眼见它高楼起，眼见它房价涨！没错，说的就是江宁！可能谁都不会想到，当年的刚需重镇，早已变脸！

江宁很大，涉及了十多个子区域，它的牛掰之处在于，自己本身就是一个完善的买房生态链，不出江宁，就能找到刚刚需上车→刚需盘→初次改善盘→更加改善→终极改善盘。

针对于此，搜狐焦点推出《WHY江宁》系列策划选题，并原创推出2019江宁买房的“四大象限”图，今年在江宁买房，针对性看房就可以了！

1江宁买房“四大象限”排名前列

经常有网友会咨询我们，如果想在江宁买房，应该做哪些重点关注。这时我们会先询问对方大致的活动半径，再予以推荐。

（江宁百家湖）

也有不少网友对“江宁区”和“江宁板块”两个概念分得不清楚，今天就再做一下科普！

江宁区：截至2017年，江宁区下辖10个街道，129个社区、72个村，总面积1561平方公里，而南京国土面积6587平方公里，江宁区占近23.7%。这是一个超级大区。

江宁板块：在楼市里，我们对“江宁板块”进行一些切割，将行政区属于江宁、但区位属于其他板块的做了一些区分——城东（麒麟大部分、汤山）、仙林（地铁小镇）、南部新城（南站部分）划分出去，留下现在流传的江宁板块。

江宁板块主要有：百家湖、小龙湾、科学园、九龙湖、上秦淮、正方新城、方山、青龙山、淳化、东山禄口、江宁滨江、谷里、三山、湖熟等。由于三山、东山、湖熟目前新房较少，所以今天不再单独赘述。

但哪怕是只在江宁板块内买房，也会发现这是一个比较完整的买房生态链，相比于其他板块的断层，可能只有江宁、江北这样的超级大区，才能有机会形成这样的一种状态，板块自生能力强。

针对于此，搜狐焦点南京站提出了2019年江宁买房的“四大象限”，选取了江宁最热门的12个区域，试图和大家分享下今年买房的选择法。

（搜狐焦点南京站原创内容，转载请注明出处）

2江宁“四大象限”具体分析

细分一下，这四大象限涉及的12个区域，其实就是江宁主要/未来主要的购房板块，那么，这些板块各有什么属性呢？

01

排名前列象限：百家湖、小龙湾、科学园

江宁买房排名前列象限——百家湖、小龙湾、科学园！

目前房价：新房不多，次新房二手房价在3.6-4.2万/平左右，其中朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城是板块内房价顶点。

优势：商业、地铁、学校、景观等配套已成熟

劣势：可开发土地相对不足

具体来看：

百家湖就是江宁的新街口，这个新街口和我们平时说的新街口还不一样，南京新街口，相比于河西，房价上没那么大存在感，而百家湖-小龙湾，依旧是江宁的房价之巅。

百家湖开发已经殆尽，成为江宁买房人心中的神话。小龙湾恰好是百家湖的延伸。令人惊喜的是，龙湖天街的开业，小龙湾和百家湖将形成最牛的大江宁中心区商圈。

不过很可惜，这两个板块正儿八经的住宅盘很少了，后续就要看杨家圩二期地块了，但这幅地此前曾因配建商办比例过高、大校场限高等条件遭遇流拍。未来，待这幅地成功出让后，将与杨家圩一期（龙湖综合体）紧密结合，壮大小龙湾的声势。

南京4条客流量过百万的地铁中，有3条经过/将经过江宁板块，分别是1号线、3号线和未来的地铁5号线。而5号线科宁路站和1号线天印大道站旁，江宁一大重量级新盘——都会四季预计下半年上市，有建筑面积约94-119㎡的三房和建筑面积约126-164㎡的四房。

都会四季总用地面积约251.84亩，规划总建筑面积约55万方，体量非常大，拟建30栋高层，其中A、B地块为住宅用地，将分别由万科&仁恒、华发&金地联合打造。C地块拟建设9班制幼儿园；D地块内拟建设基层社区中心。

很多人在问价格，没批之前都不算数，江宁目前整体限价在3万/平左右，但万科拉来了仁恒等合作伙伴，从现在释放的资料来看，逼格很高，立面运用铝板、石材、大面积玻璃窗，打造全面屏立面建筑，新加坡式公园景观。至于价格，自己猜！

02

第二象限：九龙湖、上秦淮、正方新城

江宁买房第二象限——九龙湖、上秦淮、正方新城！

目前房价：九龙湖（新房少，二手房在3.3-3.7万/平左右）、上秦淮（新房限价在3万/平左右，二手房3.2-3.4万/平）、正方新城（新房均价在2.3万/平左右、二手房2.2-2.3万/平）

优势：可开发空地多、优势产业正在快速跟进、开发商阵容亮眼

劣势：上秦淮、正方新城目前人气、配套稍弱，处于江宁南部区域，到新街口、河西等区域距离稍远。

具体来看：

九龙湖其实已经和排名前列象限的百家湖小龙湾科学园“分庭抗礼”了，但我们还是将九龙湖、上秦淮、正方新城三个板块放在了第二象限，保持一致。

九龙湖可开发的地其实不少，但像殷巷等拆迁受阻，可能在一段时间内，江宁3万/平左右房价的供应要集中在上秦淮板块。地铁3号线南延线、未来科技城小学等都已经是确定的规划，而且该板块还在积极导入产业，加上湿地公园环境不错，还是非常值得购入的。

说起荒，正方中路也可以入列江宁最荒板块之一了，但距离机场线正方中路站不远，周围未来会导入更多的产业，可惜的是，暂时不是重点开发区域。资金实力一般、在江宁、南站等板块买房人可以重点关注。

03

第三象限：方山、青龙山、淳化

江宁买房第三象限——方山、青龙山、淳化！

目前房价：方山（叠墅类房源，在2.7-3万/平左右，普通小高层2.7万/平左右）、青龙山（新房限价在2.56万/平左右）、淳化（普通新房限价在2.4万/平左右）

优势：房价相对较低

劣势：方山部分区域、青龙山、淳化暂时没有地铁

方山既有终极改善的别墅盘，也有普通小高层房源，目前较大悬念在于5号线支线和梦工厂项目，如果能上马，这个板块用来养老也不错。

青龙山存货量较大，下半年将进入大批量的上市时间，对于资金有限的，在江宁、城南工作生活的有车刚需，可以考虑。

淳化普通住宅基本在去年去化完毕，今年会有一些尴尬，叠墅、洋房或将直接和方山PK，如何能抓住自己的特色，是个问题。

04

第四象限：禄口、江宁滨江、谷里

江宁买房第四象限——禄口、江宁滨江、谷里！

这三个板块，是江宁主要的刚需重镇！

目前房价：禄口（新房被限价在1.7万/平，二手房贵的已经达到1.8-2万/平）、谷里（一个刚起步的板块，中建和德信地价在1万出头，类似江宁滨江）、江宁滨江（前期新房均价1.2万/平，目前房荒，二手房价格在1.7万/平左右）

优势：房价低谷、江宁滨江和河西有距离优势、禄口和禄口机场及南站有区位优势、谷里距离三山板块有一定距离优势。

劣势：短期配套不够高大上，交通问题需要解决、学校目前一般。

这三个区域基本上属于江宁，也几乎是南京的房价洼地了，缺陷明显，但胜在房价低，刚刚刚得不行的刚需，可以根据自己的实际需要选择，但板块利好兑现不是太快。

江宁滨江没有地铁、禄口虽然有地铁，但主要的楼盘都分布在禄口镇上，出行不方便，谷里可开发用地并不多，暂时也不是重点打造区域，配套兑现迟缓。

搜狐焦点南京站《WHY江宁》选题后续将对以上四大象限进行分别分析，也预祝各位今年都能在江宁买好房！