2020年的楼市走势，很多业内专家给出了预期，在结合业内媒体人观点：稳中有升。这个观点的前提是：货币的大水漫灌+政策的全面松动双重局面不出现。否则就不好说了。

对于南京楼市，同样是这样的逻辑。但对于南京楼市的特点，这篇文章有一些新的东西要说，也会给大家推荐一个不错的板块，一家不错的楼盘。

 2020年，对于南京楼市来说，是考验，为什么这么说？

排名前列、新房的特点，呈现上市价格新高+上市户型面积变大的双重趋势，单价+总价的购房成本增加，市场的接盘率会有多少？

第二、刚需、刚改的买房需求，呈现购房圈外扩+成本高企的特点，门槛的提高，会不会直接打击到硬性的需求？

第三、投资的逻辑在变，投资的起步点绝大部分已经是5成、8成的首付资金，2-3.5万/㎡区间的理想投资品在减少，市场如果缺少投资的活跃度，压力很大；

第四、新兴板块的价值逻辑也在发生变化，部分所谓新兴板块资产成本已经非常高，值得买的楼盘数量减少，未来更注重微板块+个盘的买房逻辑结合。

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拿江北新区来讨论。

（江北新区示意图）

其一、江北新区的新房，绝大部分买房人的眼光集中在江北核心区，江北核心区新房上市的价格从稳定红线以下-适当破红线-全面破限价红线，用了不到1年的时间，后期上市的新房价格，大部分户型集中在3.2-3.3万/㎡以上，且户型面积区域增大。

年前，一家新盘加推，明显热度已经降下来，市场的接盘率在下降。

其二、江北新区的刚需、刚改非常有潜力，在上述南京楼市面临的考验中，江北新区凭借这个倒是可以逆市创造出机会点，因为五桥研创园、桥北、高新、大厂、六合的门槛仍旧不是很高，撇开江北新区核心区及核心片区来说，未尝不是个刚需、刚改的福地。

比如说五桥研创园板块，有单价在2.6-2.8万/㎡的楼盘，有地段、有配套。

其三、就投资逻辑来说，江北新区特别是核心区经历了疯狂期-理性期的转变，部分楼盘的投资热度已经在下降，一是因为投资门槛太高、成本太高，预期的年回报率下降，二是因为存量房市场的量增但目前没有二手房市场的强力支撑，信心不足。

值得一提的是，江北新区个别板块的部分楼盘性价比的优势，有不少购房人已经看到了。

其四、江北新区的板块逻辑生变，低单价区间、有3-5年利好兑现、自身条件不错的微板块、品牌型楼盘，具备了异军突起的潜质，现在，只要一把助推剂，就能起飞的，这个助推剂，可能是一座名校分校，也可能是一座过江通道。

就刚需、刚改、稳健型投资而言，不妨关注一下五桥。

（区位示意图）

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推荐一个楼盘：世茂璀璨江山。世茂璀璨江山在五桥口，距离上实测应该是离五桥比较近的一家楼盘。

（项目实景图）

五桥的板块逻辑是这样的：

①、纵观整个江北新区的发展方向，桥北、高新、大厂、六合，似乎并不是发力的方向，从板块空间+规划投入的层面来看，雨山路、五桥、桥林的潜力似乎更大一些。

②、这三个当中，雨山路偏成熟、偏中高端置业，桥林的距离还有一些远适合区域性的换房刚需，五桥不一样，南有五桥接河西南、鱼嘴商务区，东有快速路接江北新区核心区，地段上，有优势，否则，五桥就没有建的必要。

③、空间上的距离=房价的性价比，五桥的房价比江北新区核心区低不少，比一江之隔的河西南低太多，相信用不了几年，南京的买房人就会发现这个性价比的优势，就好像2015年那些买了纬三路、纬七路隧道口一带新房的买房人一样，历史总是惊人地相似。

世茂璀璨江山对于位置的把握，符合五桥板块发展的新逻辑，依托了五桥的交通预期利好。

（区位示意图）

向南，世茂璀璨江山就把五桥封面的位置卡住，C位优势就有了，看过区位图的大概都能目测出来，世茂璀璨江山离上桥口很近，驱车直上五桥，可直接到达河西中心。

向东、向北，依托江北大道快速路、南京长江隧道、扬子江隧道等高效道路通道，驱车前往全城有多种途径。

这是大局观，是宏观。

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扼守住核心区位、重要地段，是排名前列步，第二步，是微观的细化。

（项目实景图）

世茂璀璨江山，拿前述南京楼市特点及买房逻辑去评测，相对的性价比是不错的。地铁+价格+品牌品质+准现房+投资逻辑+配套，全南京市场去看，综合的购房价值是比较高的。

对于刚需、刚改来说，买得起、有潜力、有配套，这个起码的购房价值标准，南京具备这些特征的板块、楼盘越来越少；对于投资来说，中长线的稳健投资标准上，投入成本低、有利好支撑预期、有核心价值板块溢价潜力的新兴板块越来越少，投资的选择空间正在压缩。

世茂璀璨江山毗邻10号线雨山路站，此线可换成2号线前往新街口、大行宫等主城区；周边还有在建的11号线庙东路站，其是名副其实的“换乘王”。双线地铁，直线距离皆1公里左右。

世茂璀璨江山2.6-2.8万/㎡的单价，无论是刚需、刚改，还是稳健型的投资，都是个不错的选择机会点，刚需、刚改买得起，稳健型投资起点低、有空间预期，起码资金成本压力没那么大。

世茂璀璨江山首批交付预计将在2020年3季度前，为实景准现房，且世茂的品牌+品质+物业这三大价值型楼盘的参考标准都是有目共睹的，放在五桥、放在江北、放在全南京，都是具备竞争力。

（项目实景图）

（项目实景图）

当然，周边资源丰富：生活上，周边有大润发、江北虹悦城（在建）、江北万达（规划）等；医疗上，鼓楼医院江北分院、江苏省人民医院浦口分院等，还能享受到南京儿童医院河西分院、明基医院等医疗配套……

细化到微观的层面，其综合的购房价值在2020年的南京楼市，具备关注潜质。

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就2020年南京楼市的买房逻辑而言，世茂璀璨江山一类的楼盘，接下来大概率是打着灯笼都难找了。

一大批的新房上市价格将改变南京房价格局，房价金字塔再上一个档次，3万/㎡内品质品牌新房难寻；

一大批的改善大平层挤压刚需、刚改的产品空间，没有上车的或者上了车没有换座位的买房人接下来更难了；

一部分新兴板块缺乏后续的发展动力，中短期内没有强有力的价值支撑，很容易出现“裸泳”的局面；

……

在南京买房，不可能所有人都能在低点买入、高点卖出，不可能所有人都能在河西、南站、鼓楼滨江、江北核心区做高成本、高杆杠投资，但如果对买房逻辑稍微有关注的人都知道，应该提前布局，应该在楼市的调控稳定期，买入相对价值潜力较高的板块中的品牌品质物业等附加值较高的楼盘，这个叫做优质资产的优化配置。

综合而言，五桥的潜力和前景都不错，世茂璀璨江山属于优质资产。

这一点，时间会证明，而且这个时间不会太久