前段时间，有两张“马鞍山看南京市区”的夜景照片在微博上火爆一时。引发无数人转发，点赞。

图片作者声称：“虽然宁马两地相隔50公里，但在马鞍山的高楼上依然可以看见南京紫峰大厦（前提是天气能见度要高）。”

这看似有点远的50公里，是马鞍山与南京老城中心区之间的距离。但众所周知，在南京市域范围的西南角，有一块与马鞍山“无缝对接”的狭长临江地域。过去它叫江宁滨江经济开发区，如今有了一个看起来更高逼格的名字：江宁滨江新城。

就在7月3日，南京市规划和自然资源局首次对外公示了南京江宁区滨江新城江宁组团较新控制性详细规划。这也是房叔印象中，官方首次完整地释出江宁滨江板块（北部起步区）全域规划。

这也意味着：南京江南主城区最后一块滨江储备区域正式揭开了大部分面纱。江宁滨江，能否成为江宁版的“鼓楼滨江”？或是下一个“超级奥南”？它又将如何与隔壁的马鞍山上演亲密无间的双城记？我们完全可以拭目以待。

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根据较新规划，滨江新城江宁组团定位是南京南翼滨江新城的城市中心区，是落实长江经济带国家战略，实现滨江新城产城融合发展的重要抓手。未来将打造千亿级滨江制造业新高地及滨江综合服务区。

该控制性规划案从2018年启动编制，于2019年6月18日通过专家评审。此外，疑似江宁滨江CBD的较新效果图也对外释放！

我们不妨先来看一眼高大上的江宁滨江新城商务商业核心区全貌（下图中的主干道即为规划中的兴城路）

如图所示，江宁滨江显然不愿意只做一个“睡城”。除了储备了大量的宅地，未来还规划了高度疑似超过150米以上的摩天大楼（可能引入甲级办公或酒店），以及体量可观的类似SOHO办公、酒店式公寓等高层建筑群。

虽然这只是一个前期的城市空间概念设计（从新城中心区望向长江休闲带），但却是江宁滨江在进入南京楼市多年后首次对外公开它的“城市心脏”。包括商务商业核心区（相当于江宁滨江CBD概念）的具体位置及建筑规划高度、体量、物业形态等，均可以给外界传递出一个大致的直观印象。

本次规划也给出了具体范围：北至江宁河，东至新林大道与宁芜铁路，西至长江岸线，南至锦文路。总用地面积14.91k㎡（其中规划建设用地规模为11.81k㎡，占规划总用地的79.23%，未来可容纳居住人口约13.0万人）。

在功能布局上，江宁滨江新城北部规划区将整体形成“一轴、两心、两点、多组团”的空间布局结构。具体包括：

一轴：景明大街综合发展轴。

两心：新城中心和文化休闲中心。

两点：滨江休闲节点和栖凤湖节点。

多组团：商业商务组团、文化休闲组团、城市生活组团和生态组团等。

此外，江宁滨江新城北部全域土地利用详细规划图也同步公示（见下图）。如图所示，二类居住用地（黄色）占据了大部分。其次是中小学用地、商办混合用地及商业用地、基层社区中心用地等。此外还有少量物流仓储用地。

较新规划透露，在公共设施建设方面，江宁滨江新城将规划有图书馆、博物馆等文化设施，全民健身中心和体育公园。另有综合医院2处，养老院1处。

在买房人最关心的教育配套设施上，滨江的起步规划阵容为：幼儿园13处，小学4处，初中3处，九年一贯制学校1处，高中1处，国际学校1处。区域内的教育用地预留充足，无疑给已入驻的业主群体及未来考虑到此置业的人们吃了一颗定心丸。

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过去，更接近南京主城的板桥有个绰号叫“马北”，即马鞍山的北面。如今，这个称谓其实得乖乖让位给江宁滨江新城。

在房叔看来，江宁滨江CBD核心区较新控制性规划的出台，不仅是江宁楼市的一个重要时刻，也是马鞍山值得共同庆祝的喜事。

因为这也意味着，南京面向马鞍山的“南大门”，正在以全新的“完全体”姿态，徐徐向200多万马鞍山人张开怀抱。

毕竟，从马鞍山到南京市区有几十公里，还是稍微有点远。在那条宁马城际轻轨尚未动工之前，马鞍山直线距离南京最近的地方，也只有江宁滨江新城。

所以，我们也可以这么理解：江宁滨江新城除了承担区域城市化任务，分流江宁主城人口之外。还将扮演一个更重要的角色作用：承接从马鞍山方向进入南京的大量产业与居住人群。从而加速两地同城化进程，提升南京都市圈的合力。

这并非没有可能。事实上，马鞍山很早就提出了加快融入南京都市圈。2010年前后就开始迫不及待地规划马鞍山地铁1号线，连接南京新街口。近年积极学习滁州经验，改成宁马城际安徽段。再与南京S2号线无缝对接，连接江宁滨江新城、板桥新城与马鞍山中心城区。

根据初步公开的轨交规划，宁马城际大部分在马鞍山市内（即马鞍山城市轨道交通1号线），南起太白，经姑孰、银黄、城市CBD、宁芜铁路马鞍山站，北至慈湖，全长32.2公里。宁马城际南京段（即南京城际轨道交通S2号线）全长4.6公里，从马鞍山城市轨道交通1号线接出后经过江宁滨江新城驶往铜井，再与南京地铁8号线换乘进入主城区。

虽然宁马城际早在2013年就已经被列入由南京都市圈8城市共同制定的《南京都市圈区域规划》，但因为种种原因至今仍未正式动工。不过该轨交工程一直在持续推进，截至2019年6月又传来了较新的进展：宁马城际南京段预可行性研究项目进入国内公开比选阶段。

至此，连接宁马两地的轨道交通距离我们又近了一步。处于中间节点上的江宁滨江，会因此而左右逢源，再次起飞吗？

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比较耐人寻味的是，近两年没有新房供应的江宁滨江目前正在闹房荒。不过，在房叔看来，这或许是上一波新房基本消化完毕后，滨江暂时停下来喘口气，也为控制性详细规划调整留出了时间。

在南京人的印象中，“万元盘刚需洼地”江宁滨江的上一次起飞，貌似是始于2015年后。但实际上，在更早之前就率先拓荒的住宅项目，却来自于一家名不见经传的台湾小房企。

对的，就是那个由台湾凯雅房地产开发的新理想家。早在2012年就准备揭开盖头，但拖到2014年才慢吞吞入市。8800多一平的均价，是江宁滨江楼市历史上的较低门槛。

因为孤掌难鸣，缺少品牌大鳄房企集聚的江宁滨江在初期起步阶段并非一帆风顺 。甚至，接近9K的房价，曾经也饱受各方质疑。“配套呢？学区呢？产业呢？都在哪里？”所以，以新理想家为代表的拓荒盘们一开始去化艰难，卖得并不太好。

但，在“品牌房企扎堆能硬炒出一个板块”的盛行逻辑下，初出茅庐的滨江也想试试。事实上，在彼时的江宁滨江新城整体控制性详细规划尚未出台，大量配套规划暂未释出的前提下，江宁区就迫不及待地卖地了。

这，也直接造成了绿地、弘阳、禹洲、中铁建等房企陆续进驻后，虽然赶上2016年行情上涨顺势出货一波，但也让外界对滨江形成了仍是一座“打工者睡城”的固有印象。

回顾从2016年-2018年，滨江多个住宅盘陆续交付，核心区主力配套却没有及时跟上。板块连重量级的规划利好消息也没有，这无形中抑制了区域二手房上涨。以弘阳禹洲时光印象为例，2017年底收官均价近13000元/㎡。可如今滨江的二手房报价普遍只有15000多元/㎡。甚至导致那个“面粉价”11077元/㎡的鲁能地王，在拿地两年半后迟迟未入市。

所以，在前期拓荒的一手房项目们陆续收官后，今天酝酿下一波发力的江宁滨江，最迫切地诉求就是要对标找差，尽快摘掉“睡城”的帽子。借此次北部起步区（江宁组团）的全域控制性详细规划，以滨江综合服务区的完全体姿态，重新回到买房人的视线中。

面粉已破万，房价接下来该怎么走？毫无疑问的是，作为南京9大新城之一的江宁滨江，在奔着“2万”的野心道路上，等待着拨云见日，也在默默积蓄着力量。