迎来了万达茂的“勾地”进驻，燕子矶新城建设的大幕已经徐徐拉开，新尧新城的首轮地产开发已近尾声，蛰伏中的龙潭还在暗自摩拳擦掌。唯有炼油厂旁边的栖霞山，少了点烟火气，犹如一方“人间净土”。

直到2016年底，那个横空出世的全国第八座欢乐谷，以及背后逐渐浮出水面的、规划占地2.55平方公里的南京华侨城文旅度假区，被视为是栖霞山在迈向城市化道路上最摄人心魄的新笔触。

可由于栖霞山过去长期所处的边缘地位，很多人实在无法想象，在丘陵起伏的山谷之间，在面向长江的“T字形”巨大地块上，究竟会诞生出一个怎样的项目？

尤其让人有点意外的是，南京华侨城在拿下首批土地后，很快就宣布将按5A级别的景区标准进行开发建设。

要知道，南京目前仅有2个5A级风景区：夫子庙秦淮风光带景区和钟山风景名胜区。就连近年南京耗巨资打造的牛首山文化旅游区，以及不断扩建中的老山国家森林公园，都暂时没能拿到5A级认证。

实际上，总投资额达到200亿级别的南京华侨城，根本不是一个普通的房地产开发概念，也不是类似万达茂那种一站式文商旅综合体的概念。它的规划核心本质，是在南京主城区的东北角，以超大型主题乐园为产业驱动，再造并运营一座微型城市的概念。

这也就意味着：在南京房地产板块的序列中，从此要多了一个栖霞山。从过去被人遗忘的“少有地带”，到准备转型为“生龙活虎”的文旅产业新城。这就要求开发商务必具备长远的视野，破釜沉舟的意志、以及精心运营的匠心精神。

总之，路漫漫兮其修远，非一日可实现。

从另一个层面上看，华侨城的进驻也是一次极为大胆的“跨界碰撞”：当诵经礼佛的栖霞古寺，与惹火比基尼摇曳生姿的玛雅水公园比翼齐飞。那个立志要打造“南京排名前列全域文化旅游目的地”的栖霞山，能否成为南京人心中的“中央欢乐区”？

（三）

清净向左，欢乐向右。

放眼全国，能在千年古刹旁将文商旅产业做到活色生香的城市，着实不多。比如成都大慈寺旁的太古里，就坚持剑走偏锋，最终脱颖而出。

但，南京栖霞山的野心似乎更大一些：它要在栖霞古寺的正东方向，打造全国第八座欢乐谷。包括玛雅海滩水公园、体育运动竞技公园、生态教育展示公园、儿童职业体验园、科技风暴公园等一系列主题园区。据悉，南京欢乐谷首期开业时间初步定在2019年6月。但全部建成要等上数年甚至更久的时间。

与南面的万达茂一样，南京欢乐谷提出的定位也是辐射宁镇扬都市圈，弥补长期以来没有大型主题乐园配套的少有。但相较于前者在娱乐设施上的“蜻蜓点水”，后者的内容显然丰富得多：规划嘉年华区、未来区、雨林区、矿山区、海洋区五大主题分区，引进40台套世界先进的游乐设备，包括全球首台三级弹射过山车，较大化强调科技+娱乐的复合型概念。

从某种角度来说，这样规模级别的超大型主题乐园，就是冲着对标上海迪士尼乐园的路子去的。当然，迪士尼手握众多的强大IP作为支撑。在与游客的互动性和参与感上，依然是国内大多数乐园需要学习的导师。

单一的主题乐园显然不能满足华侨城深耕栖霞山的野心。它还要增加居住、教育、休闲、商业、商务等多重功能，融旅游、文化、生活、艺术于一体，打造包罗万象的微型城市。

平心而论，这个位于山水之间的超大型文旅度假项目开发门槛极高。从拿地的那一刻起，就充分考验着开发商的操盘能力。由于前期需要投入大量的现金流做乐园，一般房企根本没有勇气和实力去做这个有望改变南京城市旅游地位的项目。

但就目前的客观现状来看，快要满两岁的栖霞山板块也面临着一些难以言说的尴尬：

1，区域内仅有翡翠天域一家楼盘，未免形影单只，难以造出更大的声势。

2，南京欢乐谷的定位是辐射宁镇扬都市圈，但用于回笼资金的住宅客群却局限在以栖霞区地缘客为主，未来如何打动全市客群是关键。

3，很多南京人并不熟悉华侨城在深圳特区造城的历史，对栖霞山未来走势也没有太多的直观感受。导致部分潜在客群对此类超大型文旅度假区的认知有限，概念模糊不清。

4，涉及买房人最为关心的教育资源、医疗配套等问题，栖霞山板块整体呈现的信心稍显不足，需要尽快推进相关利好落地。

5，也是最关键的一点，南京滨江区域至今没有做到连接成片。栖霞滨江概念早已被燕子矶新城抢先垄断，起步较晚的栖霞山夹在龙潭、新港两大工业区之间，难免有点“施展不开”的感觉。

不过，令人些许欣慰的是，随着地铁4号线北延等规划利好的出台，不难看出政府对栖霞山板块的重视正在与日俱增。从过去的“无地铁经过”，到如今一口气在栖霞山东部连设三站（官窑山南路站、摄山站和华侨城站）。通过轨道交通拉动板块住宅去化的意图十分明显。

虽说“地铁一响，黄金万两”。但4号线北延的规划公示只是排名前列步。这条通往欢乐谷核心区的地铁究竟何时动工？未来又在何年通车？以及正处于可行性研究阶段的七乡河过江通道，都将是华侨城业主和很多南京市民最为关心的问题。

无论如何，三条轨交（4、6号线+宁扬城际）环绕已成定局的栖霞山，明显要比过去有更多的自信。有业内人士指出，凭借华侨城多年积累的造城能力，用一己之力“补漏”南京昔日被人遗忘的东北角或许不难，难的是后期本土化运营，以及如何更好地对外包装和输出。

相较于点石成金的美好故事，眼下栖霞山板块更关心的，是如何打赢一场刀刀见血的抢客战。听说，即将入市的新一批高层房源均价只有2万3左右。不知道这个诚意满满的价位，又能在南京楼市中搅动起怎样的水花？