前不久，搜狐君实探城北新玄武板块，不少网友表示想了解一下距离不远的迈皋桥，有人把它称之为“鸡腿”板块，有人称之为“鸡肋”板块。

那么迈皋桥到底和新玄武差在哪，它是鸡腿还是鸡肋呢？搜狐君决定前往实探，找寻这个问题的答案。

01

迈皋桥迎来楼市大爆发，倒挂盘买到最少赚50万！

解决这个问题之前，我们首先来看一下迈皋桥楼市现状，目前板块内只有锦麟融誉府一家新房在售，另有金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾、瑜憬尚府、高科迈上品院四家待加推。

锦麟融誉府

迈皋桥新房卖的怎么样？受不受市场认可？搜狐君排名前列站就来到了板块内少有在售的锦麟融誉府。

在现场，搜狐君看到售楼处沙盘大部分楼栋模型已经撤掉，据置业顾问介绍，目前项目所有房源全部推完，只有少量大户型房源在售，面积约129，143、195㎡，均价3.51万/㎡，精装修交付。

“主城区内，不带精装包，价格3.5万/左右几乎也就我们一家了，就拿离这里1公里左右的新玄武板块来说，那边新房都卖到了4.5万/平呢！那些想入住主城，而资金不算充足的客户，我们家项目无疑是性价较高的。”

锦麟融誉府在去年3月份首开，一年的时间，总量近2000套房子，整体去化超过9成，只剩下大面积段房源，单从销售情况来看，成绩算比较不错的。

说完在售的项目，我们再来看看那些待售的项目有何较新进展和消息。

金浦御龙湾

金浦御龙湾是迈皋桥板块知名的楼盘之一，自2015年首开，迄今为止已经已经卖了7年还未卖完。凭借着一手倒挂，俘获了很多买房人的芳心。

项目最近一次开盘是去年年初，124套房源共有770组有效购房者报名摇号，中签率16.1%，销许均价为26780元/㎡，首付较低5成，毛坯交付。

据置业顾问介绍，项目目前只剩下E区6栋洋房以及I地块高层待售，预计在5月份左右加推洋房，首付8成，户型建筑面积140-250㎡，100多套左右，大概率毛坯交付。

三期I地块规划建设10栋27-33层的住宅，打造建面约88-120㎡的户型，预计在今年10月份左右加推，首付5成，大概率毛坯交付，户型图暂未做出。

至于买房人最关心的价格，置业顾问也透露，高层房源预计均价在3万/㎡左右，洋房均价预计会在3万/㎡以上。

按照置业顾问预计价格来算，金浦御龙湾无疑是一块“香饽饽”。二手房网站数据显示，目前金浦御龙湾前期高层均价接近3.6万/㎡，就算接下来I地块新房以3万/㎡来卖，倒挂也近6000元/㎡，就算买最小的88㎡户型，到手直接赚50万左右，非常诱人。

从已经建设完毕的前期高层楼栋来看，外立面以红色英伦为主格调，颇有品质感。

一路之隔就是南京市迈皋桥初级中学。

大地伊丽雅特湾

从金浦御龙湾售楼部出来，向北走1公里左右就是大地伊丽雅特湾，目前售楼处搬至小区北门，售楼处内仅一人，没有沙盘和户型图。

据置业顾问介绍，项目仅剩27号楼一栋楼待开，为11层小高层（4-10F为住宅），共58套房源，户型建筑面积为110-120㎡，三房设计，一梯两户，预计今年上半年加推，价格待定。地块位于和燕路西侧，目前工地已平整完毕，也有部分机械开始驻场施工。

项目上一次开盘为2018年年底，前期销许均价27000元/㎡，而到现在，小区二手房均价已经到了30761元/㎡，部分成交甚至高达36785元㎡。

小区内以花园洋房、小高层为主，绿化也非常不错，看起来舒适度还是蛮高的。值得一提的是，大地伊丽雅特湾70年住宅产权自2007年至2077年到期，也就是说，即将加推的27号楼产权缩水约14年。

瑜憬尚府

瑜憬尚府与锦麟融誉府仅一墙之隔，其前身为迈皋桥G53地块，2017年10月，被栖霞建设以17.6亿元的总价竞得，楼面地价19955元/㎡，另外配建11000㎡保障房，根据规划项目将建设8栋8-27层住宅，其中2号楼为保障房。

瑜憬尚府为现房销售，从施工进度来看，项目已经封顶。

据现场施工人员介绍，售楼处内部已经装修完毕，目前正在做售楼处外围美化。

据悉，瑜憬尚府共计700套左右，预计5月份首开，计划分3次加推，年内清盘，最小面积约87㎡，精装交付，价格待定。

项目一墙之隔是栖霞建设代建的中学用地，目前学校未定，不过工地上已经开始动工。

高科迈上品院

高科迈上品院位于瑜憬尚府的西南侧一个路口的距离，高科于2019年8月经过8轮竞拍， 摘得迈皋桥G41地块，成交楼面地价16268元/平。据规划显示，项目将拟建4栋8-9F小高层低密度住宅、商业以及相关配套。有小道消息称，高科此次将会带来大平层产品。

高科迈上品院施工进度明显逊于其它两个新盘，不过目前工地上已经有施工人员和大型机械进驻作业，看来距离上市也是指日可待。

项目一路之隔便是南京市迈皋桥中心小学。

02

迈皋桥为何不火？邻居新玄武有话要说

单看楼市部分，迈皋桥也有着不俗的表现以及让买房人心动的亮点。那为什么在南京楼市不温不火，甚至给人一种“冷冷清清”的感觉呢？

究其原因，还是板块板块配套平常无奇以及发展进入瓶颈的原因，我们就拿它的邻居新玄武做一下对比。

交通方面，新玄武板块受5条地铁辐射，反观迈皋桥只有地铁1号线，未来虽然还有规划中的7号线经过，但辐射面仅仅限于板块北面。

另外，迈皋桥最让人吐槽的便是道路拥堵，一直修不完的路，给人印象极为不好。

教育方面，新玄武名校林立，南师附中、科利华等，前不久，玄武区还召开教育重点建设项目集中开工仪式，接下来一段时间内板块教育迎来大爆发。而迈皋桥板块，目前能拿得出的名校太少，后续新学校也是一个未知数。

商业方面，新玄武的玄武宝龙城、复地项目、星河国际都有带有综合体，迈皋桥目前拿得出手的仅有万慧谷、晓庄广场等，属实寒酸。

最重要的就是未来规划这块，新玄武定位高，未来被打造成比肩河西新中心的科创智慧中心和商务商贸中心，反观迈皋桥，由于整个板块开发已经趋于饱和，根本没有那么大的空间施展，有力气无处使。

03

周边强“敌”林立，优势也很明显

除了自身原因，外部因素对迈皋桥影响也很大，周边强“敌”林立，纵有万丈光芒也难以显露。

迈皋桥北面是燕子矶，南面是新玄武，近年来，随着这两地配套、利好不断升级，名校、商业等等一个个相继落地，成为了买房人口中的“香饽饽”。

相对而言，在人们心中，迈皋桥板块没有任何变化那就是在退步的表现。所谓一步跟不上步步跟不上，在楼市自然没了声音，迈皋桥被逐渐拉开，成为了姥姥不疼舅舅不爱的典型。

虽然迈皋桥内外和燕子矶、新玄武对比都被实力碾压，但比上不足比下有余，其仍然有着不容小觑的优势和实力。

排名前列，距离主城，有倒挂。7站地铁直达新街口，单凭这点便吸引了很多买房人，而且不到3.5万/㎡的价格，甚至部分新房有着明显倒挂，实属诱人。

第二，居住环境成熟。虽然迈皋桥时常被人调侃老破小，但无法否认这里发展历史悠久，烟火气十足，在这里居住，各种生活需求更容易被满足。

小结

综上所述，迈皋桥到底是“鸡腿板块”还是“鸡肋板块”，相信各位心中也有了答案，但这里的故事还在继续。

在搜狐君看来，此时的迈皋桥正在避其锋芒，韬光养晦。在未来几年后，燕子矶、新玄武发展相继成熟，迈皋桥再与它们化“敌”为友，扮演好中间人这个角色，整合双方资源，来发展自己，届时迈皋桥将是另一番景象。

迈皋桥，作为南京有名的老城区之一，它不仅是一个时代的见证者，更是城市发展进步的参与者。迈皋桥不是老了，它是在等待第二春。