南京人喜欢买商铺？看看过去5年南京的商铺成交面积（不含溧水、高淳和六合），只能用一个词形容：太稳了。即使在楼市不太景气的2014年，即使在商办市场还处于低迷的2015年，南京的商铺成交量一直保持在50万平米左右，支撑力特别强。调控的时候，住宅可以不买，但买商铺的人始终有。其中有这么一群特殊的商铺投资客。

2017年也是调控之年，住宅成交量大幅萎缩一半以上，但是商铺成交量出现少有的井喷，一举攀升到70.5万平米，较往年成交量增长了40%。

大幅增长的背后，一个最重要的因素就是住宅的限购、限贷、限售，而商铺却不限购、不限贷、不限售。商铺的贷款首付50%，贷款利率上浮20%，而住宅二套房贷款首付80%，贷款利率20-30%，商铺的贷款条件更优，贷款投资住房不如投资商铺。对于那些被限贷根本无法贷款的人来说，与其全款买住宅，没有了杠杆，不如贷款买商铺。住宅要限售3年，商铺则没有限售规定，交付后就可以过户转让，至于商铺交易的税费过高，那要看如何像住宅一样进行避税了。

商铺另一个火爆的因素是资产配置的考虑。这么多年的楼市，很多人手上已经积累不少住宅，但是没有买过商铺，没有一套可以持续收租、提供稳定现金流的现金牛。住宅投资赚的是差价，卖掉就没了，除非买新的，但是住宅要么限购没资格、限贷没杠杆，要么值得买的摇不到号，能买到的投资价值不大。商铺赚的是租金，是长期的现金流，一套好的铺子还可以传给子女，一铺哪怕养不了三代，能养二代也甚好。关于家庭房产配置，现在流行这么一句话：一生一定要有4套房子，一套自住的好房子，一套给子女上学的学区房，一套可以收租的房子，还要有一套一家人可以休闲度假的第二居所。在可以收租的房子里，商铺无疑是一个必须要重视的选择。

在商铺、公寓、办公楼三者之间，都是租金回报型的投资产品，则要结合具体项目来谈了。单纯的说哪类物业更值得投资，都不会有令人信服的答案。

笔者认为：选择好的投资标的必须考虑4个因素：

一是稀缺性，或者说不可替代性；

二是优质性，是不是同类产品中最有潜力的优质标的；

三是及时性，交付了马上可以租掉，没有养铺期、养房期；

四就是要看入手的价格和时机。

商铺、公寓、办公楼，哪个稀缺性较高？商铺只在底部，所有商办建筑的主体部分基本都是公寓或办公楼。我们说商办过剩，主要指的就是公寓和办公楼过剩，存量以及规划可建的增量太大了。商铺其实也很大，但是商铺较大的特点是类型多，从综合体、商业街到地铁商铺到社区商铺，从底商到2楼、3楼的商业，面积从几个平米、10几平米、几十平米到几百、几千平米不等。如果加一些限定条件，比如地铁口100米以内、沿街底商、纯一楼商铺、周边开发成熟、可做餐饮、周边有多所学校、品牌开发商等等，如果把这些条件全部放到一起，如果有商铺全部符合上述条件，你去全市找找看有多少？

要想对抗供应过大可能带来的对今后租不掉、租金下降的冲击，首先需要寻找的就是物业的稀缺性，越稀缺，越不可替代，今后受冲击的风险越小，今后的投资收益越有保障。公寓、办公楼一样也是要试着加上很多定语，看看是不是能够筛选出最稀缺的。

第二步就是要看是不是符合商业逻辑。比如商铺，一定是人流量越大的，商业价值越高。哪里人流量大？地铁口的一定比不是地铁口的好很多，靠近综合体边上的一定可以借势很多的客流，如果还是社区底商的话，地铁口、综合体旁这样的商铺肯定比普通的社区商铺要好的多。买公寓和办公楼也是一样，要看地段和产品是不是都是今后目标客群较大的，越是这样的，今后市场越有保证。

第三就要看成熟性，是不是没有空铺期？马上就可以获得回报。成熟地段的当然好，空铺期短，拿到马上就可以租掉。那些刚开发的区域，周围还没有或很少社区、写字楼入住，商铺的养铺期往往就很长，有的甚至几年租不掉，白白损失很多。但是成熟地段的好归好，地球人都知道的东西一定比较贵，新开发区域往往因为不成熟而价格低，这就要看如何平衡价格和养铺期之间的关系了。最理想的当然是成熟地段的商铺，能捡漏的机会。

第四当然是买入的价格和时机。有些稀缺的铺子，开发商因回笼资金或其他市场因素，恰巧碰到合理的价格，本身就不值得太多犹豫。这个因项目而异。

社区商业不同于城市购物中心，它作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。

作为社区大家庭的“客厅”，可以让居民足不出户即可解决日常消费问题，而商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。随着社区生活的不断发展，社区商铺起到不可或缺的作用。例如一房难求的河西南佳兆业城市广场，住宅清盘，开始推出商铺销售啦

佳兆业·城市广场三期建筑面积约24-275㎡单、双层临街商铺，作为社区商业，以风险可控、业态多元等优势，占据河西南中央菁英居住区，精准锁定社区居民便捷性消费需求，优势打造综合性社区商业，让投资与收益相得益彰。

【6大高端住区，辐射数万居民】

河西南作为改善置业的代表地区，吸引了10余家品牌开发商进驻，随着众多社区逐渐交付，区域人气日渐聚集，数万精英家庭，势必形成可观的消费力量。

【6所学府环伺，近揽师生群体】

佳兆业·城市广场与南外河西分校的初中、小学等3所名校仅一街之隔，另有3所规划中学校环伺左右，坐拥6所学府高密度师生群体，开启无限商机。

【3线地铁环绕，执掌财富脉络】

佳兆业·城市广场周边环绕三线地铁，占据乘客出入必经之地，为商铺运营源源不断导入客流，经营环境动静咸宜，稳握商铺投资价值。

【双层格调商铺，再现繁华新生】

佳兆业·城市广场三期商铺，以双层规划为主，较高层高4.5米，拥有立体的沿街展示面，是旗舰店、精品店择址的不二之选。

旺铺在售，财富可期

佳兆业·城市广场在售三期临街商铺和旗舰集中商铺。

临街商铺建筑面积约24-275㎡，双层规划；

旗舰集中商铺建筑面积约3000㎡，首层约4.8米，二层约4.5米，另置约1000㎡超大泳池、地下私密车库，超高附加值，成就真正的财富“佳”铺。