来源：我爱我家南京研究院

市场环境篇

4月，中共中央政治局会议召开。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

南京出台“以旧换新”新政，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，存量住房范围为南京市主城六区。同时，南京拟进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。另外，江宁区发布多项购房补贴新政，秦淮、栖霞等区出台房票安置细则。

Part.01 4月南京二手住宅市场成交概况

1、成交量10195套，创月度新高

4月全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量也创今年月度新高；成交均价24583元/㎡，环比则下滑2.1%。从成交情况来看，二手房市场仍呈量稳价跌的趋势，清明假期后，二手房交易量连续3周环比上涨，一方面是3月成交转过户的因素，另一方面也是各项利好政策持续发力，激活市场需求。

2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

2、4区成交破千套，江宁居首位

从各区成交来看，4月江宁成交1726套，排名全市第一；浦口紧随其后，成交量1654套；鼓楼成交1365套，仍位列第三，栖霞成交量也破千套。环比来看，各区成交量均有所上涨，江宁、浦口、建邺、玄武4区涨幅相对更高，超过了20%。

房价方面，鼓楼排名首位，4月均价37102元/㎡，建邺紧随其后，均价也在3.5万+；秦淮、玄武排名三四位，成交价回归3万以内。整体来看，各区房价仍呈下滑趋势，成交均价全面回落至4万/㎡以下。

2024年3-4月南京各区二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

3、新增挂牌量价齐降，业主预期回落

据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房新增挂牌量6809套，环比3月下滑21.9%；新增挂牌均价为28056元/㎡，环比也下跌4.4%。从挂牌走势来看，因市场实际成交行情有所下调，业主心理预期也明显回落，一方面是挂牌积极性不高，另一方面是价格预期持续下调，最新挂牌均价也降至2.8万左右。

2023-2024年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

Part.02 4月南京二手住宅市场交易结构

1、房客比0.97，新增供求持续稳定

据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房房客比为0.97，环比3月减少0.04，新增房客比持续趋稳；但从库存房源量来看，目前我爱我家官网二手房可售房源约15万套，整体市场仍是供过于求，房源去化难度较大。

2023-2024年南京二手住宅房客源比走势

数据来源：我爱我家南京研究院

2、客户成交周期连续2个月缩短

4月，南京二手房客户平均成交周期为39.2天，环比再缩短3.2天；房源平均成交周期212.9天，环比则增加4.4天。从成交情况来看，当前购房者置业意愿都相对较高，且业主谈判让价也较为干脆，客户成交周期连续2个月有所减少，但由于房源选择性众多，房源成交周期则持续高位。

2023-2024年南京二手住宅成交周期走势

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

3、议价空间环比再扩大0.9%

据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房成交议价空间为10.2%，环比3月扩大0.9%，连续3个月环比增加，且增幅有所拉大。主要由于目前市场成交多是以价换量，且购房者心里预期十分低，不少业主为了尽快售房，也选择进一步让价，导致议价空间逐月创新高。

2023-2024年南京二手住宅议价空间情况

数据来源：我爱我家南京研究院

Part.03 4月南京二手住宅市场置业需求

1、刚需仍是主流，低总价段占比超8成

从成交总价段看，二手房市场刚需比重仍较高，其中100-200万成交占比最高，达43.2%；其次是200-300万价格段，占比为23.8%；300万以内累计占比达81.2%。除了成交结构外，由于房价回落影响，整体成交总价段都有所下移，低价段占比也进一步增加。

3-4月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

2、中小户型最适配，90平以内占比63.1%

4月，南京二手房需求面积段相对稳定，其中60-90平成交占比最高，比例达41%，60平以内占比22.1%，累计占比达63.1%。环比来看，4月大户型成交占比有小幅增加，涨幅较小，市场主流仍是2居、3居中小户型。

3-4月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

3、35岁以上客群购房占比有所增加

从成交年龄结构来看，4月35岁以上客群购房占比有所增加，累计占比达58.6%，增幅为3.5%；整体二手房市场仍是31-40岁中青年成交比重更高，累计占比44.9%。

3-4月南京二手住宅成交年龄结构情况

数据来源：我爱我家南京研究院

4、付款方式相对稳定，商贷占比44.2%

目前，信贷环境较为宽松，付款方式也相对稳定，4月商贷占比仍是最高，达44.2%，其次是全款买房，占比小幅增加1.7%，主要是低价段成交比重增加，不少购房者也相对负担得起。5月，随着南京公积金新政出台，都市圈9城互认互贷，预计涉公贷款占比将有所增加。

3-4月南京二手住宅成交付款方式占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

附：4月南京二手住宅成交热门商圈

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

我爱我家南京研究院简析

5月，各地楼市调控政策将保持宽松基调，继续贯彻落实因城施策，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实。同时在优化增量住房方面，预计优质地块和高品质住房供给有望增加，以满足人民群众对优质住房的新期许。

END

报告说明：

1、报告中成交均价、挂牌情况、交易结构、置业需求、热门商圈等仅为我爱我家南京公司内部数据，不完全代表南京全市情况，仅供参考；

2、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。