南京楼市似乎开始出现了一种两极分化的现象。

改善板块中，一些房企为了顺应市场，户型越做越小，但与此同时，还有一部分房企拍拍胸脯“我们不做小”。

但是不做小，也是要有硬实力的。

谁最有这个实力？放眼全南京，如果河西中没有，那其他也要靠边站了。

目前河西中主力待售、待上市的三盘：海玥万物、奥体新城丹若园、越秀G28地块。

其中越秀G28作为目前南京毛坯限价的天花板项目，一举一动是头条。前不久，项目的规划出炉了，将打造6栋30F的高层住宅。

从规划图上来看，小区的较大楼间距达41米，另外，小区在北侧与西侧设有入口，一边靠近商场，一边靠近地铁。

从效果图上来看，外立面由大面积玻璃幕墙构成，质感十足。另外住宅南向窗墙比较高，阳台的开间不小，未来采光应该不错。

虽然目前项目的户型面积段并未出炉，但从效果图上看户型不会小，一街之隔的保利云际起步户型140平，2年多过去了，怎么着也不能比邻居小吧？

从价格来看，保利云际在2020年11月收官均价4.8万/㎡，而越秀G28毛坯限价就高达5.5万/㎡，小小的加个基础装修和升级精装包，也要冲破6万/㎡。

值得一提的是，越秀在拿地5天之后就开始招聘团队，根据我们较新的实探，地块内部还没有什么明显的动工迹象。

虽然毛坯限价很高，项目也在河西中，但并不属于豪宅聚集区，对于追求终极改善的人可能还需要一定的产品力来说服。

越秀G28地处河西中新城科技园，周边林立的办公楼非常多，每天上下班的人流量也非常大，而且地块西侧与租赁用房金洲苑小区无缝对接，南侧也靠近凤台南路高架，居住环境与价格确实不算太匹配。

另一方面，越秀自从进入南京以来，打造的项目基本都是以刚需和刚改为主，这次能不能胜任河西中这块地，还要看后续的产品打造。

除了越秀G28之外，待上市的还有纯新盘奥体新城丹若园，此前网传项目户型建面170、210、265㎡，精装交付且带科技系统，大概率卖6万/㎡左右，总价千万起（产品信息和价格，以官方实际为准）。小区共5栋楼，为19F小高层，约260套房源，均为2梯2户。

网传户型图如下：

建面约170㎡ 三房两厅两卫

建面约210㎡ 四房两厅三卫

建面约265㎡ 五房两厅三卫

河西中的下手机会确实不多，但这也给了河西南“上位”的机会。

目前河西南待上市的纯新盘有：深业南湾上府、星叶云墅、金基中北朗樾府、奥体建设G31地块、中北盛业G30地块以及葛洲坝G29地块。

其中几个户型已经公开的：深业南湾上府打造三种主力户型143、165、188㎡，朗樾府只有一种195㎡的主力户型，星叶云墅主打建面约220、280㎡四房大平层，真的是一个比一个壕。

没公开的三个中，中北盛业G30地块由金基操盘，紧靠朗樾府，未来预计也不会打造小户型，大概率向朗樾府靠拢。葛洲坝G29地块更不用说了，马路对面就是万科翡翠滨江和滨江ONE这样的大平层，产品自然也不会做小。

但由保利操盘的奥体建设G31地块可能要不一样了，从目前保利操盘的几个项目来看（大校场项目最小起步105㎡，铁心桥最小起步89㎡），河西南这个项目应该也是走小户型路线，目前已经有小道消息称G31最小起步户型112㎡，如果消息属实，那么G31将和其他几个项目拉出非常大的总价差距。

有人认为，在河西南做小户型是聪明的，因为目前河西中和河西南两个板块的均价在1万/平左右，这也就意味着同样的900万，你可以在5.2万/平的河西南买一套170平左右的户型，你也可以在河西中买一套145平左右的户型，两者之间，你会怎么选？

但河西中毕竟供应太少，有些项目的产品打造、周边环境或许还不如河西南，再加上现在的河西南一些开发商开始尝试做纯改善项目，未来超过河西中成为南京改善首区也不是没有可能。

看着河西南这么多的上市量，想买河西中的也不要着急。

在之前曝光的南京今年三批次土拍地块中，河西北、河西中、河西南分别都有一块地。其中河西中地块距离待上市的越秀G28不远，河西南地块距离待上市的葛洲坝G29不远，大家可以期待一下拿地的开发商。

三幅地块具体信息如下：

河西北——河西北部应天大街北侧16-024地块

地块四至：北至上新河街，南至应天大街，西至经一路，东至经二路

土地出让面积：13993.85㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：2.2

建筑限高：60m

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地块西侧毗邻扬子江大道快速路，南侧紧邻应天大街高架，邻近在建地铁9号线站点、地铁10号线绿博园站，周边有24班陶行知中学、36班华山路小学、12班华山路幼儿园共3所学校，地块北侧规划有9班、12班幼儿园各1所。

河西中——沙洲街道牡丹江街以南、云龙山路以东地块

地块四至：牡丹江街以南，创意路以西，奥体大街以北，云龙山路以东

土地出让面积：48719.37㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：2.75

建筑限高：100m

（点击查看大图）

地块紧邻奥体大街、梦都大街凤台南路快速路，距在建地铁7号线新城科技园站、梦都大街东站500米，距地铁10号线中胜站1300米，交通便捷。距离二批次集中出让的越秀G28地块不远，越秀G28地块毛坯限价5.5万/平。

河西南——双闸街道红菱街以西地块(河西南部4-2-A)

地块四至：北至扬子江大道，西至黄河路污水泵站市政综合体，东至红菱街，南至规划支路

土地出让面积：18318.49㎡

规划用地性质：R21住宅用地

容积率：2.4

建筑限高：80m

（点击查看大图）

地块临近南外青奥村小学、南师附中邺城路学校，地块周边扬子江大道、平良大街、红菱街、双闸路等主要道路已建设完成，周边规划有地铁九号线(二期)。

值得注意的是，该地块距离二批次集中供地中出让的葛洲坝G29地块不远，葛洲坝G29地块不设毛坯限价，旁边还有滨江ONE和万科翡翠滨江，未来四个项目或将形成南京较新豪宅圈层。

大家觉得未来这里房价能卖到多少？欢迎留言讨论。