达较高限价取消现房销售，改竞自持商品住房，南京较新土拍政策下的排名前列场土拍来了！今天（8月17日），南京出让3幅地，全部来自江浦。

原本今天还有2幅江宁滨江的宅地计划出让，不过南京国土局早前已紧急发布终止出让公告，这2幅地后续出让时间待定。

如今，雨山路板块已成为南京近两年卖地最多、新盘最密集的区域，对于雨山路板块来说，确实喜忧参半。

一方面，未来2年在这个板块将有非常可观的房源供应，买房人的选择更多了；但开发商却笑不起来了，潜在库存这么大，去化压力还是相当大的，尤其是现在的市场。

而对前期拿了高价地的开发商来说，现在看到好地已经没钱买了，所以聪明的房企已经杀回来拿好地块了。恭喜这些房企，你们攒够了子弹，这时候正是拿更低地价项目的时机。

今天的土拍结果是这样的↓↓↓

江浦G36地块被雅居乐拿下，成交楼面价15845 元/㎡。

江浦G37地块经过9轮报价，被金隅摘得，成交楼面价15143元/平。

江浦G38地块经过2轮报价，被龙湖和国资联合竞得，成交楼面价10194元/平。

值得注意的是，江北较高地价2万3左右，此次G38地块地价仅1万1左右，相比跌了1.2万/平。

今天的土拍和之前基本一致，房企竞拍间隔时间较长，比如G36地块半个小时只报价9轮，节奏略慢。从今天的报名房企来看：

G36地块报名房企有金地、正荣、雅居乐等，先是金地正荣相互绞杀，随后正荣暂时退出，变成金地和雅居乐的围殴，这三家房企在南京市场尤其是江北，都曾是各自重点操盘的区域。

G37地块和G38地块节奏较快，报名房企有招商-弘阳-香港嘉华、金地、金隅等，招商、弘阳、香港嘉华正携手在桥北联合开发御澜府项目，此次又联合来拿江浦地块，以后的江北市场，我们将会看到更多的“混血楼盘”。

G38地块报名房企有龙湖-国资、朗诗，最后被龙湖国资拿下。

江北：3幅涉宅地块

此次江浦推出的3幅宅地非常优质，定价也合理，可以说是性价比非常高了，与之前的地王项目地价还是低很多。

1、G36地块起拍楼面价14100元/㎡，较高楼面限价19874元/㎡

该地块在10号线龙华路地铁站旁边，与中建国熙台二期、江北虹悦城距离非常近，出让面积只有3.5万方，未来将会是一个迷你小区。

中建国熙台地价2万＋，目前正在申领销许，较快将于月底首开，一次性推出全部4栋楼，共442套，户型面积95㎡、96㎡、110㎡、127㎡、128㎡，由于江北限价3万，中建国熙台二期均价预计仍被限制在3万以内。

江浦G36地块

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道文德东路南侧、康华路西侧地块，东北至康华路、浦口区国税局用地，西北至文德东路，西南至珠江路，东南至现状。

出让面积：35185.24㎡

用地性质：二类居住用地、社区中心

住宅用地容积率：1.01≤R≤2.5

起拍楼面价：14100元/㎡

较高楼面限价：19874元/㎡

2、G37地块起拍楼面价14021元/㎡，较高楼面限价19910元/㎡

G37地块位于老山山脚下，旁边就是求雨山文化公园，自然环境不错，该幅地块容积率也较低，在1.01-1.6之间。

周围打造的多是低密度的别墅或改善类产品，如金基九月森林、金隅紫京叠院，也有较多江浦老盘在这里，如明发香山郡、林景雅园等。其中地价2万的金隅紫京叠院预计本周六公开样板间，预计下半年首开叠墅。

江浦G37地块

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块。东至雨山南路，南至财八路，西至现状，北至现状。

出让面积：44575.05㎡

用地性质：二类居住用地

住宅用地容积率：1.01≤R≤1.6

起拍楼面地价：14021元/㎡

较高楼面限价：19910元/㎡

3、G38地块起拍楼面价10137元/㎡，较高楼面限价14712元/㎡

G38地块出让面积9.1万方，距离10号线底站雨山路站2-3公里左右，一街之隔就是江山薈和赞城，以及已经清盘的融创臻园。

江山薈首开已经放风一年，放风价也经常在变，目前开发商给出的信息是：预计近期首开2、4＃127套精装房，预计均价29000元/平，支持公积金贷款。但是这个近期究竟是什么时候，就存疑了。

江浦G38

2018年8月17日出让

位置：浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块。东至荣庄路，南至花莲路，西至绿水湾北路，北至海桥路。

出让面积：91345.7㎡

用地性质：商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

起拍楼面地价：10137元/㎡

较高楼面限价：14712元/㎡

上面这三幅地区位相似，都在雨山路板块或附近，且板块周边已经密密麻麻的分布了14个纯新盘，多数都是高价地项目，甚至还需要现房销售和配建保障房，2万元低价项目比比皆是。分别是：

之前高价拿地的开发商此刻恐怕正在懊恼，但沮丧也无济于事，只能加速抢跑。

如果现在不上市，明后年将遭遇到地价更低、但产品可能更好(开发商地价成本降低)的新盘的绞杀，所有人都在盯着高价地的去化情况，首开不利，再战就要衰了。

所以下半年江北开盘将是全南京最猛烈的，相信有的楼盘会卖得很惨。

江宁滨江：2幅地终止出让

江宁滨江此次推出2幅宅地，分别是G39地块和G40地块，两幅地起拍价均在6000多元每平，较高限制楼面地价不足9000元/㎡，这和鲁能硅谷公馆11077元/平米的楼面价相比，降了近2000元/平。

不过在8月15日傍晚，土拍前两天，南京国土局发布公告，宣布两幅地块终止出让，具体交易时间另行发布公告。

江宁滨江上一次卖地还是在去年年初了，这都一年半了，这个板块只有一个新盘，但上市时间也未定，和雨山路“疯狂”推地对比，真是涝的涝死，旱的旱死啊！

关于终止出让的原因，滨江开发区回复：G39、G40两幅地挂牌公告后，滨江开发区对地块周边道路进行了改扩建，目前尚未建成；同时启动了新城城市规划调整，新的规划道路及管网基础设施尚未建设完成，地块开发条件不成熟。

1、G39地块起拍楼面价6236元/㎡，较高限价楼面价8999元/㎡

G39地块和G40地块都在鲁能硅谷公馆旁边，而鲁能硅谷公馆需要现房销售，目前项目进度较快，售楼处已经基本建成，较快将于年底入市。

江宁滨江G39

终止出让

地块位置：江宁滨江开发区弘利路以西，锦文路以北地块，东至弘利路，南至锦文路，西至规划道路，北至纬七路。

总用地面积：64145.18㎡

规划用地性质：二类居住用地

容积率：1.0

起拍楼面价：6236元/㎡

较高限价楼面价：8999元/㎡

2、江宁滨江G40起拍楼面价6255元/㎡，较高楼面限价8936元/㎡

G40地块和G39地块均是江宁滨江核心区域的优质宅地。靠近规划的德基城市奥莱、苏州外校均很近。

江宁滨江G40

终止出让

地块位置：江宁滨江开发区经六路以东，锦文路以北地块，东至规划道路，南至锦文路，西至经六路，北至纬七路。

总用地面积：50867.49㎡

用地性质：二类居住用地、幼托用地、基层社区中心用地

容积率：1.0

起拍楼面价：6255元/㎡

较高楼面限价：8936元/㎡

从位置上看，两幅地都位于江宁滨江核心位置，它们一街之隔的竞品盘鲁能硅谷公馆目前还在建设中，较快有望在年底开盘，楼面价11077元/平，而G39地块、G40地块较高楼面限价不足9000元/平，江宁滨江的地价跌了2000元/平。

（江宁滨江重点产业图）

换个角度来看，南京的地价不是降了，而是回到了更理性的区间，官方为江宁滨江制定的合理地价即是万元以内，对于南京的刚需来说，还可以期待再喘息几年。不过突然到来的“终止出让”，又给刚需心中蒙上了一层迷雾，在南京安家，还需要等待多久？

土拍凉凉，全国楼市的一出好戏

前面宅妹也有提到，8月17日的这场土拍，较大变化是竞买规则的调整：当地块竞价达到较高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平，申报面积最多者为竞得人。

2017年8月，南京推首幅“竞自持”地块——城南西善桥G43，中海43.2亿夺地，未触顶较高限价，未进入竞自持阶段。而南京今年上半年也出让了多幅租赁地块，未来只租不卖。

也就是说，南京虽然已经有这样的政策，即达到较高限价竞争自持面积，但是，由于土地市场已经转冷，地块在还没达到较高限价就已经成交了。

说到土拍市场降温，也不是南京一座城市独有，那案例可是比比皆是，而其中一个原因是，房企口袋里真的是没钱了，美人迟暮，现在融资成本也高，对于心仪的地块，也只能是远观而不可亵玩焉了。

中信建投研报统计了今年前7月的土地流拍率，已经达到6%。而2014年作为最近十多年中的较低迷时段，这一指标仅仅是4%。

全国总流拍土地宗数达到345宗，14年是近年来流拍量较高的一年，总流拍宗数为345 宗，较15-17年分别高出23%、219%和13%，但今年前7 月300 城总流 拍宗数达258 宗，与14 年同期相比高出59%。

以城市能级划分，各线城市流拍率在今年明显提升。一二线城市流拍率峰值在今年6 月，分别达19%和7%， 属于13 年以来的峰值水平。

土地流拍可以显见土地市场转冷，传导的结果便是：土地价格，一方面是土地溢价率均从17 年下半年开始持续下滑，从平均楼面价也开始下滑，一线城市，3-5 月平均跌幅达44%，二线城市自2 月起持续下降，平均降幅12%。

8月份杭州的首场土拍，率先迎来的消息是，萧山一宗区良种场商住地块终止交易。

有开发商人士表示：“行情有变，加上出让条件过于苛刻，前期勾地单位即便做好了方案，到现在已经不敢去拿地，此一时彼一时。”

从今年1月初，九龙仓庆隆项目的拿地价40536元/㎡、自持6%，折算实际地价约4.3万元/㎡，到今天，申花成交地价27923元/㎡，加上配建公租房成本，实际地价约3.2万元/㎡，跌幅达26%。而重头戏申花地块，地价水平一朝回到三年前。

山西太原，8宗土地流拍，赫赫有名的开发企业到场，但是无人举牌。市场一片哗然。

去年打破头拿不到地，现在有地没人拿，开发商同样是人，在群体性热潮中，很难保持冷静。难道开发商不想拿么？当然不是，因为很多时候没钱，因为要降低杠杆。