湖南路,何时归来?

南京焦点发布 2018-10-15 14:48:55
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众所周知,湖南路是南京一条非常著名的步行街,鼎盛时期在南京的地位仅次于新街口,2005 年甚至还和北京的王府井一起入选了“中国十大商业街”系列。而如今却早已风光不再。

众所周知,湖南路是南京一条非常著名的步行街,鼎盛时期在南京的地位仅次于新街口,2005 年甚至还和北京的王府井一起入选了“中国十大商业街”系列。而如今却早已风光不再。

纵观南京主城(城墙之内),其实湖南路的位置还是相当不错的,西南不远处是颐和路民国公馆风貌区,东边连着玄武湖公园。在我看来这种2+1的结构非常适合商业的发展。不过很可惜湖南路在2007年前后迅速衰落,伴随着的却是新街口的加速升级。

2005年9月3日 地铁1号线正式通车

2005年新街口 金轮新天地开建 

2006年新街口 德基广场一期正式开业,众多一线奢侈品牌入驻。

2007年新街口 德基广场二期开建(2012年5月开业)

2008年新街口 金陵饭店亚太商务楼开建

2010年新街口 金鹰国际商城开建

2010年新街口 苏宁生活广场(包括诺富特酒店) 开建

(以上时间节点仅做参考)

在轨道交通的加持之下,新街口的虹吸效应持续加强,势能差迅速体现。新街口在巩固市中心地位的同时,在中高端零售、商务、综合功能等领域迅速突围。片区内集中了众多的国际奢侈品品牌,代表的是南京目前较高的商业等级。

除了中高端,新街口对于中低端业态同样有着很好的覆盖,这是一个综合实力非常强大的超级商圈。(中华排名前列商圈)

而同时期的南京第二大商圈湖南路拿什么和新街口竞争?专卖店一条街?落后的业态,较差的购物体验显然不是对手。

不过,南边的夫子庙商圈却没有因为新街口的迅速壮大,而日渐凋零,反而人气不减。我认为这取决于夫子庙商圈的差异化布局,与时俱进的理念以及片状整体发展的思路。

夫子庙商圈更偏向中低端的消费层次,主打的是区域消费,以及“老城南”历史旅游,明显有着和新街口不一样的功能定位。后来老门东的再开发将整个商圈提上了一个全新的高度,精致文旅产业被全面激活,成就了现代时尚与历史文化优质融合的商业典范。

在此基础上商圈内部还有着更加细致的功能区分,以此实现更加精准的市场定位。

而湖南路商圈的定位是什么?

我认为,改造之前的湖南路并不存在商圈这一概念,充其量只能算是商业街的范畴。

沿路热闹的商业街,狮子桥步行街、马台街、童家巷这些都是湖南路的精髓所在,尤其是狮子桥步行街,民国摩登街道的市井气息正是其精髓的外在体现。

而业态定位上,就相对比较杂了,餐饮和专卖店形式的零售可能是其最主要的商业组成。

除了定位的相对混乱,我觉得当年的湖南路还存在这些问题。

1.相互割裂,没有抱团发展

湖南路全长1公里,但各部分相互独立,关联性不强,没有形成抱团式的商圈化发展,且业态等级长期相对落后。

2.特色功能区步行街,规模过小。

作为湖南路较具特色的街区,狮子桥步行街太短,仅有单路 290米。

其他城市同样类型的步行街(只走人不走车)明显要大得多,也更加的整体。

上海南京路步行街:单路 1000米

北京王府井步行街:单路 530米 另王府井小吃街两条共300米

3.没有精品精神,没有与时俱进。

湖南路最主要的视觉特征在于极具时代感的各式霓虹灯招牌,营造的是民国摩登街区的氛围,这种感觉我认为和上海的南京路颇为相似。

上海南京路(来源百度百科)

但很明显,狮子桥步行街在街区氛围的营造上却并不统一。虽然市井气息依然保留,但视觉效果的逐渐崩坏(不讲究、不重视),让狮子桥渐渐丧失了曾经的那份独有的时代气息。

现在的狮子桥步行街

改造期间随着不少业态的搬迁撤离,当年热闹非凡的狮子桥竟直接变成了杂货市场,从美食街沦为小吃街,没有进步,没有升级,却好像倒退了20年。

随着时代的进步,人们对于购物体验的重视程度、饮食环境的要求,审美的层次都在不断的提升。狮子桥不仅没能将自身的特色充分的发挥出来,反而逐渐丢失了自己的性格。

相较之下,夫子庙却经历了数次大翻新。保持自身历史文化特色的同时,也不忘追赶时代的潮流,用新的视觉手法在不破坏原有属性的基础上做合理的改造,以求不落后于时代,甚至引领潮流。

来源:DC国际建筑设计事务所

没有什么常常久久,只有与时俱进,方可立于不败之地。

湖南路改造走的是另一条路线

大破大立,几乎彻底颠覆了湖南路的传统面貌。

山西路广场东北地块(原市青少年宫、西流湾公园)经过重新的规划以及推倒式重建,迎来街区结构层面上的巨大改变。

而这种变化,使得原西流湾公园沿中山北路的城市界面得到了较大化的敞开。从之前的内向围合型开放空间转变成更大尺度的外向结构,建筑格局一下子变得豁然开朗。甚至具备了作为城市封面的基础。

新加入的数条支路把之前的巨大地块进行了非常合理的拆分,小地块密路网也使得整体的氛围更加符合人的空间尺度,释放了街巷的活力。

绿地紫金中心效果图

新 市青少年宫效果图

新市青少年宫、大型商业综合体,下沉式公园购物广场,地下空间的整体开发,将给整个湖南路带来少有空间变革。结合去年年底开业的吾悦广场以及老牌的狮子桥步行街,湖南路由此真正具备了形成商圈的实力。

同时地铁5号线山西路站的加入,使得湖南路商圈在西端迎来了重要的地铁节点,重振几乎是必然的。

而完整贯穿湖南路的地下商业街,也可作为1号线和5号线换乘的地下通道,只是1km的距离并不近,但不管怎样说,地下空间的直连促使东西两侧的业态更好的融合,大大强化了商圈的整体感。

因为江苏军区在地理上的阻隔,以及缺乏其他商业设施的过渡,实际上整个商圈有可能无意间分为东西两个片区(以云南北路为分界线)。

不得不承认,湖南路的改造相当的大胆,其对于山西路东北角地块的打造堪称优质,令人叹为观止。

但狮子桥步行街作为湖南路的精髓所在,应该也作为改造的一部分进行高规格的改造优化。在我看来,没有狮子桥的湖南路是不完整的,缺乏性格的湖南路似乎也难以和其他的商圈展开差异化的竞争。

同时我对地下商业步行街也有着一丝疑虑。

从实探的结果看,地下商业街主体结构虽然基本完工,但目前似乎暂时处于停工的状态,所以原计划年底正式开业应该不太可能。

整个商业街分为,ABCD四个区域,皆为地下两层的结构并各有不同的定位。

我疑惑的是,如果消费者完全可以在地下空间一站式解决饮食购物等需求,又何必回到地面之上?会不会产生地上地下功能重复的问题?毕竟地下两层的商业体量已经比较大了。

另外,两侧一字排开的售卖型商铺结构,和新街口的莱迪,仙林的爱尚街区似乎较为接近,尤其是C区和D区,日后能否保持高水准的运营,我对此表示担忧。

抛开现实我倒是觉得,如果沿湖南路设置慢速有轨电车,并延伸到颐和路,结合街道界面统一打造,将民国的摩登时代感贯穿全程可能会是更好的做法。

既保留湖南路原有的充满霓虹灯的繁华气息,又通过有轨电车强化街区的独特性,同时满足两条地铁之间实际的换乘需求。(请宽恕作者在此天马行空的吹牛皮)

香港港岛有轨电车

对于湖南路来说,是变成新街口,还是通过优化展现更好的自己?我想它已经做出了选择……

湖南路注定归来,但回来的还是那个湖南路吗?

 

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