地价降了,房价还涨,这是哪门子道理?

南京焦点发布 2019-08-12 17:24:43
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在上周南京的土拍中,“降价”两字占据了各大新闻媒体的头条。 龙潭G42成交楼面价6459元/平,相比旁边6月份刚成交的G24地块,地价降了1808元/平; 迈皋桥G41成交楼面价16268元/平,相比地块东北侧今年出让的新希望G01地块,地价降了6361元/平; 而保利拿下的大学城G44地块,成交楼

在上周南京的土拍中,“降价”两字占据了各大新闻媒体的头条。

龙潭G42成交楼面价6459元/平,相比旁边6月份刚成交的G24地块,地价降了1808元/平;

迈皋桥G41成交楼面价16268元/平,相比地块东北侧今年出让的新希望G01地块,地价降了6361元/平;

而保利拿下的大学城G44地块,成交楼面价16615元/平,相比一个多月前刚出让的江宁大学城G27地块,地价降了3388元/平;

这些都是位置相近的或者最近一次成交数据的对比,其中迈皋桥G41由于地块本身要求配建较多,所以地价和周边地块相差较多,但仅从直观的数字上来看,地价的确是降了,或者说平稳了。

01地价降了,不代表房价也会降

对于我们这些广大买房人来说,你地价多少我不关心,最重要的是,“面粉”降价了,“面包”会降价吗?

显然,答案是否定的。

简单的举个例子,距离雨山路地铁站最近的三个楼盘,马路一边的两家地价分别是22320元/㎡和19982元/㎡,洋房均价在2万9左右,而马路那边的一家地价是14123元/㎡,高层均价也在2万9的样子,撇去做叠墅、挖地下室种种小套路,地价相差4000-8000元/平,对于买房人来说在价格方面依旧得不到任何优惠。

这样的情况不止一处,城南两桥板块同样也有。其实除了地价,影响房价的因素还有很多,开发商的成本、周边在售价格……

所以说,地价降了不代表房价会降,而相反,最近有些板块的房价“咻”的一下,又上去了。

搜狐焦点整理了一张近期《南京楼市涨价地图》↓↓↓

从图中可以看出,有些楼盘虽然看起来只涨了几百一千的,但是整个板块以往的红线已经被突破了,还有的在限价的边缘试探,保持着几十块钱的安全距离。

从这样的苗头可以预见的是,未来涨价的楼盘还会更多,新的房价梯度也在形成。

02南京新的房价梯度正在形成......

现在的南京,单价3万以内,你想买个不是太偏又有配套有规划有升值潜力的新房,基本可以说是在白日做梦了。

南京房价金字塔↓↓↓

目前南京的新房价格基本可以分为四个梯队:

第一梯队(4万以上):城中、城东、河西中、鼓楼滨江

第二梯队(3-4万):新玄武、中央门、江心洲、河西南、鱼嘴、上秦淮、南站、两桥、安德门、新林湖、江北核心区

第三梯队(2-3万):正方新城、淳化、青龙山、方山、板桥、栖霞山、燕子矶、迈皋桥、地铁小镇、麒麟、江浦、高新、桥北

第四梯队(1-2万):江宁滨江、蠡口、龙潭、汤山、横溪、高淳、溧水、六合

可能这样的梯队已经保持不了多久了,新玄武、鱼嘴、江心洲离4万已经很近了,麒麟已经有一个突破三万了,后面的跟上也是时间问题......

03南京地价已普遍上2万

为了将房价和地价更直接的进行对比,我们又按照板块目前地王的价格整理了一份《南京地价矩阵图》,两图对比可以发现,有不少板块在两张图中的档次是差不多的。

据不完全统计,南京目前地价格局是这样的:

第一梯队(4-4.5万左右):河西南、河西中、城中、河西北

第二梯队(3万左右):江心洲、新玄武、大校场、鼓楼滨江、软件谷、南站

第三梯队(2.5万左右):仙林湖、迈皋桥、方山、东山、燕子矶、江浦、桥北、麒麟

第四梯队(2万左右):淳化、西善桥、地铁小镇、尧化门、上秦淮、青龙山、高新、孝陵卫

第五梯队(1-1.5万):板桥、汤山、正方新城、禄口、谷里、江宁滨江

第六梯队(1万以下):溧水、六合、龙潭、高淳

是不是突然发现,在许多中不溜秋的板块都争着卖3万的时候,南京地价也都赶趟上2万了,未来房价你怎么看?

简单来说,地价涨了,房价也会跟着涨。比如3万左右的地,房价会在4万左右;2万左右的地,房价在3万左右。

不过地价降了,房价一定不会降,比如2万/平的地要卖3万,1万/平的地也要卖3万,甚至N年前几千块钱一平的地捂几个春夏秋冬也要卖3万。尽管板块内不是个个都是地王,但是大家的价格都会跟着地王走。

接下来还有哪些板块房价要更上一层楼?答案就在矩阵图中。

04江北想涨?还缺一个新地王

今年以来南京土拍一直不温不火,拍出的仅有几幅高价地,也并不能起到让板块改头换面的作用。

能让房价格局起变化,还得看那批已经两岁多的地王了。

其中对板块房价格局影响会比较大的几个项目仍旧没上市:

葛洲坝南京中国府:楼面地价45213元/㎡ ;海玥万物:楼面地价42561元/㎡;葛洲坝五矿金陵府:楼面地价38463元/㎡,另外有1栋楼是人才房;河西金茂府(楼面地价37027元/㎡、36890元/㎡);中冶城中G59地块(楼面地价32544元/㎡);大名城紫金九号(楼面地价29093元/㎡);应天府(地块总价98.1亿元,住宅楼面地价3万以上)。

另外还有“平价”一点的尧化门、江宁滨江、禄口......房价会出现较大变动的都在这些板块里。

而江北就不同了,2万+的高价地大半已上市,没有地王撑腰短时间内房价掀不起太大的风浪,剩下的人卖不卖自己掂量掂量吧,反正绿地海悦3万1的最高均价已经摆在这了,未来想要冲破这个价格,可能还要等一个地王。

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