看一个城市的发展，首先要从这个城市的“中心”来考察。

但是，对于南京而言，“中心”有点多。

当外地人对南京市中心的认知还停留在传统的“新街口”一带时，新一代的南京人早已把河西奉为“宇宙中心”。

近几年，又有一个“新中心”走进了大众视野。与新街口、河西并肩成为三剑客，它就是南部新城。

南部新城不仅是政府规划上的宠儿，更是近来南京业内津津乐道的板块。

这两年，它就像是一个定时器，不时就要冒出一两个炸裂的新闻，让人感觉到它的存在。比如前几日刚传出的南外选址规划。

市场的风正刮来，城市不再沉默。

曾经的“宁南新区”，乘着规划的东风，摇身一变成为城市新中心。

如今的“南部新城”，正一步步揭开神秘面纱。

1

板块的发展，向来都是规划先行。

2008年，一个“亚洲较大的现代化快速交通枢纽的规划”让“南部新城”的构想开始浮出水面。

那一年，政府在编撰完成的《南京铁路枢纽经济发展战略研究》上提出了南京南站地区开发的总体规划，彼时，“南部新城”的概念首次被提出。

为何是“南部”？这一切，还得从江宁，开始说起。

2008年，江北还不是高级新区，一条长江成为了城市向北拓展、人口涌流的“掣肘”。而与之相对的是，位于主城的河西和江宁区却成为人口集聚的网红区域。

特别是江宁，一直以来是南京刚需重地，除了巨大的人口承载力，城市的外扩，更是为它的房地产市场带来巨大契机。再加上良好的生态环境，当时的江宁已成为南京住宅市场上供应量和成交量最多的地区。

但一个令人惋惜的事实是，与主城区过长的距离，使得江宁区域的城市功能始终受到限制。连带着主城与江宁的中间地带的发展也一直欠佳。

如何补齐这一“短板”，成为当时急需解决的问题。

一面是主城南部区域的人口集聚、市场火热，一面是与主城距离引发的掣肘，“南部新城”的出现，恰逢其时。

“这几年，南京主要是以向南发展为主。南站和大校场机场区域作为主城和江宁的连接过渡地带，将是未来几年规划建设重点，是一个市级副中心区域”，这是南京市规划局当时向记者透露的话语。

这之后，南部新城建设正式开启。

2011 年 1 月，南京南部新城建设被正式列入市“十二五”规划，明确了功能和目标定位。同年6月28日，京沪高铁和南京南站正式开通。这座亚洲较大的高铁站为“南部新城”的建设带来巨大转折。

之后，中国（南京）软件谷正式挂牌成立，城南集聚和辐射周边的作用进一步凸显。

当然，一个新兴的城市中心建设，势必不会一蹴而就，期间肯定会遇到这样那样的问题。

比如令无数软件谷同胞印象深刻的飞机轰鸣声。还有困扰南站楼市的“限高政策”，最早的时候，你去南站售楼处，置业顾问给你推荐的房源特别不会超过10层。

而这一切，都随着2015年大校场的搬迁而得以解决。

2015年7月，计划了十多年的大校场搬迁完成，其间号称“较具含金量的10平方公里”土地为南京“南部副中心”的真正崛起再一次提供了合适的土壤。

2018年，南京更是明确了南部新城的未来详细规划，工作报告中明确表示，2018年将全面拉开南部新城建设框架，继续扩大征收成果，完成绕城内外征收扫尾工作。

南部新城未来发展蓝图（来源网络）

至此，距离“南部新城”概念首次被提出，这个“新中心”的建设已经走过了十年之久。当初喊出的“3年拉开框架、5年初见形象、8—10年基本建成，10—15年全面繁荣”宏伟蓝图，未来如何推进值得观察。

2

漫长的等待只为更好的结果，虽然，对于南部新城而言，十年的时间还远远不够，但这十年的发展，却有目共睹。

首先，是区域配套的完善。

除了南京南站这一亚洲较大交通枢纽带来显而易见的改变之外，交通上的“天堑变通途”，也让南部新城的发展提速不少。

曾经，南京卡子门高架是开车人最不想去的地方，不到1公里的路段，堪称南京路段最堵。

随着路网建设的逐步完善，2017年11月，应天东街、顺天大道一期、承天大道一期、潘家花园立交等道路工程实现主线通车，主城到江宁、宁杭高速、绕城公路变得更加便捷。“卡子门不再卡”。

此外还有5号线、6号线和10号线二期正在陆续开工，预计在2021年相继建成通车。

除了卡子门的“卡”，南京南的“学区难”也一直为人们所诟病，如今这一问题也随着大环境建设而得以改善。

目前南站过渡的学校为雨花外国语小学花神庙分校，据悉，明年南部新城计划新建两所小学、两所初中、一所高中和一个全民健身中心，目前正在建设的是全民健身中心和文化艺术中心。而在两三年内，南外分校也会进驻南部新城。

此外域内还有南部新城医疗中心（南京市中医院），以及规划中的南部新城健康产业园。

当然，一个城市中心的发展，必然少不了商业的加持。“南站CBD”，已成为南京的三大商业中心之一。

乘着“高铁时代”、“TOD”等东风，南站目前已经集聚了62万方超大体量经济体证大喜马拉雅以及90万方绿地商业综合体。目前在建的绿地城际空间站也将建成200米超高甲写，突破限高后的南部新城也因此迎来属于自己的“天际线”地标。

将来在200米的甲写上班，下楼就是大型商业，还能随时来一个想走就走的旅行。

3

配套的发展，势必带来板块价值的提升，表现最为明显的便是住宅市场。

以万科九都荟为例，2015年出售时最早单价在24000元左右，到了去年11月该项目售罄时，均价已经达到34500元/平米。当然对比河西动辄4万+的开盘均价，此等涨势还显得略为温柔。目前该盘的二手房价格是42214元每平起。

一面是直线上涨的新房均价、倒挂的二手房价，一面是板块限价，以南京南站为核心之一的南部新城，住宅仍有很大的价值空间。

然而，一个尴尬的现实是，放眼整个南部新城，目前仅有绿城深蓝少量房源在售。这与整个区域配套发展是极为不匹配的。

虽然大校场的搬迁释放了大批量空地，但“未来地解不了现在火”，新房库存的严重告急，巨大的需求量正在呼唤高品质房源的来临。

据悉，接下来南部新城区域内市待上市的地块有嘉华G89地块和南站G31地块。

而在前不久，南站G31地块释放了案名——“都荟天地”，总建筑面积108521.76平米，规划打造8幢30~34F高层住宅及商业配套。

据了解，都荟天地预计于10月首开2#，3#，7#，8#楼，均为2梯4户，产品面积段为90-140㎡。其中2#，3#楼共34层，7#，8#楼共30层，共约500套房源。

这也可以算是板块内住宅市场的一大补给。

从目前的情况来看，南京南依然是南部新城公认的核心，无论是住宅体量的供给还是商业、交通的配套，都是区域内的支柱型存在。

事实上，从2012年开始，南站就已经引得大批品牌开发商相继进驻。以万科为首，绿地、中交、绿城、旭辉等均在此立足。

2012年6月5日，万科以9.41亿拿下南站G07商住地块，楼面地价5158元/㎡。这也是南站首幅出让的宅地。

11月20日万科再次拿下南站G43地块；同年6月29日，南站CBD出让首幅商业地块2013年绿地的“三进南站”……

紧接着，2013年8月21日，万科以7.1亿拿下南站G52地块，楼面价6588元/㎡，定名万科新都荟。2014年9月26日，万科以15亿拿下南京南站G51地块，楼面地价首次破万，达到10273元/㎡，之后定名万科尚都荟。万科“都荟三剑客”正式集齐。

至此，南站的住宅市场，几乎由万科一家承包。

此后，万科还相继于2015、2016、2017年拿下南站G22地块（都荟南苑）、南站G40地块（万科大都会）以及南站G31商住（万科都荟天地）商办混合地块。

当然，除了万科，2016年、2017年两年，香港嘉华和家乐家分别拿下南站G89和G09地块，为南站再添住宅及公寓项目。

万科作为南站所谓的“半壁江山”，5年8幅地块速度惊人，据粗略统计万科在南站的占地面积已超过100万平米。这种近乎“垄断式”的开发，除了开发商的巨擎实力之外，更多的，是对于板块的信心。

按照规划，未来南站这里将成为高端商务商贸集聚区，它将是南部新城经济增长的新引擎，联动红花、宁南、东山等区域经济，重点吸引总部型企业以及高端人才入驻。

据了解，接下来南站住宅市场，除了都荟天地10月首开500套房源之外，绿城深蓝也将加推170套新房，另外武夷凌云公馆以及软件谷建发紫悦广场也将会在今年内上新。

【小结】

在大城市，城市多中心发展大势所趋。作为继新街口、河西之后南京的下一个“中心”，南部新城整整走了10年。未来，有了南京南站及大校场的左右扶持，这条“中心之路”应该会更为平坦。

精彩就在前方，未来渐行渐近。